Jak sprzedać mieszkanie na własną rękę? Podatek od sprzedanego mieszkania. Sprzedaż nieruchomości bez pośredników

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Czy można sprzedawać nieruchomość bez pośredników? Aby odpowiedzieć na to pytanie, konieczne jest zrozumienie powodów, dla których zwracają się do nich właściciele nieruchomości. Wiele osób korzystając z usług agencji błędnie uważa, że bierze na siebie pełną odpowiedzialność za zakupione za jej pomocą mieszkanie. Ten powód zwracania się do usług pośredników nie ma sensu. Zgodnie z prawem umowę sprzedaży zawierają sprzedający i kupujący, a biuro nieruchomości jest tylko pośrednikiem. Nie ponosi żadnej odpowiedzialności prawnej ani finansowej. Musi to być określone w umowie serwisowej między klientem a agencją. W najlepszym razie będzie w stanie reprezentować interesy sprzedającego w postępowaniu sądowym.

Wielu korzysta z usługpośrednicy, aby uniknąć nieprzewidzianych sytuacji lub oszustów. Wiedząc, jak sprzedać mieszkanie na własną rękę, czyli wszystkie zagrożenia i subtelności na każdym etapie transakcji, możesz maksymalnie zabezpieczyć się i obejść bez pomocy agencji.

Re altor wykonuje żmudną pracę, więc wynagrodzenie profesjonalisty jest wysokie. Jednak duży odsetek osób, które chcą podjąć wysiłek i zaoszczędzić pieniądze, nadal korzysta z usług pośredników. Powód jest tylko jeden - nie wiedzą, jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika. Po zapoznaniu się ze wszystkimi etapami procedury zakupu mieszkania możesz bezpiecznie obejść się bez pośrednictwa.

Pierwsze kroki: jak wycenić, wystawić na sprzedaż i zorganizować oglądanie mieszkania

Jak sprzedać mieszkanie na własną rękę i od czego zacząć? Przed transakcją musisz przejść przez pierwsze trzy kroki w celu sprzedaży dowolnej nieruchomości:

1. Przede wszystkim musisz ustalić odpowiednią cenę za mieszkanie. Aby to zrobić, musisz przestudiować podobne oferty nieruchomości. Za pomocą gazet reklamowych, Internetu znajdź ogłoszenia sprzedaży mieszkań w tej samej części miasta o w przybliżeniu podobnych parametrach: stan, powierzchnia, lokalizacja i inne. Możesz zadzwonić do kilku podobnych opcji i bardziej szczegółowo wyjaśnić wszystkie szczegóły, a także zapytać, jak długo mieszkanie jest sprzedawane. Przy ustalaniu kosztów należy wziąć pod uwagę, że kupujący może się targować. Zazwyczaj negocjacje wynoszą do 5% pożądanej ceny.
2. Po ustaleniu przybliżonego kosztu mieszkania należy przyciągnąć uwagę jak największej liczby potencjalnych nabywców. Musi być złożonyreklamę w popularnych wydawnictwach reklamowych, gazetach bezpłatnych, umieszczaj na stronach internetowych i wklej na specjalnych tablicach informacyjnych. Ogłoszenie powinno zawierać pokrótce wszystkie informacje o mieszkaniu oraz numer telefonu do kontaktu. Aby uniemożliwić potencjalnym kupującym dzwonienie przez całą dobę, możesz określić konkretną godzinę połączeń. Reklama powinna być aktualizowana tak często, jak to możliwe.



3. Wszyscy sprzedawcy, a zwłaszcza kobiety, które są zainteresowane tym, jak samemu sprzedać mieszkanie, będą potrzebować porady na tym etapie. Wizyty klientów należy traktować z ostrożnością:

• aby umawiać się na spotkania w ciągu dnia, najlepiej w dzień wolny;
• być na spotkaniu najlepiej razem z kimś, kogo znasz;
• usuń kosztowności i pieniądze z widocznych miejsc;
• nigdy nie pokazuj oryginalnych dokumentów przed transakcją, tylko kserokopie.

Otrzymywanie depozytu

Nie trzeba się spieszyć, aby usunąć ogłoszenia sprzedaży, nagle osoba zmienia zdanie, a sprzedawca straci potencjalnego klienta. Po uzgodnieniu ceny należy zaproponować kupującemu wpłatę zaliczki. Osoby samodzielnie zaangażowane w transakcję i uczące się, jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika, muszą wiedzieć - prawnie ten moment można sformalizować na różne sposoby: napisać umowę zaliczkową (pokwitowanie otrzymania zaliczki) lub sporządzić wstępną umowa kaucji. Dla wygody i bezpieczeństwa niniejsza umowa kupna-sprzedaży musi zawierać pełny opis sprzedawanego przedmiotu oraz warunki zaliczki. Wówczas w przypadku odmowy realizacji transakcji kupujący będzie zobowiązany do zwrotu większej kwotyi kary.

