Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Sprawdzenie dokumentów i czystości prawnej mieszkania

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Każda transakcja w formie sprzedaży i kupna wiąże się z rozliczeniem gotówkowym. Meble, futro, zieleń na targu babci – pewna ilość banknotów przepływa z jednego portfela do drugiego. I zawsze istnieje ryzyko, że dostaniesz za swoje ciężko zarobione towary nie oczekiwanej jakości, a nawet zostaniesz bez nich, jeśli sprzedawca jest oszustem. Nawet przy niewielkiej cenie zakupu utrata kilku banknotów może wywołać głęboką frustrację, ale czy mówimy o milionach? Na przykład przy zakupie mieszkania lub domu? W tym miejscu należy sprawdzić sto razy przed przystąpieniem do ostatecznych obliczeń.

Nowe lub odsprzedaży?

Prawdopodobieństwo nabycia mieszkania „z bagażem” - długi za mieszkanie komunalne, niezarejestrowani właściciele udziałów i inne podobne niuanse, które mogą później zakłócać normalne życie na osobistych metrach kwadratowych - jest możliwe przy zakupie nieruchomości, która wcześniej należała komuś, tak zwane mieszkanie funduszu wtórnego. Decydując się na taką ofertę, warto wiedzieć na pewno na co zwrócić uwagę.uwaga przy zakupie mieszkania lub domu od poprzedniego właściciela lub jego przedstawiciela. Ryzyko otrzymania daremnego pozwu zamiast mieszkania i w rezultacie pozostawienia bez własnego kąta i pieniędzy przy zakupie drugiej nieruchomości jest dość wysokie.

Bardziej niezawodną opcją jest zakup mieszkania w nowym budynku. Zwłaszcza jeśli dom został już oddany do użytku i jest na etapie rozliczenia. W takim przypadku lista dokumentacji mieszkaniowej wymaganej do weryfikacji jest znacznie krótsza. Ale nawet tutaj nie byłoby zbyteczne zasięgnięcie porady w sprawie zakupu mieszkania od dewelopera od doświadczonego prawnika, ponieważ każda transakcja ma swoje pułapki. A w przypadku nieruchomości, jeśli chodzi o dość znaczne kwoty, trzeba być wyjątkowo ostrożnym.

Niebezpieczeństwa związane z czystym mieszkaniem

Dzisiaj najtańszym sposobem nabycia nieruchomości jest udział we wspólnym budownictwie. W takim przypadku możesz zaoszczędzić nawet do 30% rzeczywistych kosztów mieszkania. Ale ryzyko, po latach znalezienia zarośniętego nieużytka w miejscu wyrobiska, jest również dość duże. Jak kupić mieszkanie we wspólnym budownictwie - lepiej dowiedzieć się przed spotkaniem z deweloperem, aby nie podpisywać umowy, która nie da żadnych gwarancji na etapie pozyskiwania kluczy do mieszkania. Jednak nawet najbardziej wiarygodny dokument, poświadczony notarialnie, w niektórych przypadkach nie chroni przed stratami. Deweloper może zbankrutować, nie otrzymać pozwolenia na budowę domu w wyznaczonym terminie, a pieniądze utracą do czasu zebrania wszystkich podpisów i pieczęci. Fundusze akcjonariuszy czasem znikają w nieznanym kierunku. Decydując się na zakup domu jeszcze przed jego budową, nabywcy powinni pamiętać, że w większości przypadków, jeśli deweloper ma nieprzewidziane problemy, maksimum, na które można liczyć, to otrzymanie statusu oszukanego interesariusza, a nie samego mieszkania.

Gdy dom w budowie został już postawiony pod dachem, prawdopodobieństwo szybkiego przeprowadzki do własnego mieszkania jest znacznie większe niż w przypadku jego nabycia na etapie kopania dołu pod fundament. Gdzie kupić mieszkanie, każdy ma prawo sam decydować, ale chęć zaoszczędzenia pieniędzy nie zawsze jest uzasadniona. Często stanie się udziałowcem przy budowie budynku mieszkalnego jest jak kupowanie kota w worku. Pieniądze podane, ale nie towary.

Jeśli dom jest budowany i uruchamiany z zatwierdzoną dokumentacją techniczną, powinieneś osobiście sprawdzić, czy to, co jest napisane na papierze, jest w rzeczywistości. Porównaj układ na Twoich oczach z projektem, ilość metrów kwadratowych powierzchni całkowitej i użytkowej, uprawnienia dewelopera do sprzedaży określonej powierzchni. Nie będzie zbyteczne sprawdzanie, czy ktoś jest już zarejestrowany w nowym mieszkaniu. Dwukrotna sprzedaż tego samego domu różnym osobom nie jest nowym rodzajem oszustwa.

