Kredyt hipoteczny w Niemczech: wybór nieruchomości, warunki uzyskania kredytu hipotecznego, niezbędne dokumenty, zawarcie umowy z bankiem, oprocentowanie kredytu hipotecznego, waru

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Wiele osób myśli o zakupie domu za granicą. Ktoś może pomyśleć, że to nierealne, bo ceny mieszkań i domów za granicą są zbyt wysokie jak na nasze standardy. To złudzenie! Weźmy na przykład kredyt hipoteczny w Niemczech. Ten kraj ma jedne z najniższych stóp procentowych w całej Europie.

Ponieważ temat jest ciekawy, warto rozważyć go bardziej szczegółowo, a także szczegółowo przestudiować proces ubiegania się o kredyt mieszkaniowy.

O rynku nieruchomości

Zanim zaczniemy mówić o kredytach hipotecznych w Niemczech, należy zauważyć, że popyt na mieszkania w tym kraju przewyższa podaż. W gotowych nieruchomościach bardzo trudno znaleźć nowe budynki. Ale jest wiele ofert kupna mieszkania w budynkach, które dopiero zaczynają powstawać.

A co z cenami? Są zarówno wysokie, jak i niskie. Jedno można powiedziećDokładnie: ceny rosną w kierunku ze wschodu na zachód. Najdroższe mieszkanie w stolicy Bawarii - Monachium. Tam 1 m2 kosztuje od 4000 euro. Znacznie taniej w Berlinie - 2500 euro.

W każdym razie, nawet jeśli ktoś chce mieć jednopokojowe mieszkanie lub studio, wymagana będzie solidna kwota około 150-200 tysięcy euro. Na szczęście niemieckie banki oferują kredyty hipoteczne zarówno własnym obywatelom, jak i mieszkańcom innych krajów. Możesz wziąć zarówno całą kwotę za zakup, jak i kilka transz, jeśli planujesz kupić niedokończone mieszkanie.

A teraz najważniejsza rzecz. Jaka jest stopa oprocentowania kredytu hipotecznego w Niemczech? Dla Niemców waha się od 0,8 do 2%. A dla obcokrajowców waha się od 3 do 5%.

Kupowanie domu do wynajęcia

Wiele osób zaciąga w tym celu kredyt hipoteczny. Możesz zrozumieć dlaczego. Kupując mieszkanie w Monachium lub Berlinie, można liczyć na zysk około 4% rocznie. Mieszkania dzierżawione w Wuppertalu przyniosą 8%, w Gelsenkirchen prawie 10%. Wysokie zwroty mogą być w Dortmundzie, Duisburgu, Essen.

Warto podać przykład. Załóżmy, że ktoś kupił dom na 8 mieszkań w Dortmundzie, dając za niego 620 000 USD. Jedno mieszkanie przyniesie mu około 6500 euro rocznie. A wszystko razem - około 52 000 USD. Zatem rentowność wyniesie 8%. Oznacza to, że kredyt hipoteczny nie tylko się spłaci, ale także przyniesie zysk.

Cechy warunków

Jeśli chcesz wziąć mieszkanie w Niemczech na kredyt hipoteczny, lepiej przyjrzeć się opcjom, które kosztują ponad 100 000 euro. Przy obecnym kursie wymiany to trochęponad 8 000 000 rubli. Za te pieniądze osoba otrzyma nie pudełko, ale przestronne mieszkanie z dekoracją.

Dlaczego lepiej oglądać drogie opcje? Bo banki chętniej przyjmują takich zagranicznych klientów.

Jeśli mówimy o warunkach, to mają one cechy indywidualnie dla każdej osoby. Przy sporządzaniu umowy bierze się pod uwagę wiele czynników, w tym:

• Kwota zaliczki.
• Wypłacalność.
• Historia kredytowa.
• Lokalizacja i stan nieruchomości.

Pierwszy kredyt hipoteczny jest trudniejszy do uzyskania niż drugi lub trzeci, którego nie każdy planuje wziąć. Ubiegając się o debiutancką pożyczkę mieszkaniową, może być konieczne zdeponowanie 40-50% całkowitej wartości nieruchomości.

