Szacowanie wartości rynkowej: metody, procedura sporządzania raportu, cele przeprowadzenia

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

W wielu przypadkach może być potrzebna ocena mieszkania lub domu. Tak, i bardzo ważne jest, aby wiedzieć, jaki dochód można uzyskać ze sprzedaży nieruchomości. W końcu jest to atut, z którego trzeba korzystać mądrze, co oznacza, że trzeba o nim wiedzieć wszystko. Więcej o wycenie rynkowej mieszkania przeczytasz w tym artykule.

Jaka jest wartość rynkowa?

Teraz na całym świecie dominuje rynkowy model gospodarki, który polega na kupowaniu i sprzedawaniu różnych towarów za pieniądze, za które ludzie są skłonni je kupić. Na przykład, jeśli produkujesz tanie talerze jednorazowe, ich cena raczej nie będzie bardzo wysoka. W przeciwnym razie po prostu nie będziesz miał kupujących. Tę samą zasadę można przypisać nieruchomościom: mieszkaniom i domom. Ale w tym przypadku znacznie trudniej jest ustalić obiektywną cenę, która nie obniżyłaby inwestycji właścicieli, a jednocześnie nie byłaby wygórowana. Sytuację często komplikuje fakt, że podczas sprzedaży nieruchomości właściciele rzadko są obiektywni. Jeśli z domem wiążą się dobre wspomnienia, lubspędziłeś w nim dzieciństwo, prawidłowe ustalenie ceny w oparciu o warunki rynkowe może być trudne.

Dlatego tak popularne są usługi rzeczoznawców, które pomagają trzeźwo przypisać właściwą wartość. Oszacowanie wartości rynkowej mieszkania może być trudne, jeśli właściciele mieszkania mają pilną potrzebę szybkiej sprzedaży nieruchomości lub jeśli nieruchomość znajduje się w niekorzystnej okolicy.

Według typu rozróżniają obecną, przeszłą i przyszłą wartość rynkową. Jak można się domyślić, zależy to od czasu, na jaki jest obliczane. Najczęściej przeprowadzana jest wycena bieżąca, ale jeśli zamierzasz zainwestować w mieszkanie jako inwestycję, to wartość mieszkania w przyszłości może się przydać.

Czy muszę znać cenę?

Po co pytać o wartość nieruchomości? Cele oceny wartości rynkowej nieruchomości mogą być różne. Ale najczęściej obiekt jest oceniany w następujących przypadkach:

• Jeśli chcą założyć hipotekę lub wynająć nieruchomość. W pierwszym przypadku koszt jest potrzebny do obliczenia kwoty przekazanych środków (na przykład na kredyt hipoteczny lub pożyczkę).
• Jeśli nieruchomość została podarowana i musisz poprawić jej rzeczywistą wartość.
• W upadłości.
• Aby zakwestionować wartość katastralną. Przy sprzedaży nieruchomości państwo pobiera do skarbu podatek, który jest nakładany na różnicę między wartościami rynkowymi i katastralnymi. Często możesz potrzebować pomocy rzeczoznawcy, aby zakwestionować jego wartość.
• Podczas sprzedaży lub zakupu.
• W każdej innej sytuacji, gdy musisz poznać rzeczywistą cenę przedmiotu.

Metody oceny

Istnieją trzy metody szacowania wartości rynkowej.

Najbardziej popularny jest ten kosztowny. Bierze pod uwagę, ile własnych pieniędzy zainwestowałeś w zakup i remont domu. Kryteria tej metody są dość dobrze zdefiniowane. Aby wykonać obliczenia, musisz wiedzieć, ile będzie kosztować wybudowanie dokładnie tego samego domu lub mieszkania w danym momencie. Jednocześnie brane są pod uwagę absolutnie wszystkie drobiazgi: od kosztu drzwi po cenę usług instalacyjnych. Oczywiście obliczane są również amortyzacja i wady mieszkania, dzięki czemu szybko można uzyskać dokładną cenę nieruchomości. Inną definicją, o której należy pamiętać w podejściu kosztowym, jest koszt odtworzenia. Ile będzie kosztować mieszkanie o tej samej powierzchni iw przybliżeniu w tej samej lokalizacji, ale zbudowane z różnych materiałów? W rezultacie właściciel może uzyskać jasny obraz tego, ile w rzeczywistości jest warta jego nieruchomość. W końcu kupujący prawdopodobnie nie zapłaci za przedmiot, który nie spełnia określonych wymagań.