Istniejący rodowód

Nikt nie jest odporny na taki rozwój wydarzeń z nabyciem własnego mieszkania. Sprawdzenie czystości prawnej mieszkania może zająć dużo czasu, ale nie należy tego lekceważyć. Śledź listę poprzednich właścicieli nieruchomości, długość ich pobytu pod wskazanym adresem, stan cywilny, dostępnośćdzieci i innych bliskich krewnych jest trudne, ale możliwe. W związku z tym można uzyskać odpowiednie informacje i realną pomoc w kilku instytucjach państwowych: służbie katastralnej, urzędzie paszportowym itp. Pełna informacja jest niezbędna, aby na etapie realizacji transakcji lub po przeprowadzce nagle okazało się, że nie wszystkie metry kwadratowe w mieszkaniu należały do sprzedającego. Część przestrzeni mieszkalnej, a czasem poszczególne pokoje, mogą być własnością innych osób. W każdej chwili mogą domagać się swoich praw do tych liczników. A ich roszczenia są bardziej chronione przez prawo, w przeciwieństwie do chęci kupującego, aby całkowicie posiadać płatne liczniki.

Na co jeszcze zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania - dokumentacja techniczna. Często mieszkańcy przeprowadzają naprawy wraz z przebudową kuchni, korytarza, pokoi. Wyburzają ściany nośne, łączą łazienkę lub odwrotnie, dzielą jeden pokój. W przypadku problemów natury prawnej, gdy w grę wchodzi prawo własności, nie można porównać kar nałożonych przez WIT w przypadku znalezienia przeprojektowania układu. Ale mogą też przysporzyć sporo kłopotów. W każdym razie bez wątpienia doprowadzą one do dodatkowych wydatków gotówkowych. Kara, korekta naruszeń w postaci nieplanowanego remontu – najbardziej prawdopodobny rozwój wydarzeń.

Ukryta przeszłość drugorzędnej

Oprócz informacji, które sprzedawca chciałby ukryć do czasu zakończenia transakcji, istnieje wiele pułapek, które często trudno odgadnąć. Na co zwracać uwagę, kiedykupujesz mieszkanie, oprócz wymienionych niuansów? Na przykład za ewentualne naruszenie prawa podczas prywatyzacji nabytej nieruchomości.

W latach 90. ubiegłego wieku weszło w życie prawo, zgodnie z którym każdy zarejestrowany w określonej przestrzeni mieszkalnej miał prawo do własnego metra kwadratowego. Dotyczyło wszystkich, w tym małych dzieci, byłych małżonków, którzy pozostali zameldowani w tym samym mieszkaniu, czasowo nieobecnego krewnego, np. więźnia długoletniego. Nie wszyscy członkowie rodziny byli wymienieni w dokumentacji prywatyzacyjnej. Ale po pewnym czasie mogli narzekać, że zostali wtedy oszukani.

Następny niuans to darowizna lub umowa najmu. Z reguły skłóceni krewni rzadko są informowani o takich operacjach. Prawda może wyłonić się jakiś czas później, po zakupie kontrowersyjnego mieszkania. Ale najczęstszą niespodzianką, z jaką możesz się spotkać kupując nieruchomość, jest mieszkanie z zaległymi rachunkami za media. Tutaj problem można wykryć przed podpisaniem umowy i ważne jest, aby kupujący uzgodnił ze sprzedawcą sposób jego rozwiązania. Z reguły jest wygaszony poprzez obniżenie kosztów mieszkania. Ale każdy przypadek jest inny.

Najbardziej wiarygodne informacje

Nie cała wiarygodna genealogia tej lub innej nieruchomości znajduje się w oficjalnych dokumentach. Nie można w nich znaleźć ukrytych krewnych, potencjalnych kandydatów na mieszkanie. Ponadto opłaty za media mogą dokonywać nie właściciele domów, ale zupełnie inniludzie, którym to było obiecane. Schemat wygląda następująco: starsi właściciele mieszkań podpisują umowę z dalszymi krewnymi lub pracownikami socjalnymi, że po śmierci dostaną teren, ale ci, którzy teraz muszą zapłacić za mieszkanie komunalne. Regularnie przekazują pieniądze firmie zarządzającej, zgodnie z umową, i uważają mieszkanie za prawie własne. Nie biorąc pod uwagę takiej umowy, bezpośredni spadkobiercy po śmierci starców próbują pozbyć się niewiarygodnego prezentu. Trwa proces kupna i sprzedaży mieszkania, ale jest już dwóch chętnych.

