Jak sprawdzić "czystość" mieszkania przy zakupie? Co należy sprawdzić przy zakupie mieszkania?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Kupując dom na rynku wtórnym, istnieje wiele zagrożeń, dlatego pożądane jest, aby kupujący wiedział, jak samodzielnie sprawdzić „czystość” mieszkania przy zakupie. Najważniejsze jest, aby uniknąć głównych, największych zagrożeń, informacji o których zawiera ten artykuł. Przede wszystkim należy wykluczyć możliwość zakwestionowania transakcji i prawa do mieszkania, dlatego rekomendacja, jak samodzielnie sprawdzić „czystość” mieszkania przy zakupie, zostanie przekazana w najbardziej szczegółowy sposób.

Pierwsze kroki

Po pierwsze - autentyczność dokumentów, które sprzedawca udostępnia do wglądu. Należy to szczególnie dokładnie sprawdzić, w przeciwnym razie może późniejujawniają roszczenia do tej przestrzeni życiowej osób całkowicie trzecich. Tutaj należy wziąć pod uwagę, że jest wiele sytuacji z dokumentami towarzyszącymi zakupowi mieszkania i bardzo trudno jest podać jeden przepis dotyczący kwestii prawnych, jak sprawdzić „czystość” mieszkania przy zakupie Twój własny. Trzeba jednak maksymalnie zabezpieczyć transakcję, dlatego lepiej wykonać wszystkie zalecane czynności przy sprawdzaniu dokumentów. Oczywiście konieczne jest sprawdzenie „czystości” prawnej bez wykraczania poza granice racjonalności, ale maksimum informacji należy nie tylko uzyskać, ale także ocenić i powinno dotyczyć zarówno samego mieszkania, jak i wszystkich zaangażowanych w jego majątek i status.

Oczywiście dużo wygodniej byłoby zwrócić się do profesjonalnych prawników, ale stajemy przed kolejnym pytaniem: jak samemu sprawdzić „czystość” mieszkania? W zasadzie jest to rozsądne, choć bardziej kłopotliwe. Co więcej, pomoc profesjonalisty może tylko zwiększyć wiarygodność transakcji, ale nie gwarantuje stuprocentowego sukcesu. W skrajnych przypadkach możesz ubezpieczyć tytuł, jeśli nadal istnieją wątpliwości. Firmy ubezpieczeniowe są zazwyczaj dość chętne do dostosowania.

Nowy budynek i „drugorzędny”

Jeśli mieszkanie jest w nowym budynku, musisz wiedzieć, jak sprawdzić dewelopera przy zakupie mieszkania. Tutaj najbardziej pomocne są recenzje zebrane na specjalnych stronach w Internecie. Oczywiście trzeba odróżnić uczciwe recenzje od intryg konkurentów, ale to zadanie nie jest takie trudne: jeśli nie ma liczb,daty, nazwiska, konkretne fakty, nie należy zwracać uwagi na takie informacje. Dobrze jest też śledzić terminy realizacji innych obiektów (zazwyczaj takie informacje są dostępne) i czytać opinie klientów. Istnieje wiele sposobów na sprawdzenie dewelopera przy zakupie mieszkania.

I w tym przypadku, gdy mieszkanie jest kupowane w nowym budynku, weryfikacja dokumentów musi być dokładna, nawet jeśli jest to sprzedaż od dewelopera. Budownictwo wtórne będzie oczywiście wymagało sporego wysiłku, ponieważ nowe budynki nie mają tak bogatej historii meldunków, wypisów i zmian właścicieli. Ale nawet tutaj, nawet po dokładnym sprawdzeniu prawnej „czystości” nieruchomości, dokonanej zgodnie ze wszystkimi zasadami, prawdopodobieństwo pozbawienia zakupionego mieszkania pozostaje. Jeśli sprzedawca jest w stanie udowodnić, że jego prawa podczas zakupu zostały naruszone, na przykład. Ale jeśli kupione zostanie mieszkanie drugorzędne, demontaż nastąpi nie tylko ze sprzedającym, ale także z właścicielem, który wcześniej był właścicielem tego mieszkania. Prawdopodobnie będziesz musiał przejść całą serię sporów sądowych. Sprawdzenie legalnej „czystości” przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym zajmuje dużo czasu: to jest autentyczność wszystkich dokumentów, to jest ocena stanu prawnego nieruchomości, to jest analiza możliwych ryzyko związane z tym zakupem.