Jak sporządzana jest umowa sprzedaży?

Głównym krokiem w tym procesie jest sporządzenie prawidłowej umowy kupna-sprzedaży, która powinna być gotowa na 2-3 dni przed wyznaczonym terminem transakcji. Wybrana jest forma tego dokumentu: notarialnie lub zwykła pisemna (PPF). Oba rodzaje rejestracji mają tę samą moc prawną. Jednak ci, którzy uczą się, jak samodzielnie sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny, powinni mieć świadomość, że w tym przypadku, zgodnie z prawem, forma umowy musi być jedynie poświadczona notarialnie.

Sporządzanie umowy PPF jest bardziej ekonomiczne i kosztuje około 50-70 dolarów. Wraz z notarialną formą dokumentu notariusz pobiera również dodatkowy procent kwoty sprzedaży. Oczywiście koszt tego typu rejestracji będzie kosztował znacznie więcej, więc nie należy wybierać formy umowy poświadczonej notarialnie i wydawać dodatkowe pieniądze bez potrzeby.

Umowę PPF można sporządzić samodzielnie lub skorzystać z pomocy prawnika. W każdym razie musisz dokładnie przestudiować umowę sprzedaży nieruchomości i dokładnie sprawdzić każdy z jej punktów:

• kto sprzedaje i komu (imię i nazwisko oraz dane paszportowe);
• adres i pełna zgodność głównych parametrów określonych w umowie z certyfikatami WIT - f nr 11A i f nr 22A;
• warunki sprzedaży, cena mieszkania i forma rozliczenia;
• poprawność dokumentów tytułowych opisanych w umowie;
• czas zwolnienia lokalu i zwolnienia z niego osób zarejestrowanych, co do zasady,wynosi 14 dni.

Rejestracja umowy sprzedaży

Najwygodniejszym i najbezpieczniejszym sposobem rozliczenia jest skrytka depozytowa. Wskazane jest, aby otworzyć go w wiarygodnym banku znajdującym się na neutralnym terytorium. Skrytka depozytowa zagwarantuje, że sprzedawca otrzyma pieniądze natychmiast po wypełnieniu wszystkich niezbędnych dokumentów.

Po umieszczeniu pieniędzy w komórce bankowej należy przesłać do rejestracji w Federalnej Służbie Rejestracji (FSGRKK) umowę kupna-sprzedaży nieruchomości z podpisami i następującymi dokumentami:

• dokument tytułowy do sprzedawanego mieszkania (umowa kupna-sprzedaży, świadectwo dziedziczenia, a także inny dokument potwierdzający prawa właściciela);
• paszport katastralny mieszkania uzyskany od specjalistów WIT;
• kopia konta finansowego i osobistego (AKC) w oryginale i wyciąg z księgi domowej;
• oryginalne certyfikaty F nr 22A (wymagane) i F nr 11A (jeśli konieczne) otrzymane w WIT;
• kserokopie paszportów wszystkich uczestników transakcji;
• dla kobiet uczących się samodzielnego sprzedawania mieszkania należy wiedzieć, że wymagana jest zgoda męża zarejestrowanego w mieszkaniu, a dla mężczyzny - zgoda żony;
• jeśli są dzieci, w niektórych przypadkach będzie wymagana zgoda władz opiekuńczych;
• w przypadku, gdy mieszkanie jest komunalne, należy odmówić sąsiadom (jeśli są właścicielami innych pokoi) lub miastu (jeśli pozostałe pokoje nie są sprywatyzowane);
• inne dokumenty według uznania urzędnika ds. rejestracji (urodzenie, śmierć iinne).

Jeśli rejestrator zaakceptował dokumenty, wszystko jest zrobione poprawnie. Pracownik ten wyda pokwitowanie odbioru dokumentów i ustali godzinę, w której należy odebrać. Z reguły dokumenty są rejestrowane w FSGRKK średnio przez dwa tygodnie, następnie kupującemu i sprzedającemu wystawiany jest zarejestrowany dokument sprzedaży. Obie strony muszą dokładnie sprawdzić otrzymaną umowę pod kątem literówek i błędów. Jeśli wszystko jest w porządku, sprzedawca musi otrzymać klucz do skrytki depozytowej od kupującego.

Dlaczego potrzebujemy aktu przeniesienia?

