Jak sprawdzić programistę: metody i zalecenia

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Kupując mieszkanie na etapie budowy, musisz po tysiąckroć upewnić się o wiarygodności dewelopera. Jak sprawdzić firmę i zrozumieć, czy można jej zaufać? W końcu koszt nieruchomości jest dziś tak wysoki, że większość obywateli musi zaciągać wielomilionowe kredyty hipoteczne i spłacać je przez ponad rok, dlatego ważne jest, aby wyeliminować nawet najmniejsze ryzyko. W artykule dowiesz się, jak sprawdzić dewelopera, na jakie informacje i dokumenty należy zwrócić szczególną uwagę.

Dlaczego nie możesz polegać na szczęściu

Wiarygodność dewelopera można sprawdzić na kilka sposobów przy zakupie mieszkania na etapie wykopu lub budowy. Zaufaj swoim pieniądzom tylko firmie budowlanej o nienagannej reputacji. Sumienność i doświadczenie w budownictwie to ważne, ale nie jedyne wyznaczniki wiarygodności firmy. Oprócz nich liczy się stabilność finansowa, czyli dostępność różnych źródeł finansowania i możliwości administracyjnych. Ryzyko kupującego, prawdopodobieństwo „zamrożenia” bezpośrednio zależy od tych kryteriówbudowa lub opóźnienie w uruchomieniu gotowego obiektu.

Na działalność dewelopera jako osoby prawnej lub indywidualnego przedsiębiorcy mają wpływ różne czynniki ekonomiczne, zmiany w ustawodawstwie, trendy na rynku nieruchomości, kursy walut i inne warunki, które nie zależą od samej firmy budowlanej, swoją reputację i dobrą wiarę. W pracy firmy z wieloletnim doświadczeniem i solidnym wizerunkiem mogą pojawić się trudności i nieprzewidziane okoliczności. Jednak taka firma, w przeciwieństwie do mniej znanego i niezweryfikowanego dewelopera, będzie w stanie znaleźć wyjście z trudnych sytuacji bez szkody dla końcowego odbiorcy. Dlatego niezwykle ważne jest, aby wiedzieć, jak sprawdzić programistę. To pozwoli Ci zrozumieć, czy możesz mu zaufać swoimi ciężko zarobionymi pieniędzmi.

Informacje na stronie

Pierwszym i najłatwiejszym sposobem poznania firmy budowlanej jest odwiedzenie jej oficjalnej strony internetowej. Zazwyczaj podstawowe informacje o deweloperze zawarte są w dziale „O nas” lub „O firmie”. Zawiera informacje o okresie istnienia na rynku, historii rozwoju, osiągnięciach, nagrodach. W tym samym miejscu niektóre firmy publikują informacje o poziomie kierowniczym i składzie rady dyrektorów.

Przydatne będą artykuły informacyjne i analityczne na temat niezależnych specjalistycznych zasobów ("Wskaźniki rynku nieruchomości", "RBC Real Estate" itp.). Możesz uzyskać informacje o deweloperze za pośrednictwem dowolnej wyszukiwarki. Ale bezwarunkowo ufaj temu, co jest napisane na stronie w dziale "Media o nas" lub "Opinie",zdecydowanie nie warto.

Nie przegap strony „Projekty”. W tym dziale firma umieszcza już zrealizowane projekty, jeśli takie istnieją. Nawiasem mówiąc, ich brak może świadczyć o tym, że deweloper jest nowicjuszem w swoim biznesie. Błędem byłoby obiektywne ocenianie doświadczenia firmy po tych obiektach, które są na etapie realizacji lub planowania, ponieważ tak zwane „projekty papierowe” świadczą jedynie o ambicjach dewelopera, nic więcej.

Jeżeli na oficjalnej stronie prezentowane są do oceny przekazane obiekty nieruchomości, należy zwrócić uwagę na region, w którym zostały zbudowane. Ten fakt pomoże sprawdzić dewelopera. Z reguły obecność kilku pomyślnie zakończonych projektów świadczy o dobrych relacjach dewelopera z władzami gminy, co sprawia, że problemy z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnieniem warunków technicznych i dostawą energii są mało prawdopodobne.

Współpraca z partnerami

Oceniając wiarygodność dewelopera, należy zwrócić uwagę na jego kluczowych partnerów. Jeśli są to duże banki z udziałem państwa, a wiodące firmy budowlane działają jako generalni wykonawcy, nie ma wątpliwości co do słuszności Twojego wyboru.

