Cechy obrotu gruntami rolnymi: regulacja prawna, zasady, ograniczenia

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Kwestia własności gruntów - wczoraj, dziś i jutro - jest dyskusyjna. Znajduje to odzwierciedlenie zarówno w kształtujących się stosunkach gospodarczych własności, jak iw jej regulacji prawnej. W pewnym stopniu utrzymuje się sytuacja, która może charakteryzować się niedostatecznym uregulowaniem stosunków własności działek pod względem prawnym. Jednocześnie nie tylko społeczna, ale także ekonomiczna stabilność społeczna zależy od uregulowania stosunków użytkowania gruntów i własności gruntów. Tak więc problemy związane z własnością ziemi są nadal aktualne. W naszym artykule porozmawiamy o zasadach i cechach obrotu gruntami rolnymi. Ponadto weź pod uwagę obowiązujące obecnie regulacje prawne i ograniczenia.

Postanowienia ogólne

Należy zauważyć, że cechy obrotu ziemią rolną na przestrzeni czasu uległy znacznym zmianom. Dlatego warto poruszyć aspekt historyczny. Takie strony tworzą niezależną kategorię na terytorium Federacji Rosyjskiej. Jego priorytetowa rola wynika ze znaczenia gruntów pod względem społeczno-gospodarczym.

Przemiany, które rozpoczęły się w procesie reform agrarno-rolnych i dotknęły przede wszystkim stosunki rolne, do dziś mają praktycznie decydujący wpływ na reżim prawny w tym zakresie. Potwierdza to przede wszystkim demonopolizacja państwa. własności i powstawanie różnych form własności ziemi, pojawienie się nowych podmiotów działalności rolniczej, indywidualny tryb prywatyzacji gruntów rolnych, szczególne uregulowanie prawne obrotu gruntami rolnymi, które nie wchodzi w zakres nowej Ustawa Federacji Rosyjskiej z dnia 25 października 2001 r.

Należy pamiętać, że działki rolne są między innymi przedmiotem badań, przedmiotem różnego rodzaju stosunków prawnych. Odrębnie można więc rozpatrywać prawną regulację obrotu gruntami rolnymi, tryb i warunki użytkowania tych działek, ochronę gruntów, prawną regulację gospodarowania przez państwo reprezentowane przez jego określone struktury.

Regulamin

Przeprowadźmy historyczną analizę ustawodawstwa dotyczącego obrotu ziemią w sektorze rolnym. Następnie przeanalizujemy faktyczne cechy regulacji prawnej obrotu gruntami rolnymi. Na terenie Federacji Rosyjskiej grunty od dłuższego czasu są wycofywane z obiegu. Tak więc państwo nie dopuściło z nią żadnych transakcji o znaczeniu cywilnoprawnym. Istniały tylko metody i formy administracyjno-komendacyjne rozdysponowania, a co za tym idzie redystrybucji działek, oddania ich do użytku. Niemniej jednak reorganizacja systemów prawnych i politycznych w Rosji wymusiła konieczność przeprowadzenia reformy rolnej. W efekcie został zlikwidowany stan wyłączny. własność gruntu, uznała możliwość zakupu działek jako terenów prywatnych.

Jednak do dziś sposób uregulowania obrotu ziemią rolną pozostawia wiele do życzenia. Należy podkreślić, że ustawodawstwo w tym obszarze jest sprzeczne i fragmentaryczne. Zatem głównym zadaniem w tej części jest dalsze określenie cech obrotu gruntami rolnymi, a także ich ujęcie w przepisach dotyczących ziemi. O braku konkretów w regulacji obrotu działkami można mówić choćby z tego powodu, że w ustawodawstwie obowiązującym na terytorium Federacji Rosyjskiej zagadnieniom wynajmu, kupna i sprzedaży gruntów poświęcone są tylko odrębne artykuły. Należy dodać, że mówimy o kodeksie gruntów Federacji Rosyjskiej i ustawie federalnej Federacji Rosyjskiej „O obrocie gruntami rolnymi”. W krajachJednak przy dostatecznie rozwiniętym obrocie rynkowym ziemią całe akty normatywne poświęcone są jednej dzierżawie rolniczej. Na przykład w systemie prawnym Francji istnieje wiele specjalnych przepisów regulujących dzierżawę gruntów rolnych.