To jest zarówno plus, jak i minus. Z jednej strony długów będzie mniej, a co za tym idzie, będą mogły szybciej spłacać. Ale z drugiej strony nie każdy może od razu zaoszczędzić i oddać 4-5 milionów rubli.

Ale wiele banków zgadza się na zwiększenie kwoty przy jednoczesnym obniżeniu oprocentowania. Nawiasem mówiąc, jeśli później obywatel zdecyduje się na wystawienie drugiej hipoteki, to przy braku problemów z pierwszą nie będzie nawet musiał wpłacać składki. Albo będzie to nie więcej niż 20% kosztów mieszkania.

Wymagania klienta

Jeśli planujesz uzyskać kredyt hipoteczny w Niemczech, musisz wiedzieć, co jest do tego wymagane. Klienci są zobowiązani do:

• Musisz mieć otwarte konto w niemieckim banku przez co najmniej 2 lata. Ważne jest, aby nie był pusty. Na nimśrodki muszą być regularnie odbierane.
• Musi mieć od 21 do 65 lat.
• Musisz mieć dowód dochodu w Niemczech. Pracownicy muszą przedstawić wypis za ostatnie 6 miesięcy, a przedsiębiorcy - za 2 lata. Ale nie chodzi tylko o pracę. Działalność wynajmującego jest również źródłem dochodu.
• Musisz przedstawić dowód na obecność lub brak pożyczek lub alimentów. Zgodnie z niemieckim prawem osoba nie powinna wydawać na spłatę kredytu hipotecznego więcej niż 35% miesięcznego dochodu.

Wymagane dokumenty

Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny w Niemczech, musisz przyjść do banku z pakietem dokumentów, w skład którego wchodzą:

• Oryginalny paszport i kopia.
• Ankieta z danymi osobowymi.
• Paszport zagraniczny i jego kopia.
• Potwierdzenie dochodów: dla osoby fizycznej - zaświadczenie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla przedsiębiorcy - raportowanie jego firmy.
• Dokumenty dotyczące nieruchomości, którą klient chce kupić: opis obiektu, jego zdjęcia, warunki lokalowe oraz wypis z księgi wieczystej (musi być sporządzony maksymalnie 6 tygodni temu).
• Wyniki wyceny domu.
• Umowa najmu jest wymagana, jeśli nieruchomość jest wynajmowana.
• Potwierdzenie dostępności kwoty wymaganej do zaliczki.

Pamiętaj, aby przetłumaczyć wszystkie dokumenty na język niemiecki i poświadczyć je u notariusza.

Co to jest ankieta?

W rzeczywistości jest to odpowiednik formularza, który zwykle jest wypełnianyRosyjskie banki. Kwestionariusz danych osobowych wnioskodawcy to dokument zawierający krótkie informacje o osobie, która planuje zaciągnąć pożyczkę.

Powinna zawierać informacje o jego majątku, miesięcznych dochodach i wydatkach, w tym inne pożyczki, czynsz, alimenty, media i ubezpieczenie. Im mniej problemów finansowych ma klient, im wyraźniejsza historia kredytowa, tym większe prawdopodobieństwo, że zostanie on zatwierdzony do kredytu hipotecznego w Niemczech.

O stawkach i płatnościach

Ostatnio niemieckie banki udzielają pożyczek o stałej stopie procentowej. Jest to wygodne, ponieważ pozostanie niezmienione do końca okresu kredytowania - nie będzie miało na to żadnego wpływu kurs walutowy.

Spłacają swój kredyt hipoteczny w Niemczech za pomocą comiesięcznych płatności dożywotnich: co 30 dni klient musi wpłacić tę samą kwotę na konto. Obejmuje zarówno odsetki od kredytu hipotecznego w Niemczech, jak i kwotę głównej pożyczki.

Mówią, że indywidualne uzgodnienie możliwości wcześniejszej spłaty pożyczki jest realistyczne. Ale to nie jest zbyt wygodne dla banku i dlatego kurs będzie wyższy.