Istnieje inna metoda sprawdzenia konstruktora. Polega na przestudiowaniu polityki inwestycyjnej firmy. Ponadto, jeśli głównym inwestorem firmy jest gigantyczna korporacja finansowa, to na pewno nie ma się czym martwić. Przed dużymi inwestycjami w biznes, duzi inwestorzydokładnie badają projekty deweloperskie, przeprowadzają liczne kontrole działalności dewelopera, a dopiero w przypadku braku pytań podpisują umowę. Z kolei deweloper, wskazując na partnerstwo z wiodącą korporacją, demonstruje całemu rynkowi rzetelność swojej reputacji.

Informacje o źródłach finansowania znajdują się w deklaracji projektu. Ten dokument można również znaleźć na stronie dewelopera. Oprócz tego wskazana jest nazwa banku lub innej organizacji finansującej budowę. Ten punkt ma szczególne znaczenie, ponieważ współpraca z małą lub nieznaną firmą może faktycznie mieć charakter afiliacyjny. Inne źródła to środki klientów końcowych przekazywane w ramach umów DDU.

Aby sprawdzić wiarygodność dewelopera we wspólnym budownictwie, z reguły zwracają uwagę na występowanie ryzyka walutowego. Pojawiają się, jeśli deweloper dokonuje wszystkich płatności w dolarach lub euro. Najmniejsze wahania kursu walutowego doprowadzą do poważnych strat dla inwestorów. Jeśli wszystkie operacje związane z projektem są przeprowadzane w rublach, eliminuje to ryzyko inwestorów.

Możliwości finansowe firmy deweloperskiej

Cechy siły inwestycyjnej firmy obejmują niezależną strategię sprzedaży. Oznacza realizację projektu przez dewelopera kosztem zainwestowania środków własnych lub kredytowych, bez udziału nabywców. Zazwyczaj takie obiekty są sprzedawane pod koniec budowy,gdy są już prawie gotowe do uruchomienia. Jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż mieszkań, ale nie został jeszcze przygotowany nawet dół fundamentowy, konieczne jest zapoznanie się z deklaracją projektową, która wskazuje źródła finansowania. Jeśli są to głównie posiadacze akcji, najlepiej ponownie dokładnie przeanalizuj swoją decyzję o zakupie.

Adekwatność polityki cenowej to kolejny argument na korzyść dewelopera. Jak sprawdzić przy zakupie niedrogiego mieszkania, na czym polega haczyk? Oczywista taniość propozycji nie zawsze świadczy o jej zaletach. Najczęściej mieszkania sprzedawane po cenie znacznie niższej od rynkowej wskazują na brak zasobów firmy. Jednak umiarkowany spadek cen podczas sezonowych promocji jest całkiem normalny na rynku nieruchomości.

Dobrobyt finansowy firmy jest często wyrażany przez jej reklamę. Umieszczenie akcji własnych w domenie publicznej na krajowym lub zagranicznym rynku giełdowym potwierdza fakt, że deweloper przeszedł liczne procedury weryfikacyjne i otrzymał wysokie oceny eksperckie. Fakt ten wskazuje, że inwestorzy giełdowi ufają spółce i wspierają jej model ładu korporacyjnego i polityki finansowej.

Portale nieruchomościowe, na których publikowane są oceny rosyjskich firm budowlanych, to miejsce, w którym można sprawdzić dewelopera po jego wskaźnikach ilościowych. W czołówce z reguły znajdują się firmy ze znaczną ilością powierzchni mieszkalnej oddanej do użytku i wypracowanym zyskiem za rok kalendarzowy.

Temporealizacja projektu

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przy zakupie mieszkania, jeśli dom jest w trakcie budowy lub wykopu? W takim przypadku możesz polegać na tempie każdego etapu prac budowlanych. Za podstawę przyjmuje się już zrealizowane projekty dewelopera. Często programiści publikują specjalnie reportaże fotograficzne i wideo, starając się w ten sposób uzasadnić zaufanie inwestorów. Dzięki kamerom internetowym zainstalowanym na terenie obiektu przyszli mieszkańcy mają możliwość monitorowania online procesu pracy, oceny dynamiki i spójności procesu.