Reformacja

Aby w pełni zrozumieć temat związany ze specyfiką obrotu ziemią rolną, warto przeanalizować reformę rolną w Rosji, która rozpoczęła się około XX-XXI wieku. bezpośrednio od przyjęcia Kodeksu Ziemi Federacji Rosyjskiej. Warto zauważyć, że zakładał odpowiednią reformę całego obowiązującego wówczas zbioru aktów prawnych regulujących stosunki gruntowe. Tak szczegółowe podejście wiąże się przede wszystkim z okresem przejściowym w gospodarce, a co za tym idzie z rozwojem instytucji własności prywatnej. Drugim czynnikiem jest znaczna ilość sprzeczności w poprzednich przepisach i nowej Ustawie Federacji Rosyjskiej „O obrocie gruntami rolnymi”. Jedną z najbardziej kontrowersyjnych kwestii związanych z reformą prawa gruntowego jest przyjęcie ustawy określającej status gruntów rolnych. typ, ponieważ ta kategoria gruntów tradycyjnie działa jako jedna z najcenniejszych. Dopiero po długiej debacie przyjęto ustawę federalną nr 101 „O obrocie gruntami rolnymi”.

Kodeks ziemski i prawo federalne

Kc obowiązująca na terytorium Federacji Rosyjskiej daje tylko generałaklasyfikacja i definicja działek typu rolniczego. Ustanawia ogólne zasady użytkowania takich gruntów. Najbardziej szczegółowo cechy obrotu gruntami rolnymi reguluje omówiona powyżej federalna ustawa ustawodawcza. Należy zauważyć, że weszło ono w życie 27 stycznia 2003 r., czyli sześć miesięcy po jego oficjalnej publikacji, która datuje się na 27 lipca 2002 r.

FZ reguluje stosunki związane z własnością, rozporządzaniem, użytkowaniem gruntów rolnych. Ponadto ustanawia aktualne zasady, a także ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. Ustawa określa udział w prawie ogólnego rodzaju własności gruntów rolnych, czyli reguluje transakcje, w wyniku których powstaje lub ustaje prawo do działek. Ustawa federalna określa warunki związane z udostępnianiem gruntów na cele rolnicze, które znajdują się na terenie gminy lub stanu. własności, jak również ich wycofaniem się do tej własności.

Należy pamiętać, że istnieją pewne ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. Tym samym ustawa nie ma zastosowania do gruntów przekazanych z działek rolnych osobom fizycznym pod indywidualne budownictwo garażowe lub mieszkaniowe, ogrodnictwo, rozwój prywatnych daczy i upraw pomocniczych, ogrodnictwo i hodowlę zwierząt, a także grunty zajmowane przez budynki, budynki i różne budowle.. Obrót imiennych działek gruntupodlegają obowiązującemu w kraju kodeksowi gruntów.

Aktualne kwestie regulacji prawnych

Zgodnie z normami ustawy nr 101 „O obrocie gruntami rolnymi”, podmioty Federacji Rosyjskiej wdrażają regulacje prawne zgodnie z następującymi kwestiami:

• Identyfikacja momentu rozpoczęcia prywatyzacji gruntów rolnych (klauzula 4, art. 1).
• Ustalenie przypadków nieodpłatnego udostępnienia osobom fizycznym we wspólnej własności gruntów rolnych, które są w wieczystym (stałym) użytkowaniu struktur rolniczych. Utworzenie listy indywidualnych przedsiębiorców, którzy są uprawnieni do otrzymywania określonych udziałów w terytorium, czyli regulacji obrotu udziałami gruntów rolnych (klauzula 4 art. 10).
• Procedura ustalania wielkości udziału ziemi (klauzula 4, art. 10).
• Określenie minimalnej wielkości działek ze wszystkich obszarów o typie rolniczym, które są uważane za nowo powstałe. Celowe jest uwzględnienie w tym miejscu akcji przyznanych jako udziały we wspólnym prawie własności (klauzula 1, art. 4).
• Identyfikacja granic minimalnej wielkości działek pod uprawę sztucznie nawadnianych. grunty, a także inne terytoria osuszone (klauzula 1, artykuł 4).
• Określenie maksymalnej powierzchni gruntów znajdujących się w jednym obszarze gminnym. Warto zauważyć, że mogą być własnością jednej osoby prawnej lub osoby fizycznej. Łączna kwota nie może jednak być mniejsza niż 10% całkowitej powierzchni gruntu, który w chwili odbioru lub udostępnienia znajduje się w jednej dzielnicy gminydziałka gruntu (klauzula 2, art.4).
• Ustalenie mniej znaczącego okresu dzierżawy działki gruntu rolnego (klauzula 3, art. 9).

Komentarze

Treść uprawnień podmiotów określonych w ustawie federalnej (art. 8) „O obrocie gruntami rolnymi” implikuje wniosek, że prawne uregulowanie przekazania działek rolnych. typ we wspólnej, niejako współwłasności, przeniesiony na poziom regionów. Oczywiście po uchwaleniu ustawy federalnej podmioty Federacji Rosyjskiej miały de facto możliwość decydowania, komu iw jakich okolicznościach przekazać grunty rolne, a kiedy konkretnie rozpocząć prywatyzację gruntów na własnym terytorium. Należy zauważyć, że przyznane uprawnienia oznaczają pełne wdrożenie przepisów ustawy federalnej „O obrocie gruntami rolnymi” na terytorium niezależnych podmiotów kraju. Jednocześnie koniecznie brane są pod uwagę warunki społeczno-ekonomiczne i przyrodniczo-klimatyczne badanych, a także tradycje społeczności lokalnej.

Koncepcja obrotu gruntami rolnymi w Federacji Rosyjskiej

Obrót działek rolnych. rodzaj - nic innego jak zbiór transakcji, w wyniku których powstaje lub ustaje prawo do gruntu, a także do jego udziałów w prawie wspólnej własności. Należy zauważyć, że pojęcie obrotu oznacza w tym przypadku przeniesienie praw do gruntów rolnych. typu lub na odrębne udziały w prawie wspólnej własności, które nazywane sąudziałów gruntowych, z podmiotu na inny podmiot. Podstawą tego mogą być: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, najmu, dzierżawy, utrzymania z zależnymi dożywotnimi warunkami; w kolejności dziedziczenia, zrzeczenie się praw do gruntu na zasadzie dobrowolności, przeniesienie do prawa własności. kapitał. Należy pamiętać, że obecnie istnieją inne sposoby ustanowione przez ustawodawstwo dotyczące gruntów. Obrót gruntami rolnymi. typ może być również traktowany jako udostępnianie (w szczególności prywatyzacja) gruntów rolnych osobom prawnym i osobom fizycznym przez struktury samorządu terytorialnego, a także organy państwowe.

Cele regulacji prawnych

Wśród aktualnych celów regulacji prawnej obrotu gruntami rolnymi należy zwrócić uwagę na:

• Zapewnienie racjonalnego użytkowania działek rolnych zgodnie z ich przeznaczeniem.
• Ochrona gruntów rolnych.
• Ochrona i poprawa jakości terytoriów.

Zasady i cechy obrotu gruntami rolnymi

FZ, o którym wielokrotnie wspominano powyżej, zawierało 5 zasad regulujących obrót ziemią rolną. Należy zauważyć, że powstały one w trakcie rozpatrywania jednego z projektów ustaw w Dumie Państwowej Federacji Rosyjskiej w następstwie działań trójstronnej grupy roboczej zaangażowanej w opracowywanie artykułów „O obiegu ziemido celów rolniczych . Warto dodać, że w tym projekcie nie było żadnych zasad.