Wydanie mieszkania następuje zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie sprzedaży. Akt przelewu jest ważnym dokumentem, który jest sporządzany podczas transakcji w dowolnej formie. Opisuje stan mieszkania. Czasami zastępuje ją umowa sprzedaży, ale i tak lepiej taki dokument sporządzić osobno. Oczywiście można dojść do ustnych porozumień, ale mądrzej jest się chronić. Ważny punkt dla sprzedawców, którzy uczą się sprzedawać mieszkanie bez pośrednika: do momentu podpisania aktu przeniesienia sprzedawca odpowiada za stan fizyczny mieszkania (powódź, pożar, kradzież), a także opłaca wszystkie rachunki za media.

Kiedy podatek jest płacony?

Wszystkich sprzedających interesuje pytanie, czy należy płacić podatek od sprzedanego mieszkania. W przepisach są takie ważne punkty:

• jeżeli dana osoba posiada mieszkanie od 3 lat lub dłużej, to w momencie sprzedaży właściciel jest zwolniony z podatkuzgodnie z art. 217 ust. 17.1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, ale nadal jest zobowiązany do złożenia zeznania podatkowego zerowego;
• gdy sprzedawca jest właścicielem mieszkania krócej niż 3 lata, to zgodnie z art. 220 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej jest on zobowiązany do zapłaty 13% podatku od kwoty, schemat obliczeniowy, który właściciel wybiera według własnego uznania.

Dwie formuły obliczania podatku:

• formuła 1: odejmij koszt zakupu od zysku ze sprzedaży mieszkania;
• wzór 2: odejmij 1 milion rubli od kwoty sprzedaży mieszkania.

Ci, którzy zajmują się kwestią „jak sprzedać mieszkanie na własną rękę” i nie znają wszystkich zawiłości prawa, przydadzą się przydatne informacje:

1. Jeżeli mieszkanie zostało zakupione po obecnej cenie sprzedaży lub wyższej, lepiej zastosować pierwszą formułę obliczeniową, ponieważ kwota podatku będzie ujemna, co oznacza, że nie musisz nic płacić. Na przykład właściciel kupił mieszkanie dwa lata temu za 2 miliony rubli, a sprzedał je teraz za 1,8 miliona rubli, a następnie według wzoru 1,8 miliona rubli. - 2 miliony rubli.=-0,2 miliona rubli - Brak podatku od strat.
2. Kiedy mieszkanie zostało praktycznie oddane (przez spadek, darowiznę), rozsądniej jest wziąć pod uwagę drugą formułę.
3. Zgodnie z art. 229 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej konieczne jest w każdym przypadku złożenie zeznania podatkowego w miejscu rejestracji sprzedawcy przed 30 kwietnia roku następującego po roku wyprzedaż. Obliczony niezerowy podatek musi zostać zapłacony do 15 lipca.

Sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika

Gdy nie ma wystarczająco dużo czasu na pracowitew procesie sprzedaży domu często sporządza się pełnomocnictwo. Na przykład będzie to rozsądne rozwiązanie w przypadku, gdy kilku właścicieli posiada jedną nieruchomość. Sprzedaż mieszkań w tym przypadku przebiega w następujący sposób: wszyscy właściciele sporządzają wszystkie sprawy związane z transakcją dla jednej, mniej zajętej osoby. Bez względu na powód sporządzenia pełnomocnictwa, jest bardzo ważny punkt: aby uniknąć kłopotów i nie zostać bezdomnym, konieczne jest wyraźne wskazanie uprawnień powiernika.

Bardzo poważnie i czujnie musisz podejść do ogólnego pełnomocnictwa. Umożliwia powiernikowi dokonywanie wszelkiego rodzaju transakcji majątkiem i rozporządzanie nim według własnego uznania, na przykład sprzedaż i zdobycie pieniędzy dla siebie. Pełnomocnictwo ogólne jest wystawiane przez notariusza dopiero po dokładnym sprawdzeniu przez mocodawcę, czy rozumie on cel podpisania tak ważnego rodzaju dokumentu.

Zdarzają się sytuacje, kiedy kupujący chce się ubezpieczyć i wymaga zawarcia w umowie sprzedaży klauzuli potwierdzającej transakcję przez właściciela domu. Wtedy możliwa jest sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika dopiero po oświadczeniu zleceniodawcy, sporządzonym przez notariusza, o ważności operacji sprzedaży.

W przypadku, gdy konieczność skorzystania z usług powiernika przestała być istotna, pełnomocnictwo można odwołać nawet przed jego wygaśnięciem. Dane o odwołaniu pełnomocnictwa zapisywane są w bazie informacyjnej Izby Notarialnej.