Dokumenty

Prawną „czystość” mieszkania można sprawdzić, maksymalnie zabezpieczając transakcję przy zakupie dowolnej nieruchomości. Poniższe dokumenty należy zażądać od sprzedającego.

1. Najlepiej zacząć czytać dokumentację z certyfikatemw sprawie państwowej rejestracji praw, a także związanych z nią: umów sprzedaży i kupna lub dziedziczenia, darowizny, prywatyzacji i tym podobnych.
2. Drugim krokiem będzie przestudiowanie oświadczenia USRR. Znajduje się w Jednolitym Rejestrze Państwowym, który zawiera wszystkie informacje o wszelkich transakcjach z tą własnością.
3. Trzeci krok to wyciąg z księgi domów, aby upewnić się, że w tej przestrzeni mieszkalnej nie ma zarejestrowanych lokatorów. Taki ekstrakt można zamówić w dowolnym centrum wielofunkcyjnym. Dokument musi wskazywać, że wszyscy, którzy wcześniej mieszkali w tym mieszkaniu, zostali wyrejestrowani.
4. Pomoc - również ze strony MFC - odpowie na pytanie, jak sprawdzić zadłużenie przy zakupie mieszkania, skoro jest tam wskazana obecność jakichkolwiek długów za media.
5. Wymagane jest zaświadczenie od sprzedawcy z poradni neuropsychiatrycznej i narkologicznej.

Szczegóły

Jak sprawdzić, czy w mieszkaniu jest aresztowanie? Z ekstraktu EGRP. Mówi, jeśli to proste stwierdzenie, czy sprzedający jest właścicielem. A w rozszerzonej wersji wyciągu jest cała historia tego mieszkania od pierwszego wjazdu do ZSRR. Wskazuje, kto był wcześniej właścicielem i jak często był sprzedawany. Nie można jednak ograniczać się do tego stwierdzenia. Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką przy zakupie? Często mieszkanie jest sprzedawane przez pełnomocnika, a zatem właściciel praktycznie nie bierze udziału w transakcji. To bardzo ryzykowna sytuacja. Dość często takie dokumenty są pozyskiwane w nieuczciwy sposób.

Dlatego wszystko, co należy bardzo dokładnie sprawdzić przy zakupie mieszkania, to dokumenty bezpośredniego właściciela domu. W tym celu należy poprosić zaufaną osobę o kontakt i skontaktować się z właścicielem, aby potwierdził, że mieszkanie jest na sprzedaż. Następnie należy sprawdzić kolumnę „Obciążenie” w wyciągu z ZSRR, która zawiera informacje dotyczące stanu mieszkania - czy jest zastawione. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana bezpośrednio po spadku, lepiej jej nie kupować. W ciągu trzech lat mogą pojawić się nowi spadkobiercy, którzy zakwestionują ten układ w sądzie. Również według rozszerzonej wersji zaświadczenia USRR można stwierdzić, że np. kredyt hipoteczny na to mieszkanie nie został do końca spłacony.

Na co zwrócić szczególną uwagę

Pierwszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest cena. Jeśli podobne mieszkania są sprzedawane drożej, powinno to być szczególnie niepokojące, a tylko przy dużym zainteresowaniu tą nieruchomością można dalej sprawdzać jej „czystość” pod względem prawnym i robić to znacznie dokładniej niż wcześniej sądzono. Sprzedawcę należy dokładnie zapytać i dopytać o szczegóły: nie tylko do kogo to mieszkanie jest właścicielem, ale także kiedy, jak i od kogo zostało zakupione, dlaczego jest ponownie sprzedawane, czy mieszkanie było przedmiotem sporu sądowego. Następnie sprawdź, co zostało powiedziane na dokumentach. Odtąd będzie jasne, jak prawdziwy jest sprzedawca, ponieważ będziesz musiał postępować z nim jako z kontrahentem. Ale jak sprawdzić sprzedawcę mieszkania przy zakupie w inny sposób?

