Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego: warunki, dokumenty

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Jeśli zdecydujesz się spłacić pożyczkę przed terminem, musisz zapoznać się ze wszystkimi szczegółami umowy. Banki są nieopłacalne przedterminowe spłaty kredytów hipotecznych. Dlatego w dokumentach określają warunki ograniczające.

Esencja

Spłata pożyczki wcześnie oznacza, że pożyczka jest spłacana przed terminem. Nazywa się to kompletnym, jeśli klient wpłaci całą kwotę od razu. Częściowa przedterminowa spłata kredytu hipotecznego oznacza 2-3-krotny wzrost miesięcznych rat (w zależności od warunków umowy). W drugim przypadku wraz ze spadkiem zadłużenia zmienia się harmonogram spłat.

Schematy

Zdolność do przedwczesnej spłaty zadłużenia zależy od systemu pożyczek: istnieją płatności dożywotnie lub zróżnicowane. Jeśli dług jest spłacany cały czas w równych kwotach, to przez pierwsze lata prawie wszystkie środki kierowane są na spłatę odsetek. W ten sposób bank maksymalizuje zyski i minimalizuje ryzyko.

Bardziej korzystny dla klienta jest program ze zróżnicowanymi płatnościami. Pierwsze płatności będą bardzo duże, ponieważ składają się z pożyczki i odsetek, którenaliczane od salda. W miarę spłacania zadłużenia kwota ta będzie się stopniowo zmniejszać.

Korzyść dla dłużnika

Najbardziej atrakcyjny dla klienta jest zróżnicowany schemat. Składka i odsetki od pożyczki spłacane są w równych ratach. Nie ma znaczenia na ile lat (3, 5 czy 10) dłużnik chce zamknąć kredyt. Będzie musiał tylko zapłacić resztę kwoty.

Program rent dożywotnich zapewnia mniej korzyści. Przez pierwsze lata prawie wszystkie środki są wykorzystywane na spłatę odsetek. Do czasu, gdy klient zdecyduje się zamknąć dług, zapłaci już taką prowizję, że spłata reszty kwoty od razu nie uratuje rodzinnego budżetu.

Jeżeli dłużnik nadal zdecyduje się na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego (na przykład w Sbierbanku), instytucja kredytowa dokona ponownej kalkulacji. Następnie są dwie opcje:

• klient zachowa pierwotny okres kredytu hipotecznego, ale miesięczne raty zmniejszą się;
• okres obowiązywania umowy zostanie skrócony, a kwota płatności pozostanie bez zmian.

Kalkulator spłaty kredytu hipotecznego można znaleźć na stronie internetowej dowolnej instytucji kredytowej. Dzięki niemu możesz obliczyć przybliżoną kwotę płatności i porównać dwa programy pożyczkowe. Ale możesz sam wykonać obliczenia.

Przykład

Klient chce uzyskać kredyt hipoteczny na 1 milion rubli. przez okres 20 lat (240 miesięcy) w wysokości 12% rocznie. Najpierw określ wysokość miesięcznej płatności i odsetek.

Według zróżnicowanego schematu:

1000: 240=4, 166 tysięcy rubli – pożyczka.

Odsetki oblicza się mnożąc saldo przez roczną stopę i dzieląc wartość przez 12 miesięcy:

1000 x 0, 12: 12=10 tysięcy rubli. – kwota procentowa.

W związku z tym kwota standardowej miesięcznej płatności do wyniesie:

4 166 + 10 000=14, 166 tysięcy rubli.

Zgodnie ze schematem rent:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1))=11 011 tysięcy rubli. - kwota wypłaty renty, gdzie:

• 0, 01=1:12;
• 240 - liczba miesięcy kredytowania.

Dla porównania obliczmy procent pierwszej płatności:

1000 x 0, 12: 12=10 tysięcy rubli.

T. e. z 11 011 tysięcy rubli. w pierwszym miesiącu tylko 1011 rubli. zostanie wykorzystana na spłatę kwoty pożyczki, a resztę - na odsetki.

Za 10 lat klient zapłaci bankowi: 11 011 x 120=1321,32 tysięcy rubli.

Po tym samym okresie, zgodnie ze zróżnicowanym schematem, klient zapłaci miesięcznie:

4, 166 + (1000 - (4, 166 x 120)) x 0, 12: 12=9, 167 tysięcy rubli

Wczesna spłata kredytu hipotecznego, który korzystał z programu o zróżnicowanych płatnościach, jest korzystna tylko w pierwszej połowie umowy. Z biegiem lat kwota płatności maleje, większość odsetek zostanie już spłacona.

Nuanse

Jak pokazuje praktyka, jeśli kredytobiorca oczekuje wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, powinien nie tylko od razu wybrać bardziej opłacalny program, ale także spłacać większą kwotę miesięcznie.