Istnieje najbardziej niezawodny sposób, aby dowiedzieć się o wszystkich możliwych pułapkach, które mogą przyćmić radość z kupna domu - uzyskać informacje o jego byłych właścicielach od sąsiadów na werandzie lub plotek na podwórku. Jeśli mieszkanie przez dłuższy czas należało do tych samych właścicieli, nie da się ukryć przed okolicznymi mieszkańcami żadnych tajemnic. Otrzymanych od nich informacji nie można znaleźć w żadnych dokumentach przy zakupie mieszkania. Nagle ktoś w rodzinie sprzedawcy jest osobą chorą psychicznie lub osobą niepełnosprawną, która nie może samodzielnie rozporządzać swoim majątkiem, a opiekun nie uważa za konieczne respektowania jego praw. Jeśli nowe mieszkanie jest gorsze od poprzedniego, transakcja może zostać anulowana na wniosek władz opiekuńczych. Dlatego też nie należy lekceważyć informacji od sąsiadów.

Najlepszym pośrednikiem w handlu nieruchomościami jest sam kupujący

Ważne jest, aby pamiętać, że żadne wynagrodzenie pośrednika nie sprawi, że będzie bardziej czujny podczas sprawdzania dokumentów zakupu mieszkania, z wyjątkiem punktów określonych w umowie. Dlatego obracającaby uzyskać pomoc dla pośredników w handlu nieruchomościami, konieczne jest jasne określenie ich odpowiedzialności wobec pracodawcy, jeśli nagle coś pójdzie nie tak i transakcja zostanie zerwana. Kupno mieszkania za pośrednictwem agencji to kolejne dość ryzykowne przedsięwzięcie. Poza tym jest bardzo drogi. Pośrednik nie zbiera informacji o przeszłości byłych właścicieli, nie stara się chronić swojego klienta na przyszłość. Porównuje tylko dane dotyczące mieszkalnictwa z tymi, które mają oficjalne struktury. I dopiero po zarejestrowaniu dowodu sprzedaży i opłaceniu nieruchomości, a także wynagrodzenia agentowi, mogą pojawić się potencjalni kandydaci na kupowane mieszkanie. W absolutnym plusie będzie jeden pośrednik. A poprzedni i nowi właściciele pogrążą się w szeregu spraw sądowych.

Kupno mieszkania bez pośredników jest również obarczone nieprzewidzianymi trudnościami, jeśli nie masz wystarczającego ogarnięcia, informacji o wszystkich możliwych niespodziankach związanych z papierkową robotą, przelewem pieniędzy i innymi subtelnościami transakcji. Ale wśród tych widocznych niedociągnięć jest jedna istotna zaleta: nikt nie będzie bronił swoich interesów tak gorliwie, jak ten, kto kupuje dla siebie, ten, kto płaci. Wystarczy skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy, który będzie w stanie opowiedzieć Ci o wszystkich zawiłościach operacji, a kupowane przez Ciebie mieszkanie zostanie sprawdzone w najdokładniejszy sposób.

Oszuści są w pogotowiu

Sprzedaż cudzego mieszkania to jedno z najczęstszych oszustw na rynku nieruchomości. Doświadczeni oszuści mają fałszywe dokumenty dotyczące samego mieszkania, pełnomocnictwo, dzięki któremuupoważnione do przeprowadzenia transakcji, często wyglądają lepiej niż te prawdziwe. W dziedzinie kupna i sprzedaży, wynajmu nieruchomości pracują wysoce profesjonalni oszuści, którzy doskonale zdają sobie sprawę ze wszystkich zawiłości systemu prawnego w tej kwestii. Samo pełnomocnictwo to pierwsza rzecz, która powinna ostrzec kupującego. Dlaczego właściciel sam nie sprzedaje swojego mieszkania, jak można się z nim skontaktować przynajmniej, aby osobiście potwierdził uprawnienia pośrednika. W każdym razie notariusz nie może uniknąć weryfikacji dokumentów przy zakupie mieszkania, począwszy od pełnomocnictwa. Musi potwierdzić autentyczność dokumentu, zweryfikować jego ważność. Najlepiej udać się do notariusza, który wystawił to pełnomocnictwo.

Następną sztuczką oszustów jest fałszywy paszport. Właściciele domów są w długiej podróży służbowej lub na wakacjach, a ich obszarem zarządzają nieznajomi, którzy posiadają próbki oryginalnych dokumentów lub nawet same oryginały. Istnieje wiele schematów przestępczych, z których mogą korzystać oszuści. Nie zapomnij o czarnych pośrednikach w handlu nieruchomościami. Dlatego planując zakup mieszkania, lepiej skonsultować się z prawnikiem i utrzymywać z nim bliski kontakt przez cały czas trwania transakcji. Potrafi udzielić praktycznych porad, kiedy lepiej kupić mieszkanie, skupiając się na aktualnym zapotrzebowaniu rynku nieruchomości.