Ale jak sprawdzić wiarygodność dewelopera we wspólnym budownictwie i jak zrozumieć, że budowa wysokościowców jest zbyt powolna? W normalnym trybie pracy budynek mieszkalny w budowie powinien co miesiąc zwiększać się o 2-3 piętra. Budynki panelowe, w przeciwieństwie do ceglanych i monolitycznych, budowane są szybciej: średnio betonowa skrzynia rośnie o 4-5 pięter miesięcznie. Są to jednak obliczenia teoretyczne i nawet czołowe firmy budowlane często odbiegają od normy.

Przed zakupem mieszkania w budowie od dewelopera warto poświęcić kilka godzin osobistego czasu i odwiedzić kilka gotowych obiektów. Inspekcja dziedzińców, elewacji budynków, wejścia do kompleksu mieszkalnego pozwoli na wyciągnięcie wstępnego wniosku o jakości domów. Musisz również wziąć pod uwagę rok budowy i informacje zwrotne od mieszkańców. Nawet te budynki, które są wizualnie wolne od wad, mogą następnie przedstawić nowym właścicielom beznajmilszych niespodzianek w postaci mrożących ścian, wysokiej słyszalności, niskiej jakości wykończenia wnętrz itp.

O jakie dokumenty zapytać

Ustawa federalna nr 214, która reguluje udział we wspólnej budowie, nakłada na dewelopera obowiązek dostarczenia kilku dokumentów do wglądu przez każdą zainteresowaną osobę. Należą do nich:

• karta firmy budowlanej w najnowszym wydaniu i innych dokumentach założycielskich;
• certyfikat państwowej rejestracji dewelopera jako indywidualnego przedsiębiorcy lub osoby prawnej;
• zaświadczenie o rejestracji podatkowej;
• dokumenty księgowe za trzy lata kalendarzowe;
• raport audytora z działalności firmy.

Są to ogólne dokumenty, które musisz najpierw sprawdzić u budowniczego nowego budynku. Spółka jest zobowiązana na żądanie dostarczyć ich oryginały lub poświadczone notarialnie kopie. Ale z drugiej strony zapoznanie się z tymi dokumentami nie może być nazwane 100% opcją, która pozwoli sprawdzić wiarygodność dewelopera przy zakupie nowego budynku. Z reguły informacje te mają charakter formalny i są dostępne dla każdego dewelopera, więc przeciętny nabywca nie otrzyma żadnych specjalnych informacji. Jedyną wartością dla potencjalnych inwestorów jest raport z audytu, według którego specjaliści będą mogli wyciągnąć wnioski na temat kondycji finansowej firmy.

Gdzie ważniejsze jest zapoznanie się z dokumentacją projektową. Oprócz głównego pakietu dokumentów, dostępność:

• umowy własności gruntów;
• wnioski ekspertów rządowych;
• zezwolenia władz regionalnych na budowę;
• wyciągi z Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych.

Pytając, jak sprawdzić dewelopera przy zakupie nowego budynku, nie należy zapominać o dokumentach, które muszą być wymagane natychmiast w momencie zawarcia umowy. Zanim złożysz swój podpis pod umową o udziałach kapitałowych, musisz upewnić się, że firma działa zgodnie z prawem. Więc jakie dokumenty programistów musisz sprawdzić? Upewnij się, że osoba reprezentująca interesy firmy ma uprawnienia do sfinalizowania transakcji. Jeśli umowę podpisuje pracownik firmy, musi posiadać odpowiednie pełnomocnictwo od dyrektora generalnego. W przypadku, gdy stroną umowy jest osoba, która tych uprawnień nie posiada, umowa zostaje unieważniona, a wszystkie wynikające z niej zobowiązania, pomimo faktu przekazania pieniędzy. Należy zwrócić uwagę na imię i nazwisko osoby, która wydała dokument, okres ważności pełnomocnictwa oraz prawo do wykonywania operacji jakie daje.

Co jeszcze może świadczyć o wiarygodności firmy

Większość użytkowników zbiera informacje o deweloperze, którym są zainteresowani na różnych forach poświęconych omawianiu projektów, kosztach nowego budynku, zaletach i wadach mieszkań itp. Tutaj nie będziesz mógł sprawdzić dokumenty dewelopera, ale możesz dowiedzieć się o skargach udziałowców, zrozumieć, jakie mogą być niespójności i pod wodąkamienie w procesie rejestracji nieruchomości. Jeśli jest więcej skarg niż pozytywnych recenzji, należy ponownie ocenić decyzję o zakupie. W przypadku, gdy dziesiątki udziałowców oskarżą dewelopera o szczerze oszukańcze działania, ciągłe łamanie terminów realizacji obiektów lub na przykład odmowę dostarczenia dokumentów dotyczących legalności budowy na danej działce, lepiej aby znaleźć inną firmę.