Nie ma korzyści, tylko jeśli pieniądzektóre pożyczkobiorca planuje przeznaczyć na pożyczkę, w tej chwili może przynieść większe dochody przy inwestowaniu np. w depozyty lub inne nieruchomości. Lokata może stać się bardziej opłacalna, jeśli okres kredytowania wynosi 25 lat lub dłużej, ponieważ miesięczna rata będzie się powoli zmniejszać.

Procedura wpłaty

Po tym, jak kredytobiorca zdecyduje się na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego w Sbierbanku, musi zdecydować o sposobie zdeponowania środków. Lepiej jest płacić comiesięczne transze w większej ilości niż wpłacać okresowo dwu- lub trzykrotną kwotę. Ale po pierwsze, klient nie zawsze może zdeponować środki w takim wolumenie. Po drugie, same banki przewidziały ograniczenia. Na przykład akceptują przedterminową spłatę dopiero w dniu obciążenia środków, wymagają uprzedniego złożenia wniosku o zmianę programu. Jeśli pożyczkobiorca zmieni zdanie, będzie musiał zapłacić grzywnę. Dlatego rozwiązanie tego problemu zależy od tego, czy klient chce napisać miesięczny wniosek, udać się do banku po nowy harmonogram, martwić się nieoczekiwanymi wydatkami itp.

Spłata kredytu hipotecznego kapitałem macierzyńskim

Prawo przewiduje wykorzystanie kapitału macierzystego do nabycia lub budowy nieruchomości. Środki można wykorzystać na spłatę zaliczki, kapitału lub odsetek. Dla pożyczkobiorcy najbardziej niekorzystny jest pierwszy schemat. Po pierwsze, nie każdy bank akceptuje kapitał macierzysty jako zaliczkę, a po drugie, w ramach takich programów rosną stopy procentowe. Wcześniej uważano, że jeśli klient tego nie zrobimoże samodzielnie dokonać pierwszej wpłaty, co oznacza, że jest niewypłacalny lub nierzetelny. Dziś banki idą na ustępstwa, ale dodatkowo ubezpieczają swoje ryzyko.

Najczęściej główną kwotę długu spłacają fundusze publiczne. Przekazywanie pieniędzy jako odsetek ma sens, jeśli płatnik nie planuje spłaty pożyczki przed terminem. W takim przypadku zapłaci prowizję kosztem kapitału macierzystego, zmniejszając miesięczną transzę.

W celu spłaty kredytu hipotecznego należy złożyć w banku następujące dokumenty:

• paszport;
• certyfikat na otrzymanie kapitału macierzyńskiego;
• wniosek o spłatę pożyczki.

Pracownik banku wystawi zaświadczenie zawierające informacje o pozostałej kwocie zadłużenia i odsetkach, świadectwo własności.

Fundusz emerytalny musi wyrazić zgodę na spłatę kredytu hipotecznego przez kapitał macierzyński. W tym celu należy zebrać i dostarczyć następujący pakiet dokumentów:

• paszport osoby uprawnionej do otrzymywania środków publicznych;
• certyfikat;
• dokumenty potwierdzające obowiązek spłaty kredytu: umowa kredytu hipotecznego i zaświadczenie z banku;
• zaświadczenie własności mieszkania, umowa sprzedaży;
• wniosek do Funduszu Emerytalnego o chęci pożyczkobiorcy przekazania środków na spłatę pożyczki;
• inne dokumenty na życzenie.

Pracownik PF musi wystawić pokwitowanie odbioru dokumentów i wskazać w nim datę odbioru. W ciągu miesiąca zostanie podjęta decyzja o wypłacie środków do banku lub o odmowie.

Ubezpieczenie

Wymaganiem programu hipotecznego jest ubezpieczenie długu lub mienia, a czasem jedno i drugie. Po wcześniejszym zamknięciu kredytu klient ma prawo domagać się odszkodowania za część kosztów usług. Umowę ubezpieczenia mieszkania można również rozwiązać przed terminem (jeśli nie jest to sprzeczne z warunkami kredytu), płacąc dużą karę. Wtedy miesięczna opłata zostanie pomniejszona o kwotę ubezpieczenia.

Refinansowanie

Klient może zwrócić się do innego banku o odnowienie kredytu hipotecznego: zmienić metodę płatności, czas trwania programu, stawkę i inne warunki. Zmiana wierzyciela nie oznacza zniesienia obciążenia. Mieszkanie nadal będzie zastawione, ale już z inną instytucją. Mimo oczywistych wad (zebranie nowego pakietu dokumentów, ponowne wystawienie umowy, dodatkowe prowizje) ta metoda jest odpowiednia, jeśli klient chce zmienić schemat spłaty kredytu na bardziej atrakcyjny.