Tak więc pierwsza zasada obrotu gruntami rolnymi zakłada zachowanie docelowego użytkowania gruntów. Jest to swego rodzaju interpretacja ogólnobranżowej zasady prawa gruntowego. Należy zauważyć, że przepis jest zawarty w pierwszym artykule Kodeksu gruntowego: klasyfikacja działek gruntowych ściśle według celu użytkowania dla niektórych kategorii, zgodnie z którą ich reżim w dziedzinie prawa jest ustalany na podstawie przynależności do niektórych kategorii, a także na dozwolone użytkowanie terytoriów strefowych i wymagania obowiązującego ustawodawstwa.

specjalnie chronione obszary i obiekty przyrodnicze, a także tereny zajmowane przez obiekty dziedzictwa kulturowego, są zabronione lub ograniczone w sposób określony przez federalne akty prawne.

Zachowanie celowego użytkowania gruntów odbywa się poprzez system środków państwowych. przepisy wprowadzające ograniczenia związane ze zmianą przeznaczenia gruntów rolnych. Ponadto środki odpowiedzialności prawnej stosuje się, co do zasady, za:naruszenie prawa obowiązującego w kraju. Należy zauważyć, że zestaw czynników zmiany celu użytkowania gruntów obejmuje nałożenie ceł na osoby fizyczne i prawne, które otrzymują działki rolne jako tereny do użytku na własne cele niezwiązane z gospodarką rolną (art. 58 Kodeksu Ziemi Federacji Rosyjskiej).

Druga zasada: ograniczenie miejsca

Drugą cechą obrotu ziemią rolną (zgodnie ze specjalnym systemem zawierania transakcji „Garant”) jest ograniczenie całkowitej powierzchni gruntów zajmowanych przez grunty rolne. Należy dodać, że dany teren może stanowić własność osoby fizycznej, jak również osób od niej zależnych. Innymi słowy, mówimy o zapobieganiu powstawaniu latyfundiów, w których istnieje jedna administracyjno-terytorialna formacja podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z tą zasadą działania związane z ograniczeniem wielkości całkowitej powierzchni gruntów powinny być ustalane wyłącznie w odniesieniu do gruntów rolnych, czyli w odniesieniu do najcenniejszego składnika użytków rolnych, a nie do wszystkich działek tej kategorii.

Należy zauważyć, że ograniczenia te mają często zastosowanie tylko w granicach pojedynczej formacji administracyjno-terytorialnej podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, na przykład okręgu administracyjnego. Niektóre przepisy prawa, które realizują drugą zasadę, znajdują się w art. 4, 5 i 11 Prawo federalne.

Zasady 3 i 4

Następujące cechy obrotu gruntami rolnymipowołania (3 i 4) mają na celu ustalenie przysługującego podmiotowi Federacji Rosyjskiej prawa pierwokupu działki gruntu lub jej sprzedaży. Wskazane jest uwzględnienie w tym miejscu udziału w prawie generalnym. nieruchomość w przypadku odpłatnego przeniesienia własności gruntu. Należy zauważyć, że odpowiednie przepisy są ujawnione w art. 8 i 12 ustawy federalnej.

Z punktu widzenia regulacji obrotu gruntami rolnymi. ze strony państwa przedstawione zasady w pełni zapewniają przezwyciężenie szeregu ważnych zadań:

• Pozwalają one państwu, reprezentowanemu przez określone podmioty Federacji Rosyjskiej lub gminy (w przypadkach przewidzianych przez obowiązujące prawo) brać pasywny lub aktywny udział w rynku gruntów i tym samym kontrolować ten rynek.
• Uczestnictwo w rynku gruntów pozwala szybko i sprawnie otrzymywać niezbędne informacje, czyli innymi słowy monitorować rynek.
• Mechanizm wykonywania prawa pierwokupu zapobiega ukrywaniu i niedoszacowaniu rzeczywistych cen gruntów.