Sprzedaż mieszkania, w którym mieszka dziecko

Prawie wkażda rodzina ma dzieci. Dlatego dla rodziców-sprzedawców pytanie jest bardzo istotne: „A w tym przypadku, jak sprzedać mieszkanie?” Dziecko musi być brane pod uwagę iw żadnym wypadku nie naruszać jego interesów, w przeciwnym razie sprzedaż mieszkania będzie problematyczna. Jest to monitorowane przez władze. Istnieją dwa rodzaje procedury kupna-sprzedaży: dziecko jest zarejestrowane w mieszkaniu lub jest właścicielem udziału w mieszkaniu.

Zgodnie z przepisami art. 26, 28 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nieletni i nieletni, tylko za zgodą swoich przedstawicieli prawnych, mają możliwość dokonywania ściśle określonego zakresu transakcji, w tym dotyczących nieruchomości. Istnieje możliwość sprzedaży mieszkania, w którym osoba małoletnia jest zarejestrowana, ale nie jest właścicielem, bez zgody władz opiekuńczych. Wyjątkiem są dzieci pozbawione opieki rodzicielskiej lub pozostające pod opieką. W takiej sytuacji wymagane jest specjalne zezwolenie od służby opiekuńczej. W każdym razie przed sprzedażą mieszkania należy znaleźć nowe miejsce rejestracji dziecka, ponieważ dzieci muszą zostać natychmiast zarejestrowane w innym miejscu, gdy zostaną wypisane z jednego miejsca zamieszkania. Jednocześnie nowe mieszkania powinny mieć taką samą lub większą powierzchnię i podobne warunki życia. Jeżeli prawa małoletniego nie zostały w żaden sposób naruszone, to nie będzie problemów ze sprzedażą mieszkania.

Jeżeli dziecko jest właścicielem części mieszkania, wymagana jest odpowiednia zgoda władz opiekuńczych i opiekuńczych. Należy o to zadbać z góry, przed sprzedażą mieszkania. Musisz skontaktować się z organizacją opiekuńczą w miejscu rejestracji małoletniego dziecka i dowiedzieć sięczy w ogóle można sprzedać mieszkanie, w zależności od specyfiki konkretnego przypadku. Jeśli transakcja jest przewidziana prawem, to trzeba dowiedzieć się, w jakim terminie będzie gotowe zezwolenie na sprzedaż i rozpocząć zbieranie niezbędnych zaświadczeń. Następnie, sporządzając dokument sprzedaży, sprzedawca bez dziecka (jeśli ma mniej niż 14 lat) lub z nim (gdy ma ukończone 14 lat) przychodzi do organów opiekuńczo-opiekuńczych w celu wypełnienia i podpisania wniosku. Drugi opiekun (małżonek, nawet jeśli para jest rozwiedziona) również musi być obecny i wyrazić zgodę. Następnie w wyznaczonym dniu możesz uzyskać gotowe zezwolenie.

Wyjątkowe przypadki:

• Jeśli planujesz zmienić miejsce zamieszkania z powodu przeprowadzki do innej miejscowości, transakcja jest możliwa tylko za zgodą organizacji opiekuna, a kwota otrzymana za mieszkanie jest przekazywana na konto bankowe drobny. Rodzice mają 3 miesiące od daty sprzedaży na zakup nowego domu i zarejestrowanie podobnego udziału w majątku dziecka. W przeciwnym razie władze opiekuńcze zastrzegają sobie prawo do odstąpienia od umowy sprzedaży.
• W przypadku przeprowadzki na pobyt stały poza granicami kraju konieczne jest przedłożenie organizacji opiekuna listy niektórych dokumentów otrzymanych z OVIR.
• Jeżeli budowane jest nowe mieszkanie, to aby uzyskać zgodę władz opiekuńczych, musi to być na końcowym etapie budowy. Niepełnoletni musi być tymczasowo gdzieś zarejestrowany (u znajomych, krewnych). W przypadku ubiegania się o pozwolenie do organizacji opiekunów, przedstawiana jest umowa zfirma deweloperska, która odzwierciedla udział dziecka.

Opcje sprzedaży sprywatyzowanego mieszkania

Najłatwiejszym sposobem na sprzedaż sprywatyzowanego mieszkania jest sprzedaż go w całości jednemu nabywcy i podzielenie zysku według udziału każdego z nich. Możliwe jest również, że jeden z właścicieli wykupi wszystkie pozostałe udziały od innych właścicieli. Tutaj wszystko jest proste, a schemat transakcji standardowy. Ale często zdarza się, że jeden z właścicieli odmawia sprzedaży. Jak w takim przypadku sprzedać sprywatyzowane mieszkanie? Wszystko zależy od podziału majątku.