Pamiętaj, aby zwrócić uwagęsprawdzany jest jego paszport i inne dokumenty związane z mieszkaniem: na podstawie którego nieruchomość została zarejestrowana, gdzie, kiedy otrzymano zaświadczenie o rejestracji prawa do niego. Pamiętaj, aby wziąć kopie do ponownego zbadania, ale sprawdź oryginały pod kątem obecności pieczęci, podpisów, znaków wodnych i wszystkiego innego, co dotyczy dokumentu rządowego. Pamiętaj również o porównaniu kopii z oryginałem. Mogą złożyć zupełnie inne dokumenty. Informacje przedstawione na papierze muszą być zgodne z ustną historią sprzedawcy. Jak sprawdzić spadkobierców przy zakupie mieszkania? Nie ma mowy. Najlepiej kupić go, gdy prawo zostanie zatwierdzone po trzech latach od daty dziedziczenia. Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem przez Rosreestr? Powyżej zostało powiedziane, że w MFC można zamówić i otrzymać absolutnie dowolne dokumenty związane z nieruchomościami.

Więcej informacji

Przed otrzymaniem i sprawdzeniem dokumentów ani zaliczka, ani kaucja nie mogą zostać przekazane sprzedającemu, ponieważ były właściciel może zachować oryginał zaświadczenia i umowy, nawet jeśli już sprzedał to mieszkanie. Konieczne jest udokumentowanie, czy sprzedawca ma na utrzymaniu obywateli, nieletnie dzieci, czy sprzedawca jest obecnie żonaty i czy był żonaty w momencie zakupu tego mieszkania, a co najważniejsze, czy działa osobiście, czy przez pełnomocnika.

Nie można zawrzeć umowy bez osobistej rozmowy z właścicielem. Lepiej sporządzić umowę z właścicielem, a nie z powiernikiem. Znaczna liczba fałszywych transakcji jest objętausprawiedliwienie nieobecności właściciela: w innym mieście, w innym kraju i tak dalej. Pełnomocnictwo może być fałszywe. Jeśli syndyk nie chce pokazać kupującemu właściciela mieszkania, powinno to budzić podejrzenia, a powody tutaj są zupełnie nieistotne. Jest też mało prawdopodobne, że notariusz, który je wystawił, będzie mógł zweryfikować autentyczność pełnomocnictwa, ponieważ notariusze nie odpowiadają na takie wnioski.

Organy opiekuńcze i świadectwa zdolności prawnej

Jeżeli w mieszkaniu na sprzedaż zostały zarejestrowane niepełnoletnie dzieci, wymagana jest pisemna zgoda władz opiekuńczych, w przeciwnym razie transakcja nie może zostać zawarta. Jeżeli sam sprzedawca zostanie oficjalnie uznany za niekompetentnego, jego sprawy powierza się opiekunowi, i to tylko wyznaczonemu przez organ opiekuńczy. Z dokumentów należy sprawdzić orzeczenia sądu w sprawie pierwszej (o niezdolności do pracy) i drugiej (o ustanowieniu kuratora). A do samej transakcji konieczne jest uzyskanie zgody władz opiekuńczych. Ryzyko takiego planu transakcji jest tak duże, że najczęściej kupujący odmawia zakupu takiego mieszkania.

Ale jeszcze większym problemem jest sytuacja, gdy sprzedawca nie jest uznany za ubezwłasnowolnionego, ale stale lub czasami jest w stanie niemożności zrozumienia sensu własnych działań (definicję tę wywodzi się z prawa). Trudno jest obliczyć ten stan naocznie, nawet przy wielokrotnych osobistych spotkaniach. Dlatego na wszelki wypadek należy poprosić o zaświadczenie od psychiatry z datą transakcji. Rozwiązaniem może być również zaproszenie znajomego psychiatry do umowy jako członka rodzinylub przyjaciela. Jednak zabezpieczenie takiej umowy przed wszystkimi złymi przypadkami jest po prostu nierealne. Nawet zawarcie umowy z notariuszem może nie doprowadzić do pełnego sukcesu tego przedsięwzięcia. Dlatego lepiej porzucić wątpliwe przedsięwzięcie, ponieważ dziś podaż nieruchomości jest prawie trzykrotnie wyższa niż popyt.

Na oficjalnych stronach internetowych

Musisz wejść na oficjalną stronę sądu rejonowego, do którego należy to mieszkanie, i wpisać w wyszukiwarkę nazwiska sprzedawcy i jego poprzedników - właścicieli mieszkania. Ta sama zasada obowiązuje, jeśli trzeba sprawdzić, czy sprzedawcy i ich małżonkowie mieli jakieś sprawy w sądzie, a jeśli tak, to jakie. Najważniejsze, czy małżeństwo zostało rozwiązane i czy dokonano podziału majątku, czy uznano właściciela za ubezwłasnowolnionego. Ten ostatni jest sprawdzany w miejscu rejestracji, więc paszport sprzedawcy musi być bardzo dokładnie przestudiowany, a następnie przejść do strony internetowej sądu, w którym ta osoba jest zarejestrowana lub była zarejestrowana.