Jednak warto zauważyć, że mechanizm przedstawiony w ostatnim akapicie nieco komplikuje realizację transakcji gruntami. Faktem jest, że znacznie wydłuża to okres ich prowizji. Przede wszystkim dotyczy to obrotu akcjami w prawie generalnym. mienia w przypadku jego płatnej alienacji terytorium.

Piąta zasada

Piąta cecha obrotu gruntami rolnymiwyrażone w ograniczeniu praw obywateli obcych państw, zagranicznych osób prawnych. Do tej kategorii warto zaliczyć również osoby bez obywatelstwa oraz zależne od nich osoby prawne. Zasada ta jest podyktowana artykułami 2 i 3 ustawy federalnej „O obrocie gruntami rolnymi”.

Charakterystyka umowy sprzedaży

W procesie analizy cech regulacji transakcji dokonywanych gruntami rolnymi wskazane jest wyjście z faktu, że o rzeczywistych cechach decyduje przede wszystkim specyfika samego gruntu jako obiektu istotnego społecznie. Zwróćmy uwagę na najważniejsze punkty:

• Wartość gruntów rolnych w całym kraju. typ.
• Znaczenie szczególnie jakościowych (na przykład żyzności gleby) i ilościowych cech ziemi.
• Konieczność odpowiedniego utrzymania stanu gruntów pod względem jakości.
• Aby w pełni zapewnić stabilność relacji w odpowiednim obszarze.
• Potrzeba racjonalnego korzystania z witryn.

Jeśli weźmiemy pod uwagę przedstawione cechy, możemy sformułować pewne konkretne wnioski. Zwracając zatem uwagę na wagę cech jakościowych gruntów rolnych oraz potrzebę w zakresie zapewnienia stabilności, można stwierdzić, że konieczne jest poszerzenie listy istotnych warunków danej umowy, np. o określenie jakościowej charakterystyka wdrażanego obiektu.

Funkcje wynajmu

Następnie rozważ cechy obrotu gruntamina cele rolnicze krótko dotyczące kwestii czynszu. W trakcie studiowania ustawy federalnej można zauważyć, że w drugim czytaniu nowy art. 9 pt. „Dzierżawa działek z gruntów rolnych. przeznaczenie. Warto zauważyć, że ustawodawca w nim zdefiniował: okres najmu nie może być dłuższy niż 49 lat, a minimalny okres określa prawo podmiotu Federacji Rosyjskiej. Warto dodać, że powierzchni dzierżawionych działek przez jednego najemcę nie można w żaden sposób ograniczać. Ponadto najemca ma prawo do wykupu dzierżawionego terenu na własność. Obecnie dopuszcza się dzierżawę gruntów będących we wspólnej współwłasności, z zastrzeżeniem wielości osób ze strony właścicieli, a także innych niestandardowych cech dzierżawy.

Zbadanie specyfiki dzierżawy gruntów rolnych. typ, widać, że najważniejszym warunkiem odpowiedniej umowy jest jej termin. Aby zachęcić wynajmującego do zawierania długoterminowych kontraktów (jest to konieczne dla większej stabilności produkcji rolnej) proponuje się rozdzielić w określony sposób obowiązki związane z zapewnieniem żyzności działek. Zatem zawierając umowę na okres dłuższy niż 5 lat, najemca powinien być prawnie zobowiązany do przeprowadzenia kompleksowej realizacji działań mających na celu poprawę żyzności ziemi. Jeśli okres obowiązywania umowy jest krótszy niż 5 lat, odpowiedzialność ta spoczywa na wynajmującym.

Regulacja obrotu udziałami gruntów

W procesie reformy rolnej, który jest szczegółowo opisany na początku artykułu, byli członkowie Sowietu(kolektywnych) przeniesiono prawo własności prywatnej do działek rolnych. typu, które znajdowały się w przetwórstwie w tych gospodarstwach. W trakcie reformy jednostki otrzymywały nie własność prywatną na terytorium w dość wąskim znaczeniu, ale prawo do nabywania praw majątkowych. Warto zauważyć, że takie operacje zostały sformalizowane odpowiednimi zaświadczeniami wydawanymi przez komisje ds. gospodarki gruntami i zasobów ziemi. Jednocześnie nie wskazano całkowitej powierzchni działki należnej jednemu lub drugiemu obywatelowi. Certyfikaty przedstawiały ogólne cechy jakościowe gruntu.