Inna metoda jest porównawcza. Polega na prowadzeniu badań podobnych transakcji. Na przykład w zeszłym miesiącu kupili od Wasilija jednopokojowe mieszkanie w mniej więcej tej samej okolicy, z takimi samymi udogodnieniami socjalnymi. Ile za to dostał? Po zebraniu pewnych statystyk z kilku takich przypadków możemy wyciągnąć wnioski na temat średniej ceny nieruchomości w tym segmencie. W tej chwili do oceny porównawczej nie trzeba nawet uciekać się do pomocyspecjaliści: wiele witryn zbiera informacje i wyświetla wyniki.

Dochodowa metoda wyceny nieruchomości uwzględnia, ile możesz uzyskać po zakupie nieruchomości. Tę metodę stosuje się np. przy zakupie mieszkania w celu późniejszego wynajęcia. Rzeczywiście, w tym przypadku ważne są zupełnie inne czynniki: bliskość metra, projekt, powierzchnia itp. Metoda dochodowa pozwala z dużym prawdopodobieństwem założyć, jak opłacalna lub nieopłacalna będzie inwestycja w przyszłości.

Kryteria

W każdym podejściu stosuje się różne kryteria do oceny wartości rynkowej lokalu. Ale ogólnie wszystkie są oparte na następujących czynnikach:

• Dostępność transportowa (metro, przystanki, autostrady).
• Obszar mieszkalny.
• Układ.
• Dostępność różnych obiektów socjalnych: centra handlowe, szkoły, przedszkola.
• Jakość powietrza.
• Obecność pobliskich parków i innych obiektów przyrodniczych.
• Piętro.
• Materiał, z którego zbudowana jest obudowa.
• Dostępność wykończenia i naprawy.

Wycena

Najczęstszym obiektem do oceny są zazwyczaj mieszkania. Klient musi tylko odpowiedzieć na pytanie, dlaczego potrzebował oceny. Na podstawie odpowiedzi wykonawca wybiera odpowiednią metodę. Najczęściej jednak ocena wartości rynkowej mieszkania uwzględnia wszystkie trzy podejścia. Jeśli wszystkie z nich są stosowane, wówczas wartość rynkową uważa się za rozsądną. Każde podejście ma również współczynnik, który to odzwierciedla.autentyczność. Na przykład metoda porównawcza ma dość niski współczynnik wiarygodności, ponieważ wiele transakcji na rynku rosyjskim nie jest przejrzystych, a obiekty często nie mają wystarczających odpowiedników. Jak przebiega proces wyceny nieruchomości?

1. Rzekoznawca wybiera metodę oceny, która jest najbardziej odpowiednia dla konkretnego mieszkania lub domu.
2. Klient może wybrać termin realizacji swojego zamówienia. Musi również określić cel badania i wysokość nagrody.
3. Jeżeli obie strony dojdą do porozumienia, zostanie zawarta między nimi umowa. Często usługi rzeczoznawcy nie są tanie, więc umowa jest dodatkową gwarancją wykonania zobowiązań.
4. Im więcej metod zastosuje badanie, tym będzie ono droższe. Dlatego rzeczoznawca może ogłosić cenę każdego z osobna, aby zrozumieć, ile to jest.
5. Następnie wykonawca sam przeprowadza ocenę, oblicza współczynniki niezawodności i podaje wartość końcową.
6. Raport o aktualnej wartości rynkowej obiektu jest wypełniany jako ostatni.

Wycena domu

Ocena wartości rynkowej domu nie różni się zbytnio od podobnej procedury dla mieszkania. Na początek rzeczoznawca określa koszt nie samego domku, ale witryny. Do tej kwoty specjalista dolicza koszty pracy i materiałów potrzebnych do budowy tego samego domu. Najczęściej wycenę wartości rynkowej terenu przeprowadza się metodą kosztową. Jeżeli klient wybrał metodę porównania, to wykonawca będzie szukał podobnych obiektówna terenach sąsiednich w celu obliczenia średniego kosztu działki z domem. Wynikiem jest średnia ważona cena, na której można polegać podczas wyprzedaży.

Kupno lub sprzedaż nieruchomości to bardzo ważny krok. Przy błędnej ocenie wartości właściciel może bardzo żałować, że nie skorzystał z usług profesjonalnego rzeczoznawcy. W końcu możesz stracić znacznie większą kwotę.

