Pierwszy rynek mieszkaniowy to Cechy, zalety i wady

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Pierwotny rynek mieszkaniowy - to lokale, które po raz pierwszy pełnią rolę towaru. Innymi słowy, są to prywatne domy i mieszkania, dla których nigdy nie ustalono prawa własności. Sprzedającymi na pierwotnym rynku mieszkaniowym są państwo i różne firmy budowlane.

Podstawowe koncepcje

Mieszkanie podstawowe to mieszkanie, które jest wymienione jako towar po raz pierwszy. Podstawowe mieszkania są nabywane albo poprzez udział w budowie podczas budowy domu, albo w gotowych nowych budynkach z mieszkaniami, które nie zostały zarejestrowane w państwowym rejestrze własności.

Jeśli chodzi o ceny za metr kwadratowy takiego mieszkania, na pierwszych etapach budowy koszt jest minimalny i wzrasta proporcjonalnie do postępu budowy konkretnego domu. Celowość nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym zależy bezpośrednio od terminu budowy, kolejnych inwestycji pieniężnych w poprawę tego mieszkania oraz stopniaryzyko podczas udziału we wspólnej budowie. Przeanalizujmy pierwotny rynek mieszkaniowy.

Czy jest sens kupować takie mieszkanie?

Zakup podstawowego typu mieszkania ma sens tylko wtedy, gdy uzyskanie pozwolenia na pobyt i miejsca zamieszkania nie jest podstawowym problemem i można go odłożyć na pewien okres do zakończenia budowy domu. W przeciwnym razie taką opcję można bezpiecznie odrzucić. Należy pamiętać, że po otrzymaniu takiego mieszkania nie będziesz mógł od razu do niego wejść. Mieszkanie będzie musiało zostać wyremontowane, a do tego, jak mówią, „od zera”.

Jednak zakup mieszkania na rynku pierwotnym ma pewne zalety: nic nie będzie trzeba przerabiać od poprzednich właścicieli, ze względu na brak problemów z naprawami. Jest jednak mało prawdopodobne, że pokryje to minus w postaci znacznych dodatkowych kosztów czasu i pieniędzy.

Zagrożenia

Ogólnie rzecz biorąc, udział kapitałowy w budownictwie jest procesem, który pomimo wszystkich atrakcyjnych aspektów i prawnej „czystości” wiąże się z szeregiem zagrożeń. Najważniejsze z nich to duża trudność przewidzenia terminu zakończenia budowy domu, możliwość bankructwa dewelopera, pojawienie się zmian społeczno-gospodarczych w państwie.

Jednocześnie przyciąga tylko jeden punkt: jeśli budowa przebiegnie bez problemów, możesz uzyskać kosztowną i legalnie „czystą” nieruchomość.

Wady i zalety

Kwestia podstawowej obudowy ma kilka aspektów:

1. Aspekt pieniężny. Tu pojawia się potwierdzona przez czas i praktykę prawidłowość: im wcześniej podpiszesz umowę o zgodzie na wspólną budowę, tym niższy koszt 1 mkw. obudowa podstawowa.
2. Czas. Jeśli umowa została podpisana w momencie, gdy dom jest jeszcze na etapie wykopów, terminy oddania do użytku i uzyskania własności mogą być opóźnione o dość długi okres (czasem nawet do 2 lat). W tej sytuacji mieszkanie na rynku wtórnym wygląda atrakcyjniej, ponieważ można się do niego wprowadzić niemal od razu po zawarciu transakcji.
3. Dodatkowy koszt.



