Pułapki kredytu hipotecznego: niuanse kredytu hipotecznego, ryzyko, zawiłości zawarcia umowy, porady i zalecenia prawników

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Kredyty hipoteczne są integralną częścią życia publicznych i indywidualnych gospodarstw domowych, które potrzebują ziemi, mieszkań i lepszych warunków życia. Pojęcie hipoteki istnieje na świecie od czasów starożytnych, kiedy to sama osobowość dłużnika, który stał się niewolnikiem, została zastawiona na długi. W VI wieku pne zastaw osoby został zastąpiony zastawem całego majątku, jaki posiadał dłużnik, w szczególności gruntu. Podczas gdy majątek dłużnika został zastawiony wierzycielowi, na terenie jego własności gruntu zainstalowano filar hipoteczny - dowód zastawionej nieruchomości. Ewidencja zadłużenia została odnotowana na poczcie.

Historyczne fakty dotyczące pochodzenia kredytów hipotecznych

Za panowania Elżbiety Pietrownej (250 lat temu) szlachta rosyjska była subsydiowana kredytami hipotecznymi. W tym samym czasie ta sama nieruchomość była kilkakrotnie obciążona hipoteką beztylko w szlacheckich bankach, ale także od prywatnych lichwiarzy. Brak kontroli zwrotnej dłużnika-wierzyciela, odroczenie i refinansowanie (remortgage) XVIII-wiecznej hipoteki doprowadziło do ogromnego zadłużenia wobec skarbu państwa i naturalnego bankructwa banków.

Bodźcem do nowej rundy rozwoju kredytu hipotecznego była reforma zniesienia pańszczyzny, kiedy miliony chłopów potrzebowały kredytu na zakup ziemi. Kredyt hipoteczny został udzielony na 49 lat na 6 proc. w skali roku. Powstał wówczas statut miejskich towarzystw kredytowych, w którym określono zasady udzielania kredytu hipotecznego. Reforma prywatnej własności ziemi przyczyniła się do rozpowszechnienia stosunków kredytowych w rolnictwie w całej Rosji. Pożyczki zabezpieczone gruntem nazywano wówczas pożyczkami gruntowymi. Listy zastawne były ściśle rejestrowane przez notariusza, a papiery wartościowe były dla nich emitowane na giełdzie, z czego 35% do 1913 r. stanowił kapitał zagraniczny. System kredytów bankowych rozwinął się dzięki powstaniu nowej gospodarki kraju.

Po rewolucji październikowej, podczas której banki zostały znacjonalizowane, a stosunki kredytowe scentralizowane, pojęcie hipoteki zostało zapomniane na 70 lat.

Ożywienie kredytów hipotecznych w Rosji rozpoczęło się dopiero w latach 90. i otrzymało wsparcie legislacyjne w 1998 r. Po fali kryzysów udzielanie kredytów hipotecznych przeszło szereg zmian – zaostrzenie warunków udzielania kredytów, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego, obowiązkowy wkład własny oraz system kar – pułapki hipoteczne.

Kredyt hipotecznystatystyki dzisiaj

Do tej pory na rosyjskim rynku kredytów hipotecznych działa około 400 instytucji kredytowych. Po tym, jak Bank Centralny Federacji Rosyjskiej ustanowił surowe zasady regulujące działalność instytucji kredytowych, na rynku hipotecznym pozostali tylko wiarygodni, sprawdzeni i skuteczni kredytodawcy hipoteczni. Według Banku Centralnego średni okres spłaty kredytu hipotecznego to 15 lat, a średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Rosji to 9,8% w skali roku. Odsetek Rosjan, którzy chcą kupić mieszkanie w ciągu najbliższych 5 lat, wynosi 70%. W rzeczywistości kredyt hipoteczny jest obecnie dostępny tylko dla 33% ludności pracującej, dla porównania - przed 2000 r. - tylko 5% ludności pracującej. Najpopularniejszymi bankami wśród populacji do uzyskiwania kredytów hipotecznych są Sbierbank i VTB, z którymi zakup mieszkania na kredyt hipoteczny może również stać się trudniejszy, jeśli o nich nie wiesz.

Funkcje dostarczania dokumentów do hipoteki

Przed zawarciem umowy kredytu hipotecznego warto zapoznać się nie tylko z proponowanym oprocentowaniem i terminem spłaty, ale również z szeregiem uwarunkowań i ewentualnych niedociągnięć w systemie bankowym tzw. pułapek hipotecznych.

Ważne jest, aby pamiętać, że im bardziej przekonujące dokumenty dotyczące wiarygodności kredytobiorcy zostaną przedstawione, tym stabilniejsza będzie relacja z bankiem. Przed udaniem się do banku należy przygotować standardowe dokumenty: rosyjski paszport z rejestracją w lokalizacji banku, a także zaświadczenie o dochodach.