Wielu jest zainteresowanych, jakie dokumenty należy sprawdzić u programisty, aby dowiedzieć się o jego toczących się procesach sądowych. Ale nawet gdyby informacje potwierdzające istnienie pewnych sporów pomiędzy firmą budowlaną a współinwestorami, wykonawcami czy udziałowcami były w domenie publicznej, to nic by to nie znaczyło. Spory sądowe to powszechna praktyka na rynku nieruchomości, zwłaszcza dla dużych firm, które rocznie zlecają setki tysięcy metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Rozstrzyganiem sporów zajmuje się sztab prawników, więc kwestie te nie mają nic wspólnego z przebiegiem procesu budowlanego i towarzyszącymi mu kwestiami technicznymi.

Jak sprawdzić dewelopera pod kątem bankructwa

W 2014 r. przyjęto ustawę federalną, która zobowiązywała wszystkie firmy budowlane do ubezpieczenia swojej odpowiedzialności wobec udziałowców poprzez gwarancję bankową, polisę ubezpieczeniową lub umowę z Towarzystwem Ubezpieczeń Wzajemnych. A w 2017 roku ponownie wprowadzono nowe poprawki do określonej ustawy federalnej, zgodnie z którą deweloperzy muszą teraz przeznaczyć środki na ujednolicony fundusz kompensacyjny za wspólną budowę. Celem tej państwowej organizacji jest ukierunkowanie budżetu na finansowanie długoterminowej budowy oraz spłatę długów wobec udziałowców w przypadku upadłości dewelopera.

Jak sprawdzić, czy firma uzyskała oficjalny status niewypłacalnej przed zawarciem umowy kapitałowej? Pomogą w tym specjalne rejestry. Aby skorzystać z jednego z nich, musisz wejść na oficjalną stronę sądu polubownego. W sekcji „Pojedyncza szafka na akta”, poprzez filtr wyszukiwania, ustaw parametry w kolumnie „Uczestnik w sprawie”, wskazując „Respondent”, a następnie wprowadź nazwę dewelopera i wybierz aktywny przycisk „Upadłość”. Wszystkie archiwalne i toczące się postępowania upadłościowe osób prawnych i osób fizycznych zostaną wyświetlone na ekranie.

Odbiór domu: podstawowe formalności

Wreszcie umowa dobiegła końca i minęły wszystkie terminy przekazania obiektu mieszkańcom, którzy nie mogą się doczekać dnia parapetówki. Ale, jak się okazało w praktyce, wielu nie wie, jak sprawdzić mieszkanie u dewelopera.

Terminy zakończenia prac budowlanych są określone w DDU. Jeśli deweloper nie ma czasu na terminowe przekazanie obiektu, jest zobowiązany do poinformowania kupujących na dwa miesiące przed upływem tego terminu i zaproponowania zmiany odpowiedniego postanowienia umowy. Ponadto ważne jest również rozdzielenie pojęć okresu uruchomienia i przekazania kluczy właścicielom. Z reguły nowi osadnicy będą mogli wprowadzić się do nowych mieszkań nie wcześniej niż następnego dnia po odbiorze obiektu.komisja państwowa. Ponadto w umowie należy również określić moment przekazania kluczy najemcom. Zwykle następuje to 4-6 miesięcy po otrzymaniu pozwolenia na uruchomienie.

Do wszystkich akcjonariuszy deweloperzy są zobowiązani przesłać listem poleconym zawiadomienie o gotowości obiektu nie później niż na miesiąc przed datą przekazania kluczy. Częściej jednak kupującym telefonicznie przekazuje się dobre wieści i zaprasza się do urzędu w celu weryfikacji dokumentów. Musisz tam przyjść z paszportem i kopią umowy. Jeśli kupowane mieszkanie jest zarejestrowane u kilku właścicieli, każdy z nich musi być obecny, a jeśli nie jest to możliwe, powinieneś udzielić pełnomocnictwa swojemu przedstawicielowi.

jeden na jednego. Deweloper jest zobowiązany do przeprowadzenia dostawy obiektu według określonego przepisu, a nowy właściciel ma prawo go nie przyjąć, jeśli jest małżeństwo, braki. Przed podpisaniem aktu przyjęcia i przekazania należy sprawdzić wykonanie każdego drobnego szczegółu w przewidzianym umową mieszkaniu. Dodatkowo należy upewnić się, że deweloper otrzymał pozwolenie na oddanie do użytku, a dom ma już przydzielony adres.