Dokumentacja pod mikroskopem

Bez względu na to, jak atrakcyjne warunki transakcji i korzystna cena, nie należy spieszyć się z zapłaceniem. Najpierw musisz zebrać drugie kopie lub kopie wszystkich dokumentów dotyczących mieszkania, jego właścicieli i udać się ze wszystkimi dokumentami do notariusza. Jeśli nieruchomość wwśród właścicieli są nieletni członkowie rodziny, prawnik podpowie, jak poprawnie wpisać dla nich klauzulę w umowie. Ponadto zarekomenduje, które władze odwiedzić, jakie zaświadczenia uzyskać, aby prawa małych dzieci nie zostały naruszone i nikt nie mógł później unieważnić sprzedaży i zakupu mieszkania.

Przydatne porady prawnika pomogą w realizacji paragonu, jeśli właścicielami są małżonkowie o różnych udziałach we własności lokalu lub mieszkanie jest własnością tylko jednego z nich, a drugiego jest tylko w nim zarejestrowana. W takim przypadku, jak prawidłowo sporządzić dokumenty i jakie pokwitowania uzyskać - znowu nie możesz się obejść bez notariusza. Nawet jeśli kupujący sam jest profesjonalistą w kwestiach prawnych, każdy dokument poświadczający autentyczność transakcji musi być dokładnie sprawdzony, aby nie było błędów w zapisie adresu, danych sprzedawcy i kupującego, daty, kwoty i innych istotnych szczegółów.

Walka o wartość

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, poza wymienionymi już punktami, jest kwota wydana na dokumenty i faktycznie oddana do rąk paragon. Sprzedającemu bardziej opłaca się zadeklarować w rachunku zysków i strat (a sprzedaż mieszkania objęta jest tym przepisem) niższą wartość transakcji, ponieważ będzie musiał od niej zapłacić podatek. Najważniejsze, aby podana kwota nie była niższa od rynku o 20-30%, gdyż może to budzić podejrzenia organów kontrolnych. Jeśli zostanie udowodniony moment zmowy między sprzedającym a kupującym, ten ostatni może stać siępozwani w sprawie o oszustwo administracyjne.

Dla sprzedającego korzystne jest wskazanie niższej kwoty i może poprosić kupującego o tę usługę.

Nie powinieneś się zgadzać z wielu powodów:

• Po pierwsze, takie ustępstwo naprawdę narusza obowiązujące przepisy i pociąga za sobą konsekwencje.
• Po drugie, kupujący ma prawo do zwrotu około 13% kwoty wydanej na zakup mieszkania. Odpowiednia możliwość jest regulowana przez Ordynacja podatkowa.
• Po trzecie, jeśli transakcja zostanie następnie zakwestionowana przez jedną ze stron i uznana za nieważną, sprzedający ma prawo zwrócić kupującemu tylko kwotę wskazaną w dokumentach. Ofiara nie będzie w stanie udowodnić czegoś przeciwnego, gdy w umowie zostanie określona określona kwota.

Inteligentne obliczenia

Ostatnim wielkim niebezpieczeństwem, które może czekać zarówno sprzedającego, jak i kupującego, jest ostateczne rozliczenie. Trudności z wyborem (na zakup mieszkania podstawowego czy drugorzędnego) już za nami, określa się ramy czasowe, kiedy lepiej kupić mieszkanie, męka zbierania i weryfikacji wszystkich dokumentów, zgromadzenia wymaganej kwoty czy uzyskania kredytu w banku została ukończona. I wszystko może się zawalić w ostatniej chwili, jeśli nie zagrasz bezpiecznie z przelewem pieniędzy. Można to zrobić przekazując wymaganą liczbę banknotów do rąk sprzedawcy lub przelewając na bezpieczniejsze konto bankowe. Jeśli mówimy o dużej kwocie, to zazwyczaj boją się zadzierać z gotówką. Jeśli jednak jedna ze stron preferuje tę konkretną metodę płatności, pieniądze mogą byćprzelew poprzez wynajem skrytki depozytowej, z której mają prawo odebrać ten, który przedstawi określone dokumenty, wystawione przy zakupie mieszkania. Ich listę sprawdza specjalista instytucji. Gwarantuje również ich autentyczność. Wszystkie niuanse zarówno tego typu obliczeń, jak i bezgotówkowych znajdziesz w banku.

O czym jeszcze należy pamiętać na etapie końcowej wpłaty kosztów mieszkania, aby nie pomylić wielkości kaucji i zaliczki, ponieważ mają one różne cele i możliwości zwrotu, jeśli transakcja się nie powiedzie przejść z jakiegoś powodu. Kwota zaliczki jest uwzględniana w ostatecznej kalkulacji, ale zaliczka nie. Jest zwracany kupującemu, jeśli zakup się powiódł, lub pozostaje u sprzedawcy, jeśli operacja nie powiodła się bez powodu. W każdym przypadku kaucja pozostaje u poszkodowanego w przypadku zakłócenia transakcji.