Bank może zgodzić się na udzielenie kredytu bez zaświadczenia o dochodach, ale wKwestionariusz scoringowy musi wskazywać miejsce pracy i wysokość miesięcznego wynagrodzenia. Funkcjonariusz bezpieczeństwa państwa na pewno to wszystko sprawdzi i jeśli wnioskodawca kłamał na temat miejsca pracy lub wynagrodzenia, odmówi mu kredytu hipotecznego.

Na podstawie rachunku zysków i strat bank oblicza okres kredytu hipotecznego. Zgodnie z zasadami średnia spłata kredytu nie powinna przekraczać 40% miesięcznych zarobków kredytobiorcy, w przeciwnym razie okres kredytowania zostanie wydłużony zgodnie z tą zasadą. A im dłuższy okres kredytowania, tym więcej kredytobiorca przepłaca za cały okres kredytu hipotecznego.

Opłaty bankowe

Przy rejestracji umowy kredytu hipotecznego możliwe są następujące dodatkowe prowizje:

• W celu realizacji umowy, otwarcie konta.
• Płatność zapewnia niezależny rzeczoznawca hipoteczny.
• Obowiązkowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego, a także zdrowie i życie kredytobiorcy, własność zabezpieczenia.
• Dodatkowe wymagania, które bank może postawić kredytobiorcy w przypadku braku zaufania dewelopera przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny w nowym budynku. Może to prowadzić do wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych.
• Bank może zobowiązać kredytobiorcę do wyboru mieszkania obciążonego hipoteką tylko za pośrednictwem wiarygodnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, który może być partnerem banku (usługi pośrednika wynoszą zwykle nie mniej niż 5% kosztów mieszkania).

Grzywny i kary

Kary za zwłokę w spłacie kredytu hipotecznego mogą znacznie zwiększyć całkowitą kwotę kredytu, dlatego przed podpisaniem umowy trzeba się dowiedzieć - w jakim terminie należy dokonać spłaty, w jaki sposóblepszy sposób wpłaty: gotówka, bankomaty, płatności elektroniczne. Warto wiedzieć, ile czasu zajmuje zaksięgowanie środków na koncie bankowym, na przykład z konta na konto 1-3 dni bankowe.

Z powodu kolejek w biurach banków lub w bankomatach mogą wystąpić sytuacje, które spowalniają terminowe płatności miesięczne. Należy dokładnie dowiedzieć się, jakie kary zostaną nałożone w przypadku jednego lub dwóch opóźnień, a jakie - w przypadku systematycznego braku płatności (z powodu zwolnień lub choroby) i co można z tym zrobić wcześniej. W skrajnych przypadkach bank może jednostronnie wypowiedzieć umowę, sprzedać zabezpieczenie i spłacić dług hipoteczny, a resztę zwrócić kredytobiorcy.

Nuanse i ryzyko kredytu hipotecznego

Przed podpisaniem umowy należy uważnie przeczytać, a jeśli to możliwe, skonsultować się z prawnikiem w kwestiach kontrowersyjnych i niezrozumiałych. Więc jakie dokładnie są pułapki przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, które musisz rozwiązać?

1. Zbadaj wysokość wszystkich opłat i sposób ich uiszczania.
2. Zapoznaj się z listą kar, ich rozmiarami i przyczynami ich nałożenia. Umowa nie powinna zawierać kary za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
3. Przeanalizuj harmonogram płatności: kwoty składek i terminy płatności.
4. Ważne jest, aby zapoznać się z listą sytuacji, które wiążą się ze wzrostem oprocentowania kredytu hipotecznego. Omów z kierownikiem banku wszelkie niejasne sformułowania, takie jak „podwyższenie stopy procentowej w wyniku zmiany warunków rynkowych”.
5. Dowiedz się, ile ubezpieczenia jest potrzebne i czy jest to możliwe bezsobie z tym poradzić. Bank nie ma prawa do przymusowego ubezpieczenia kredytu lub życia kredytobiorcy hipoteką, ale ma prawo podnieść oprocentowanie w przypadku odmowy ubezpieczenia o 1-1,5%.

Umowa kredytu hipotecznego jest podpisywana przez obie równorzędne strony, więc kredytobiorca ma prawo bezwarunkowo nie zgodzić się z warunkami banku, biorąc na siebie pułapki kredytu hipotecznego i ryzyko. W przypadku sporów konieczne jest ich rozwiązanie przed podpisaniem umowy. Klient może zażądać zawarcia w umowie klauzuli o prawie do refinansowania kredytu hipotecznego, co znacznie ułatwi ewentualne zaistnienie siły wyższej w przyszłości.