A jeśli nie została zapewniona możliwość wcześniejszej spłaty, osoba ta również będzie musiała zapłacić grzywnę. Trzeba o tym od razu pomyśleć i wziąć pożyczkę z możliwością spłaty kapitału w sposób przyspieszony. Wygodne rozwiązanie: w ciągu 1 roku możesz spłacić około 10% pożyczki.

Przykład

Załóżmy, że ktoś decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego w Niemczech, aby kupić studio o powierzchni 39 m2 w centrum Monachium2 z remontem w europejskim stylu. Jego koszt to 290 000 euro. To około 23 000 000rubli.

Płatność początkowa wyniesie 9 200 000 rubli. Oczywiście osoba będzie potrzebować 13 800 000 pożyczek, czyli 171 735 euro. Bank niemiecki zapewni taką kwotę, bo ich minimum to 50 000 USD. e.

Kredyt hipoteczny w Niemczech może być wystawiony na okres od 5 do 40 lat. Ale z reguły każdy bierze 10. Załóżmy, że dla klienta ustalają oprocentowanie 4%. Oto, co dzieje się w tym przypadku w rublach:

• Rata miesięczna: 46.016.
• Wysokość odsetek na jeden rok: 552,000.
• Wszystkie płatności po zakończeniu okresu kredytowania: 19 322 000.
• Nadpłata za wszystkie 10 lat: 5 520 000.

Ważne jest, aby pamiętać, że dopóki dana osoba nie spłaci długów zgodnie z oprocentowaniem kredytu hipotecznego w Niemczech, mieszkania będą własnością banku.

Wydatki

Ich istnienie musi być również zapamiętane. Mówiąc o oprocentowaniu kredytów hipotecznych w Niemczech, trzeba powiedzieć o kosztach. Przy zakupie domu wiąże się wiele dodatkowych kosztów, między innymi:

• Podatek od nieruchomości. Stawka różni się w zależności od lokalizacji nieruchomości. Zwykle waha się od 3,5% do 6%.
• Płatność za usługę przerejestrowania mieszkania na nowego właściciela. Wyniesie to 0,5-1% całkowitej kwoty transakcji.
• Opłaty notarialne (1,5-3%).
• Prowizja dla pośredników (3-6%). Bez pośredników i pośredników w handlu nieruchomościami transakcje w Niemczech nie są zawierane. Zwłaszcza z obcokrajowcami. Ponadto wykonują główną pracę i znacznie ułatwiają życie klientowi.
• Płatność za usługę włączenia nowego właściciela do katastru (0,5%).
• Prowizja pobierana za uzyskanie kredytu hipotecznego w Niemczech dla Rosjan i innych obcokrajowców (1%).
• Płatność za wycenę nieruchomości, która ma zostać zdeponowana jako zabezpieczenie (około 1500 USD).
• Audyt nieruchomości (0,5-1,5%).
• Wydawanie zaświadczeń i wyciągów, prowadzenie rachunku bankowego (do 150 USD rocznie).

W sumie, jeśli osoba planuje kupić dom za 100 000 j.m. Oznacza to, że musi mieć dodatkowe 10-15 tysięcy euro na dodatkowe wydatki. Być może koszty okażą się mniejsze, ale lepiej grać bezpiecznie.

Od czego zacząć?

Wiele powiedziano powyżej o wymaganiach, warunkach i oprocentowaniu kredytów hipotecznych w Niemczech. Musimy również porozmawiać o pierwszym kroku.

Nie ograniczaj się do dwóch lub trzech banków. Zdecydowanie zaleca się odwiedzenie 10-15 organizacji w celu uzyskania przyszłych oszczędności. Im więcej bankowość oferuje osobie studiującej, tym większe prawdopodobieństwo znalezienia najbardziej opłacalnej opcji.