Procedura kompilacji dokumentu wartości

Raport jest wynikiem wyceny nieruchomości, która zawiera wszystkie niezbędne informacje. Zawiera metody, które zostały zastosowane do oceny, analizy cech, opisu sytuacji rynkowej i wiele więcej. Mówiąc najprościej, raport służy jako oficjalne potwierdzenie przypisanej wartości rynkowej i może być wykorzystany w transakcjach lub pozyskaniu kredytów. Aby raport był ważny, musi zawierać następujące sekcje:

• Strona tytułowa (numer, informacje o wykonawcy i właścicielu nieruchomości).
• Spis treści. Chociaż raport nie jest bardzo długi, spis treści pozwala szybko zrozumieć istniejące sekcje.
• List motywacyjny, który zawiera wszystkie podstawowe informacje przedstawione w dowolnym formacie. Zwykle odnosi się do przyjętych podejść.
• Wyniki wskazują wyniki oceny.

Dzięki wygodnemu formatowi raportu wartości rynkowej każda osoba może łatwo znaleźć potrzebne informacje, a wynik procedury można znaleźć po prostu patrząc na ostatnią stronę.

Różnica międzywartość rynkowa i katastralna

Podczas sprzedaży lub zakupu nieruchomości prawdopodobnie będziesz mieć do czynienia z czymś takim jak wartość katastralna. Jest to cena mieszkania, którą państwo ustala na podstawie własnej oceny. Wartość katastralna nie zawsze jest prawidłowa, więc między nią a ceną rynkową może powstać luka kilkuset tysięcy rubli. Jakie kroki należy podjąć w takim przypadku?

• Zamów wycenę nieruchomości przez stronę trzecią.
• Jeżeli różnica okazała się naprawdę znacząca, konieczne jest złożenie wniosku do Rosreestr z prośbą o korektę wartości katastralnej na podstawie dostępnych dokumentów. W takim przypadku dobrze napisany raport może odegrać dużą rolę.
• Jeśli odmówisz, możesz zakwestionować decyzję w sądzie. Najważniejsze, aby mieć na to czas w ciągu 6 miesięcy od daty oceny.

Porady ekspertów

Ocena wartości rynkowej nieruchomości mieszkalnej to bardzo skomplikowana procedura, która ma wiele niuansów:

• Jeżeli wartość katastralna jest niższa niż wartość rynkowa, może to znacznie obniżyć podatki. Ale jeśli zamierzasz sprzedać nieruchomość, lepiej byłoby to przemyśleć.
• Korzystaj z bezpłatnych konsultacji. Niektóre firmy udostępniają je bezpłatnie w celach promocyjnych. Również w Internecie można uzyskać porady ekspertów w kontrowersyjnych kwestiach.
• Oceń wcześnie. Proces może zająć dużo czasu. Samoocenanie robi się tego szybko, a po drodze mogą pojawić się nieprzewidziane trudności.
• Wybierz firmy zlokalizowane na tym samym obszarze co obiekt. W takim przypadku nie będziesz musiał ponosić dodatkowych kosztów transportu i czasu specjalistów.

Z kim mam się skontaktować?

Jeśli zdecydujesz się skorzystać z usług rzeczoznawcy, będziesz potrzebować specjalisty, który zajmuje się konkretnie Twoim segmentem nieruchomości. W dużych miastach opcji jest zazwyczaj bardzo dużo. Wybór odpowiedniej firmy opiera się na opiniach lub rekomendacjach znajomych. Jeśli nikt z Twojego otoczenia nie może udostępnić kontaktów zweryfikowanej osoby, to przy wyborze wykonawcy powinieneś kierować się następującymi kryteriami:

• Firma musiała być na rynku od kilku lat i mieć dobrą reputację.
• Na stronie internetowej muszą być przedstawione licencje i certyfikaty, które będą potwierdzały prawo do prowadzenia firmy.
• Pozytywne opinie w Internecie mogą również służyć jako czynnik współpracy.

Koszt usług rzeczoznawcy

Wiele osób uważa, że usługi rzeczoznawcy kosztują szalone pieniądze, ponieważ musi on iść na stronę i wykonać dużo pracy. Ale w rzeczywistości za wycenę mieszkania trzeba będzie zapłacić od 3500 do 5000 rubli. Koszt zależy od firmy, wielkości mieszkania i odległości od miasta. Zazwyczaj wyjazdy do regionu są płatne osobno. Istnieje również dopłata do ceny w przypadku pilnych zamówień, zwykle cena wzrasta o 20%.

Wyniki

Jeżeli zorientowałeś się, czym jest wycena wartości rynkowej, jakie istnieją metody, to staniesz się bardziej kompetentny w sprawach kupna i sprzedaży nieruchomości. Po dokonaniu oceny obiektu i wygenerowaniu raportu będziesz dokładnie wiedzieć, ile kosztuje Twoje mieszkanie, dom lub działka.