System sądownictwa nie jest jeszcze skonfigurowany, więc możesz znaleźć to wszystko za pomocą kilku kliknięć, niestety. Sądy arbitrażowe mają również oficjalną bazę danych. Tam musisz ustalić, czy sprzedający ogłoszono upadłość. Jeśli tak, to koniecznie znajduje to odzwierciedlenie w sądzie arbitrażowym miasta, w którym jest zarejestrowany. Poprzez otwartą oficjalną bazę postępowań egzekucyjnych online, musisz dowiedzieć się, czy właściciel mieszkania lub jego małżonek jest dłużnikiem i czy przeciwko tym obywatelom została wszczęta sprawa.

Według oświadczeń i odniesień

Na karcie właściciela, czyli wyciąg zksięgę domową, trzeba ustalić, kto jest zameldowany w tym mieszkaniu, w tym (a zwłaszcza) ci, którzy tam nie mieszkają. Należy również przedłożyć rachunek za media. Idealna opcja, gdy nikt nie jest zarejestrowany w mieszkaniu, ale nie zawsze tak jest. Jeżeli w mieszkaniu znajdują się osoby zameldowane, konieczne jest wskazanie w umowie okresu, w którym zostaną wykreślone z ewidencji meldunkowej. Osoby, które są zarejestrowane w tym lokalu, ale w nim nie mieszkają, muszą przedstawić notarialnie zobowiązanie do wyrejestrowania się przed określoną datą.

Lepiej wypisać tego ostatniego z mieszkania przed zakończeniem transakcji, w przeciwnym razie możesz zostać w zakupionym mieszkaniu z "nadzieniem". W sądzie sprawy związane z roszczeniami eksmisyjnymi często przegrywają, gdyż w tej kwestii jest wiele nieprzyjemnych niuansów. Notarialna zgoda na transakcję jest również konieczna dla właściciela będącego w zarejestrowanym małżeństwie, co zaświadcza, że małżonek nie jest przeciwny sprzedaży tej powierzchni mieszkalnej. Odbywa się to bezbłędnie, jeśli mieszkanie zostało kupione podczas małżeństwa, a do czasu sprzedaży małżeństwo zostało rozwiązane. Dodatkowe dokumenty nie są potrzebne tylko w przypadkach, gdy mieszkanie zostało otrzymane w prezencie, jako spadek (ponad trzy lata temu!), Został sprywatyzowany. To wszystkie najbardziej podstawowe rzeczy, które musisz sprawdzić przy zakupie mieszkania. Po otrzymaniu wszystkich tych obszernych informacji, pakiet dokumentów jest dokładnie studiowany i analizowany.

Status prawny

Przede wszystkim trzeba ocenić stan prawny tego mieszkania: jak i na podstawie tego, co zostało nabyte przez obecnych właścicieli, kiedy to się stało. Jeśli od przejęcia nie minęły trzy lata, pojawiają się dwa problemy. Przedawnienie nie przedawniło się, co oznacza, że umowa kupna mieszkania wciąż może być podważona przez poprzednich właścicieli. Aby zminimalizować podatki, sprzedawca może poprosić o wskazanie w dokumentach niższej ceny mieszkania. Lepiej się nie zgadzać, ponieważ w przypadku uznania tej transakcji za nieważną, sprzedawca nie zwróci pełnej kwoty, a zwróci tylko tę, która widnieje w umowie.

Najbardziej niepewnym powodem nabycia mieszkania przez właściciela jest jego dziedziczenie, zwłaszcza jeśli nie upłynął trzyletni okres na jego odebranie. Jeśli nowy spadkobierca pojawi się w sądzie później niż w tym okresie, ryzyko kupującego znacznie się zmniejszy. Jeśli mieszkanie było często sprzedawane i kupowane w krótkim czasie, jest to najbardziej wymowna oznaka oszustwa. Lepiej od razu poszukać innej opcji zakupu, ponieważ teraz praktycznie nie ma z tym problemów. Im więcej sprzedaży i zakupów ma mieszkanie, tym brzydsza jest jego historia prawna. Jeśli chęć kupna tej konkretnej przestrzeni życiowej jest naprawdę ogromna, musisz sprawdzić nie tylko ostatniego sprzedawcę, ale także współmałżonka i wszystkich poprzednich właścicieli z co najmniej ostatnich pięciu lat.