Prawo federalne (tj. artykuły 12-18) jasno określało, że transakcje udziałami w ziemi są przeprowadzane zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, jednak z uwzględnieniem szczególnych cech określonych przez to prawo. Wskazane jest uwzględnienie wśród nich następujących punktów:

• Nie ma potrzeby powiadamiania innych uczestników o wspólnym typie własności o zbliżającej się sprzedaży udziału w ziemi.
• Ograniczenie kręgu nabywców udziału (mogą to być inni uczestnicy majątku, gospodarstwa chłopskie i organizacje rolnicze, jeśli w taki czy inny sposób wykorzystują określony udział ziemi).
• Podejmowanie decyzji dotyczących kolejności posiadania, użytkowania i rozporządzania gruntami we współwłasności, wyłącznie przez zgromadzenie wszystkich uczestników, ale nie za ich zgodą. Należy tutaj zaznaczyć, że walne zgromadzenie jest uprawnione, jeżeli uczestniczy w nim co najmniej 20% uczestników o współwłasności. Tutajobejmuje osoby, które posiadają ponad 50% ziemi (niezależnie od liczby osób).
• Istotność procedury deklaratywnej przydziału działki na poczet udziału.
• Uznanie mocy prawnej wcześniej wydanej dokumentacji poświadczającej prawa do udziału w ziemi.
• Obecność zmian w stosunkach związanych z dzierżawą udziałów, np. jeśli nie są one zgodne z obowiązującym w kraju ustawodawstwem. Stają się więc relacjami w ramach umów o zarządzanie powiernicze (ta zasada obowiązuje w praktyce od 27 stycznia 2007 r.).

Jeśli zwrócisz uwagę na specyfikę takiej kategorii, jak udział w ziemi, możesz wyciągnąć wniosek: posiadanie go nie jest posiadaniem tej lub innej części ziemi. Jednocześnie nie istnieje posiadanie ani idealnego, ani faktycznego udziału w terytorium należącym do określonego podmiotu na podstawie prawa wspólnego typu własności. Warto mieć na uwadze, że idealny udział można określić tylko we wspólnej własności gruntu, a nie we własności.

Część końcowa

Zatem rozważyliśmy cechy obrotu terytoriami o charakterze rolniczym, ich regulacje prawne, a także ograniczenia i zasady, które są obecnie obowiązujące. Jak się okazało, ogólnie rzecz biorąc, ta regulacja jest wykonywana za pomocą ustawy federalnej „O obrocie gruntami rolnymi”. Należy pamiętać, że jego głównym celem jest maksymalizacja wykorzystania iobrót terytoriami o charakterze rolniczym ogólnych zasad ustawodawstwa cywilnego i gruntowego obowiązującego na terytorium Federacji Rosyjskiej. Po wejściu w życie aktu ustawodawczego szczebla federalnego zniesiono dotychczasowy zakaz związany z prywatyzacją gruntów przeznaczonych pod rolnictwo. Należy dodać, że zakaz został ustanowiony na mocy art. 8 ustawy federalnej „O wejściu w życie Kodeksu pracy RF”.

Stosowanie przez państwo mechanizmów regulacyjnych w obliczu pewnych struktur ustanowionych przez główną ustawę federalną na ten temat pozwala w pełni zapewnić stworzenie niezbędnych warunków dla reformy stosunków gruntowych w rolno-przemysłowym złożone, a także wiąże się z wprowadzeniem zasadnych ram obrotu gruntami z działek rolnych rodzaj i udziały we wspólnym prawie własności. Kluczowe prawo federalne jest głównym czynnikiem zapewniającym efektywne wykorzystanie gruntów rolnych i, oczywiście, przyciąganie inwestycji w przemyśle rolniczym, który, co ważne, rozwija się z roku na rok w Rosji.