Jeśli mieszkanie jest podzielone na części według materiału filmowego, musisz najpierw napisać notarialnie poświadczone zawiadomienie o sprzedaży, wskazujące wielkość i pożądaną wartość powierzchni, która ma zostać sprzedana, a następnie wysłać je listem poleconym do pozostałych właścicieli. Zgodnie z art. 250 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, mają przewagę nad innymi kupującymi. Jeżeli w ciągu 30 dni inni właściciele nie wyrazili zgody lub odmówili zakupu, to zgodnie z art. 250 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, możesz skorzystać ze swojego prawa i sprzedać udział we wspólnym mieszkaniu dowolnej innej osobie.

Kiedy mieszkanie jest podzielone procentowo, nie można go sprzedać bez woli innych, ale możesz otrzymać pieniądze za swój udział dobrowolnie lub przymusowo, idąc do sądu.

Jeżeli jest udział małoletniego dziecka w sprywatyzowanym mieszkaniu, możesz sprzedać mieszkanie za zgodą władz opiekuńczych.

Sprzedaż podarowanego mieszkania

Osoba, która posiada bon upominkowy, może zutylizowaćwłasność według własnego uznania. Jeżeli właściciel chce sprzedać podarowane mieszkanie, w którym jest jedynym właścicielem, to sprzedaż odbywa się według schematu ogólnego standardu. Po otrzymaniu pieniędzy za nieruchomość sprzedający musi zapłacić podatek. Omówiliśmy powyżej, jak wybrać odpowiednią i opłacalną formułę podatkową.

Gdy część mieszkania jest otrzymywana w prezencie, który jest dzielony procentowo lub według materiału filmowego, schemat sprzedaży jest podobny do tego omówionego w sekcji „Opcje sprzedaży sprywatyzowanego mieszkania”.

Sprzedaż mieszkania w hipotece

Pomimo pewnych przeszkód, jakie towarzyszą transakcjom hipotecznym, istnieje możliwość sprzedaży mieszkania na hipotece. Operację tę można przeprowadzić na kilka sposobów:

1. Zamknij pożyczkę wcześniej, spłacając ją z własnych oszczędności lub, jeśli kupujący wyrazi na to zgodę, z otrzymanej od niego zaliczki.
2. Możesz sprzedać mieszkanie bez wcześniejszej spłaty zadłużenia kredytowego. Aby to zrobić, musisz napisać wniosek do banku i poczekać na zatwierdzenie. Może odmówić, jeśli sprzedaż nastąpi w okresie obowiązywania moratorium na wcześniejsze zamknięcie kredytu. Jeśli bank wyrazi zgodę, ale nalega na udział w transakcji, wówczas otwierają się w nim dwie komórki bankowe: w pierwszej kupujący umieszcza kwotę spłaty kredytu, a pozostałą różnicę w drugiej. Po usunięciu obciążenia lokalu sporządzana jest transakcja kupna-sprzedaży. W takim przypadku, nawet sprzedając mieszkanie bez pośrednika, będziesz musiał zapłacić prowizję bankowi za otwarcie skrytek depozytowych i obsługę transakcji.
3. Jeśli pożyczkodawca zgodzi się na sprzedaż bez uprzedniegospłaty zadłużenia z tytułu kredytu i zgody na nie branie udziału w transakcji, konieczne jest zawarcie wstępnego dokumentu sprzedaży. Następnie, po opłaceniu kredytu pieniędzmi otrzymanymi od kupującego, właściciel otrzymuje dokumenty do zniesienia zakazu i udaje się do izby meldunkowej. Następnie sprzedający finalizuje transakcję u notariusza.
4. Możesz sprzedać mieszkanie z kredytem. Kupujący musi złożyć w banku wszystkie niezbędne dokumenty potwierdzające jego wypłacalność, a już podejmuje decyzję o możliwości zastąpienia kredytobiorcy. Przy pozytywnej decyzji prawa majątkowe są ponownie rejestrowane, nieruchomość pozostaje w hipotece, a sprzedający otrzymuje różnicę między kosztem sprzedanego mieszkania a saldem zadłużenia bez udziału wierzyciela.

Wniosek

Okazuje się, że różne mieszkania: sprywatyzowane, którego właścicielem jest dziecko, hipoteczne, podarowane - można sprzedać bez pomocy pośrednika, znającego wszystkie etapy transakcji od ustalenia ceny do otrzymania ilość pieniędzy. Mając pojęcie o niebezpieczeństwach i zawiłościach tego procesu oraz wkładając wiele wysiłku i czasu w transakcję, możesz sam sprzedać swoje mieszkanie.