Subtelności zawarcia umowy kredytu hipotecznego

Podczas badania pułapek kredytu hipotecznego należy pamiętać o niektórych niuansach relacji kredytowych i hipotecznych z bankiem. Na przykład przez cały okres trwania umowy nieruchomość jest własnością kredytobiorcy, ale nie może on w pełni nią rozporządzać do końca umowy. Ponadto pożyczkobiorca nie może:

• Wynajmuj nieruchomość obciążoną hipoteką bez uprzedniej zgody banku. Zazwyczaj instytucje kredytowe niechętnie dopuszczają takie transakcje z nieruchomościami jako zabezpieczeniem, ponieważ stan obiektu może ulec pogorszeniu, co doprowadzi do spadku jego ceny rynkowej w przypadku konieczności jego sprzedaży. Pożyczkodawca nie ma jednak prawa uniemożliwić wydzierżawienia zabezpieczenia na okres nieprzekraczający jednego roku.
• Wykonaj prace remontowe, w tym nielegalną przebudowę mieszkania. Do przeprowadzenia niezbędnych zmian remontowych i konstrukcyjnychbędziesz musiał przygotować projekt, następnie uzyskać pozwolenie od inspektoratu mieszkaniowego, a następnie powiadomić pożyczkodawcę.
• Przez cały okres obowiązywania umowy hipotecznej prawo zabrania przepisywania nieruchomości obciążonej hipoteką na lokal niemieszkalny.
• Niemożliwe jest dokonywanie transakcji zamiany lub darowizny z zabezpieczonymi nieruchomościami, a także sprzedaż bez zgody wierzyciela. Sprzedaż będzie możliwa tylko wtedy, gdy pożyczkobiorca będzie zadłużony w banku wierzyciela, a wpływy ze sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę zadłużenia i zamknięcie zobowiązań wobec banku.

Pułapki hipotek w Sbierbanku

Sbierbank posiada standardową umowę kredytu hipotecznego, jej wzór można znaleźć na stronie do wstępnego przeglądu.

Głównymi pułapkami przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego z Sbierbankiem są dodatkowe koszty poniesione przez rzeczoznawcę zabezpieczenia, wynajem komórki bankowej, usługi pośrednika w handlu nieruchomościami lub prawnika, opłacenie ubezpieczenia i oczywiście opłacenie opłata stanowa.

Warunki umowy hipotecznej przewidują możliwość samodzielnego wyboru przez kredytobiorcę rzeczoznawcy, ale musi on spełniać wymagania Sbierbanku. Dlatego nie warto podejmować ryzyka i oceniać z góry zabezpieczenia, Sbierbank może odrzucić dostarczone dokumenty oceny, wyjaśniając odmowę jako niezgodność z ustalonymi zasadami procesu, a pieniądze zostaną zmarnowane.

Kary za opóźnienia w Sbierbanku

Najbardziej nieprzyjemną częścią pułapek związanych z kredytem hipotecznym w Sbierbanku do dyskusji są kary i grzywny. Ale ważne jest, aby zrozumieć następujące punkty umowy.

Pozycja dotycząca spóźnionych opłat. Wysokość kary zależy bezpośrednio od stopy refinansowania Banku Centralnego w dniu nałożenia kary. Może to znacznie zwiększyć wysokość obecnej kary. Dlatego warto wiedzieć z wyprzedzeniem o warunkach możliwych kar za opóźnienia w płatnościach.

Warunki rozwiązania umowy o kredyt hipoteczny. Sbierbank ma prawo anulować umowę w niektórych nielegalnych sytuacjach, na przykład w przypadku systematycznych opóźnień, gdy zabezpieczenie jest wykorzystywane do innych celów, w przypadkach, gdy bank wierzyciel odmawia sprawdzenia stanu nieruchomości, a także w przypadku wypowiedzenia umowa polisy ubezpieczeniowej.

W czasie trwania umowy kredytu hipotecznego kredytobiorca nie ma prawa sprzedawać mieszkania obciążonego hipoteką, rejestrować w nim innych osób, wynajmować go, przebudowywać bez zgody kredytodawcy.

Kredyt hipoteczny w „VTB”: pułapki

Spośród ostrych pułapek przy zawieraniu kontraktu należy zwrócić uwagę na następujące.

VTB Bank zdecydowanie zaleca wykupienie polisy ubezpieczeniowej na własność (tytuł), zdrowie, życie tylko ze swoim partnerem VTB Insurance. Jeśli odmówisz ubezpieczenia, oprocentowanie kredytu hipotecznego na pewno wzrośnie o 1%.

Minimalna kwota kredytu hipotecznego wynosi od 2 milionów rubli. Mniejsza kwota oznacza ograniczenia dotyczące zadatku lub dodatkowe koszty przy ubieganiu się o kredyt. Bankowi nie opłaca się udzielać małych pożyczek na długie okresy.