Dodatkowo, komunikując się z przedstawicielami innych instytucji, klient może zastrzec, że w poprzednim miejscu zaoferowano mu niższą stawkę. Wiele banków, nie chcąc stracić potencjalnego kredytobiorcy, zaczyna interesować się dodatkowymi bonusami.

Musisz również wiedzieć, że najniższa stawka jest oferowana, jeśli mieszkanie spełnia następujące wymagania:

• Gwarancja wynosi 100 lat.
• Znajduje się w miejscu o dobrej ekologii, logistyce i blisko centrum.
• Można to zabraćdo wynajęcia.

Jak szukać nieruchomości? W tym celu istnieją firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami, wyspecjalizowane zasoby internetowe, a także brokerzy i prywatne ogłoszenia.

Jak otworzyć konto?

Zauważyliśmy już, że płatności za nieruchomość można dokonać tylko za pośrednictwem banku. I tutaj konieczne jest wyjaśnienie jednego niuansu. Faktem jest, że za pośrednictwem rosyjskiego „Sbierbanku” można to również zrobić! Dlatego istnieje płatność bezgotówkowa.

Ale nadal musisz otworzyć konto w niemieckim banku. Oczywiście musisz być do tego osobiście obecny. Tak zwana „legitymacja pocztowa” jest dostępna tylko dla obywateli niemieckich.

Z dokumentów potrzebne będą oryginały i kopie paszportów (cywilnych i zagranicznych), wypełnione formularze i rejestracja. Niektóre banki proszą o przedstawienie rekomendacji referencyjnej. W Niemczech wolą zajmować się wyłącznie czystym kapitałem.

Konto zostanie otwarte w euro, po czym umowa zostanie podpisana. Pieniądze można wpłacić tego samego dnia.

Zawarcie umowy

Ten niuans jest również wart rozważenia, gdy mówimy o rodzaju kredytu hipotecznego w Niemczech. Gdy klient i bank uzgodnią wszystkie warunki, przychodzi moment zawarcia umowy, która jest podstawą do udzielenia kredytu w przyszłości.

Podstawą prawną w tej sprawie jest niemiecki kodeks cywilny, a także ustawa o bankach hipotecznych (odpowiednio paragrafy 601-610 i 14-16, 19).

Umowa zawiera następujące informacje:

• Kwota pożyczki: kwota + odsetki + koszty.
• Warunki kredytu hipotecznego.
• Informacje o wymaganych płatnościach (ich wielkości, dacie rozpoczęcia spłaty kredytu, kalkulacji oprocentowania itp.).
• Sposoby spłaty zadłużenia.
• Informacje o pożyczkobiorcy.
• Warunki rozwiązania umowy.

Ogólnie rzecz biorąc, nie ma nic skomplikowanego. Tak, uzyskanie kredytu hipotecznego w Niemczech to trochę bardziej skomplikowany i czasochłonny proces, ale jest to zrozumiałe, ponieważ obcokrajowiec kupuje nieruchomość. Ale poza tym wszystko jest takie samo jak w Rosji.

Umiejętnie wybierając bank i mieszkanie, możesz nawet sporo zaoszczędzić. W końcu Niemcy znajdują się w TOP-3 krajach europejskich, które zapewniają najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. A te 3-5% to naprawdę małe w porównaniu do 10-12% oferowanych w Rosji.

Czas

Ile czasu zajmuje uzyskanie kredytu hipotecznego w Niemczech? Zwykle zajmuje to 1 miesiąc, ale czasami trwa dłużej.

Na pierwszym etapie przygotowywane są dokumenty, co zajmuje około dwóch tygodni. Równolegle zalecane jest zapoznanie się z rynkiem ofert. Następnie - odwiedź banki, złóż wniosek. Zajmuje to 2-4 dni lub więcej.

Ile czasu zajmuje podjęcie decyzji o pożyczce mieszkaniowej? Maksymalnie do czterech tygodni po rozmowie z pracownikiem banku. Gdy osoba otrzyma akceptację, będzie musiała tylko wybrać najkorzystniejszą ofertę, otworzyć konto i dokonać wpłaty. Następnie możesz kupić nieruchomość.