Jeżeli deweloper opóźnił terminową dostawę przedmiotu, kupujący ma prawo do odszkodowania. Jednocześnie należy rozumieć, że żaden programistaprzejmie inicjatywę i nie zapłaci kary z własnej woli. Nowy właściciel ma prawo złożyć reklamację w siedzibie firmy i czekać na jej rozpatrzenie w ciągu 10 dni. Wiele firm w takich przypadkach oferuje swoim klientom przedsądowe rozstrzygnięcie sporu, wskazując wysokość odszkodowania oraz termin płatności.

Inspekcja mieszkania

Zanim przejdziesz do odbioru i przekazania mieszkania, właściciel musi jeszcze raz otworzyć kopię umowy współdzielenia i dokładnie przestudiować rozdział opisujący charakterystykę gotowego do zamieszkania obiektu. Wskazano tutaj wszystkie rodzaje prac, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. Podczas kontroli wskazane jest, aby nie wypuścić DDU z rąk, aby móc natychmiast wskazać przedstawicielowi firmy deweloperskiej stwierdzone niezgodności.

Co więc sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera? Wymieńmy wszystko, na co należy zwrócić uwagę:

• Drzwi wejściowe. Musi być prawidłowo zamontowany i otwierać się swobodnie, ściśle przylegając do otworu. Zwróć uwagę na funkcjonalność zamka wpuszczanego.
• Ściany. Nawet minimalne odchylenie od pionu jest niedopuszczalne, natomiast lokalne nierówności mogą mieścić się w granicach 5 mm. Należy również zmierzyć powierzchnię mieszkania i upewnić się, że rozmieszczenie ścian odpowiada jego schematycznemu układowi.
• Podłogi. Nie powinno być żadnych pęcherzyków powietrza ani wiązek. Możesz je znaleźć, stukając kilka fragmentów młotkiem.
• Sufity. kroplei luki na fugach, rozbieżność pomiędzy faktyczną wysokością stropów a deklarowaną jest powodem odmowy przyjęcia mieszkania. Jeśli jednak kupujący planuje zamontować sufity napinane, możesz przymknąć oko na drobne wady.
• Windows. Należy zainstalować konstrukcje marki wskazanej w DDU przez dewelopera. Musisz samodzielnie sprawdzić integralność podwójnie oszklonych okien, funkcjonalność okuć, stopień zamknięcia szczelin, obecność daszka na loggii (jeśli jest).
• Okablowanie elektryczne. Za pomocą specjalnych testerów możesz sprawdzić działanie wszystkich przełączników i gniazd. Jeśli ich obecność nie jest przewidziana umową, upewnij się, że są wszystkie przewody do dalszego połączenia.
• Komunikacja inżynierska. Weryfikacji podlegają instalacje grzewcze, kanalizacyjne, wentylacyjne, wszystkie zawory odcinające, trójniki, rury spustowe, zlew, muszla klozetowa, grzejniki itp.
• Zakończ. Należy zwrócić uwagę na jakość użytych materiałów, ich markę. Nie powinno być żadnych pęknięć, odprysków ani otwartych szwów.

Na koniec należy również zapisać odczyty liczników zainstalowanych w mieszkaniu i poza nim. Wskazane jest zapisanie danych urządzeń pomiarowych i porównanie ich z danymi wskazanymi w ich paszportach. Dodatkowo można skontaktować się z deweloperem z prośbą o pokazanie piwnicy lub górnej kondygnacji technicznej. Akcjonariusze mają prawo dostępu do dowolnej części budynku, aby upewnić się, że rury lub dach nie przeciekają i nie ma obcych zapachów.

Ostatni krok

Jeżeli właściciel nie ma żadnych roszczeń do wykończonego mieszkania, podpisywany jest protokół odbioru. W przeciwnym razie, jeśli zostaną znalezione wady, sporządza się wadliwy akt. Wskazuje całą listę reklamacji klientów, a także adres, numer lokalu, dane i informacje o firmie deweloperskiej.

Deweloper zaprasza akcjonariusza do ponownego przeglądu po usunięciu wad. Jeśli kupujący nie ma poważnych roszczeń, ale z jakiegoś powodu odmawia przyjęcia mieszkania, deweloper ma prawo do jednostronnego przekazania obiektu.