Kiedyw przypadku opóźnień bank nie podejmuje inicjatywy restrukturyzacji zadłużenia lub zorganizowania wakacji kredytowych. Dla banku bardziej opłaca się dotrzymać warunków poprzedniej umowy i zwrócić pożyczone pieniądze w terminie. Aby rozwiązać problemy z opóźnieniami w płatnościach, pożyczkobiorca sam składa wniosek do banku.

Bank "VTB" jest niezawodną i efektywną organizacją kredytową i dlatego wymaga jasnego wypełniania zobowiązań wynikających z umowy. Dlatego w przypadku wątpliwości co do siły finansowej Twojego budżetu, lepiej odłożyć na chwilę decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.

Porada i porady prawników

Praktykujący prawnicy zalecają unikanie pułapek hipotecznych przed zawarciem umowy kredytowej.

• Oblicz raty kredytu hipotecznego w taki sposób, aby nie przekraczały 30% dochodu rodziny.
• Zaciągnij kredyt hipoteczny tylko w walucie, w której uzyskuje się miesięczny dochód. Nawet jeśli ma sens oszczędzanie pieniędzy, nie ma potrzeby podejmowania ryzyka. Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym, a przy wahaniach kursu wymiany rubli na walutę kontraktu będziesz musiał wielokrotnie przepłacać.
• W przypadku kredytu hipotecznego wybierz pożyczkodawcę tylko z dużych banków z wieloletnim doświadczeniem i dobrą reputacją, zapewniających najkorzystniejsze warunki.
• Nie spiesz się z wyborem programu hipotecznego. Konieczne jest staranne znalezienie najbardziej odpowiedniego z możliwymi korzystnymi, preferencyjnymi warunkami.
• Nie ma potrzeby natychmiastowego zaciągania kredytu hipotecznego na dużą powierzchnię mieszkalną. Zaleca się stopniową poprawę warunków życia. Na przykład po odnushkach nie należy celować w mieszkania trzy- lub czteropokojowe.mieszkanie. Najpierw kup mieszkanie dwupokojowe, a po wpłaceniu całej kwoty możesz już pomyśleć o wygodniejszym mieszkaniu trzypokojowym.
• Uważnie przestudiuj umowę, zwracając uwagę na dodatkowe prowizje i wydatki przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. To są pułapki umowy o kredyt hipoteczny.
• Im dłuższy okres kredytu hipotecznego, tym wyższa stawka. Wskazane jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na krótszy okres. W końcu im dłuższy okres kredytu hipotecznego, tym większa całkowita nadpłata.
• Wybierz stałą stopę, woląc ją od zmiennej, która w rzeczywistości jest bardziej opłacalna, ale nie w warunkach dużej zmienności na rynku, która może wpędzić pożyczkobiorcę w ogromne długi. Stała stawka nie pozwala na oszczędzanie, ale też nie pozwala na przegraną.
• Skontaktuj się tylko z niezależnymi rzeczoznawcami przy wyborze przedmiotu hipotecznego, ponieważ pośrednicy zawsze upiększają stan nieruchomości, aby sprzedawać z większą zyskią.
• Wskazane jest wcześniejsze utworzenie rezerwy finansowej przed podpisaniem umowy. Jest to tak zwana finansowa poduszka powietrzna, składająca się z 3 miesięcznych spłat kredytu hipotecznego, aby czuć się pewnie przez cały okres umowy.

Odsprzedaż kredytu hipotecznego

Kredyt na rynku wtórnym jest łatwiejszy do załatwienia ze względu na to, że dom został oddany do użytku i nie ma ryzyka budowlanego.

Kupując nieruchomość drugorzędną w hipotece, należy sprawdzić pułapki: kto jest właścicielem i kto jest zarejestrowany w wybranym mieszkaniu. Może zaistnieć sytuacja, gdy jeden z właścicieli części przestrzeni życiowej niezgadzam się na sprzedaż.

Następnie konieczne jest sprawdzenie, czy wszystkie istniejące przebudowy w mieszkaniu są legalne, czy nie ma długów na rachunkach i czy mieszkanie nie jest już zastawem w innej instytucji kredytowej.

Sprawdź stan komunikacji, czy przeprowadzono naprawy i na jakim poziomie, upewnij się, że okna, sufity i inne elementy obudowy są w dobrym stanie.

Refinansowanie kredytu hipotecznego

Refinansowanie to refinansowanie istniejącego kredytu hipotecznego w innym banku. Tak pojemna procedura refinansowania kredytu hipotecznego z pułapkami ma sens, jeśli trzeba spłacić kredyt hipoteczny na okres dłuższy niż dwa lata.

Należy pamiętać, że w okresie transferu zabezpieczenia z banku do banku oprocentowanie będzie nieco wyższe, ponieważ nowy bank tymczasowo nie będzie miał zabezpieczenia, a to jest duże ryzyko.

W przypadku refinansowania będą obowiązywały koszty wyceny zabezpieczenia, notariusza itp.