4. Mieszkanie na pierwotnym rynku mieszkaniowym zostaje przekazane właścicielowi nie tylko w sensie prawnym „czyste”, ale także dosłownie. Oznacza to, że wykończenie będzie szorstkie, co oznacza znaczne wydatki na naprawy. W przypadku mieszkalnictwa wtórnego sytuacja jest znacznie prostsza. Ale zaletą podstawowej obudowy w tym sensie jest możliwość dokonywania napraw tak, jak chce właściciel. Oznacza to wyposażenie mieszkania zgodnie z osobistymi preferencjami pod względem stylu, kolorów, kosztów materiałów budowlanych i ich cech jakościowych. Co ważniejsze - oszczędności na remontach lub podstawowej obudowie oczywiście zależą od indywidualnego nabywcy.
5. Kredyt na pierwotnym rynku mieszkaniowym. W praktyce jest to często trudne. Nie każda instytucja finansowa pożyczy na wspólne budownictwo. Nawet jeśli jakikolwiek bank się na to zgodzi, tostopy procentowe będą dość wysokie. Wynika to z tego, że banki nie chcą podejmować ryzyka, bo w przypadku bankructwa dewelopera stają się właścicielami niepłynnych obiektów.
6. Ryzyko oszukania przez deweloperów jest wysokie tylko wtedy, gdy dana osoba powierzyła swoje fundusze firmie budowlanej o niskim autorytecie i złej reputacji. Budowniczy z solidnym wizerunkiem nigdy nie podjąłby takiego ryzyka. Dlatego transakcje z takimi firmami są bardzo opłacalną procedurą o niskim prawdopodobieństwie sporów.

Tak więc główne zalety pierwotnego rynku mieszkaniowego to:

• komfort psychiczny właściciela, dzięki „efektowi pierwszego właściciela”;
• legalna "czystość";
• Możliwość do 30% powyżej zysku rynkowego w przypadku zainwestowania we wczesne etapy budowy.

Rynek wtórny

Nie każdy wie, czym jest pierwotny i wtórny rynek mieszkaniowy. Rozwiążmy to. Wtórny rynek mieszkaniowy dotyczy nieruchomości mieszkaniowych, które są zarejestrowane jako własność gminy lub osób prywatnych. Sprzedaż takich przedmiotów przechodzi na właściciela, własność w trakcie transakcji przechodzi na kupującego od sprzedającego. Sama koncepcja wskazuje, że drugie domy to obiekty, które są własnością.

Dobre i złe strony

Zaletami rynku wtórnego są:

• przystępna cena;
• szybkie odprawyoferty;
• rozwinięta infrastruktura;
• dodatkowe rabaty.

Wady z reguły to:

• zużycie obiektów;
• niska jakość;
• koszty napraw i konserwacji;
• możliwe problemy prawne.

Koszt obiektów drugorzędnych zależy od:

• rok budowy;
• funkcje przestrzeni i układu;
• jakość wykończeń i komunikacji.

Jeżeli popyt na mieszkania drugorzędne spada, rynek dość elastycznie reaguje na zmiany i spada średnia cena obiektów. Koszt sprzedaży będzie zależał od tego, jak pilnie właściciel chce sprzedać mieszkanie i jak planuje wydać otrzymane środki.

Na przykład, jeśli właściciel sprzedaje mieszkanie, aby poprawić swoje warunki życia, utrzyma cenę w nadziei na uzyskanie lepszej oferty. Jeśli sprzedaż jest związana z przeprowadzką, właściciel jest zainteresowany sprzedażą nieruchomości w krótkim czasie i może udzielić rabatu. Zakres obniżek cen lub ofert może być dość szeroki.

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Moskwie

Dzisiaj bezprecedensowo wysoki wolumen ofert można zaobserwować na pierwotnym rynku nieruchomości w Moskwie. To około 2,2 miliona m2, aw porównaniu do marca ubiegłego roku liczba ta wzrosła aż o 69,2%.

Obecnie na rynku pierwotnym w Moskwie znajduje się około 35 000 mieszkań i apartamentów. 28 683 jest w trakcie realizacjimieszkania, z czego 53% należy do segmentu masowego, 42% do klasy biznes, a około 5% mieszkań w nowych budynkach należy do kategorii mieszkań elitarnych. Uznaliśmy, że jest to pierwotny rynek mieszkaniowy.