Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników: instrukcje krok po kroku. Jak sprzedać mieszkania, żeby nie dać się oszukać

2025 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2025-01-24 13:23

Gdy tylko właściciel mieszkania pomyśli o sprzedaży, nie ma wątpliwości, że powinieneś skontaktować się z pośrednikiem w handlu nieruchomościami. Specjalista zrobi wszystko na najwyższym poziomie, znajdzie odpowiednich nabywców i pomoże skompletować wszystkie dokumenty. Ale prowizja też będzie musiała zapłacić znaczną kwotę. Wielu pośredników przyjmuje 1% wartości transakcji. Łatwo obliczyć, ile pieniędzy traci sprzedawca. Ale wystarczy przestudiować tylko niektóre niuanse, a mieszkania można sprzedać całkowicie bezpiecznie bez pośredników. Jak więc sprzedać mieszkanie?

Przeprowadzamy wyceny nieruchomości

Zanim zamieścisz ogłoszenie o sprzedaży mieszkania, musisz najpierw zdecydować o jego wartości. Ten moment jest całkiem odpowiedzialny. Jeśli ustawisz zbyt niską cenę, transakcja nie będzie opłacalna. Ale mieszkania o zawyżonej wartości mogą być w sprzedaży przez lata. Przed sprzedażą mieszkań warto zapoznać się z rynkiem nieruchomości w danym regionie. W tym celu możesz np. przez kilka dni przeglądać strony odpowiednich portali i forów i szukać podobnych ogłoszeń. Początkowo możesz ustawić cenę, która nie będzie znacznie wyższa niż cena rynkowa. Jeśli popyt nanieruchomości będą niskie, kwota wskazana na wstępie będzie musiała zostać nieznacznie zmniejszona.

Istnieje wiele czynników, które wpływają na ostateczny koszt na metr kwadratowy. Przede wszystkim jest to lokalizacja domu. Jeśli powierzchnia mieszkalna znajduje się w niezbyt prestiżowej okolicy, gdzie nie ma dobrego węzła komunikacyjnego, nie będzie można jej sprzedać po wysokiej cenie. Na koszt może również wpływać wiek domu, jego liczba kondygnacji, obecność komunikacji pomocniczej. Sprzedaż mieszkania wybudowanego niespełna 3 lata temu będzie znacznie szybsza i bardziej opłacalna. W końcu to praktycznie nowy budynek. Liczy się też widok z okna.

Poziom wypłacalności ludności na danym obszarze wpływa również pośrednio na wartość nieruchomości. Zbyt drogie, nie będzie można sprzedać mieszkania, jeśli ludzie żyją za płacę minimalną. Nawet ci, którzy z góry oszczędzają na zakup nieruchomości, próbują rozważyć tańsze opcje.

Jak sprzedać mieszkanie szybko i drogo?

Zmiana poziomu wypłacalności populacji lub przeniesienie mieszkania do innego obszaru nie zadziała, ponieważ jest to poza twoją siłą. Ale nadal można trochę podnieść koszty mieszkania. Trzeba zrobić wszystko, aby mieszkanie wizualnie wyglądało na droższe. Większość osób podejmuje ostateczną decyzję dopiero po zapoznaniu się z potencjalnym zakupem. Jeśli mieszkanie będzie wyglądało idealnie, będzie można je sprzedać za dobre pieniądze.

Prosta kosmetyczna naprawa może znacznie zwiększyć szanse na wczesną naprawęsprzedaż nieruchomości. Wystarczy ponownie przykleić tapetę, pomalować sufity i posprzątać balkon. Mieszkanie pokojowe będzie można sprzedać za sztukę kopiejki, jeśli wykonasz dobry remont. Zaleca się powierzenie tej pracy prawdziwemu profesjonaliście. Przestrzeń mieszkalna z renowacją projektanta jest zawsze znacznie droższa. Eksperci obliczyli, że po wykonaniu prostych prac wykończeniowych wartość nieruchomości wzrasta o 20-30%.

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży

Przed złożeniem ogłoszenia o sprzedaży warto zadbać o odpowiedni wygląd mieszkania. W końcu potencjalni nabywcy mogą w każdej chwili przyjść do „panny młodej”. Jak sprzedać mieszkanie, jeśli nie jest posprzątane? Ludzie, którzy chcą zawrzeć transakcję, nie będą mieli najlepszego wrażenia.

Przede wszystkim konieczne jest wyeliminowanie widocznych niedociągnięć. Są to pęknięcia, które pojawiły się na skutek zapadania się domu, łuszcząca się farba na kaloryferach i parapecie, a także zardzewiałe rury. Niedziałająca hydraulika i smugi w łazience wyraźnie odstraszą potencjalnych nabywców. Dodatkowo, jeśli mieszkanie nie było od dłuższego czasu remontowane, pojawi się nieprzyjemny zapach. Pozbądź się go najpierw.

Bałagan w pokoju również powinien zostać wyeliminowany. W prawie wszystkich mieszkaniach znajdują się różne drobiazgi, których trudno się pozbyć. Są to pamiątki przywiezione z zagranicy, paczki z nieodebranymi rzeczami, stare pluszaki itp. Wszystko to jest wspomnieniem dla właściciela przestrzeni życiowej. Ale dla potencjałukupującemu, te „wartości” będą wydawać się śmieciami. Ci, którzy są zdecydowani sprzedać mieszkanie bez pośredników, powinni wynieść do garażu wszystko, co niepotrzebne. W pokoju powinno być minimum rzeczy. Należy zostawić tylko meble i najpotrzebniejsze rzeczy.

Niektóre meble również będą musiały zostać wyrzucone. Przede wszystkim odbywa się to w celu wizualnego rozszerzenia przestrzeni. Dodatkowo potencjalny nabywca z pewnością będzie chciał zaaranżować meble po swojemu. Konieczne jest stworzenie wszystkiego, aby drugi uczestnik transakcji mógł pokazać swoją wyobraźnię. Cóż, jeśli w momencie sprzedaży będzie można przenieść się w inne miejsce. Czemu? Wszystko jest proste. Termin sprzedaży pustego mieszkania skraca się kilkakrotnie.

Prawidłowe skomponowanie reklamy

Wszyscy wiedzą, że motorem handlu jest reklama. Sprzedaż nieruchomości nie jest wyjątkiem. A reklama działa jak reklama. Konieczne jest umieszczenie informacji o sprzedaży w różnych gazetach i zasobach elektronicznych. Jednocześnie warto wydać trochę pieniędzy, aby reklama wyróżniała się wśród wielu innych. Sprzedaż mieszkania bez pośredników pozwoli szybko uzyskać wysokiej jakości tekst. Możesz wymyślić jasny nagłówek, który przyciągnie potencjalnych nabywców.

Główny tekst reklamy powinien zawierać możliwie najwięcej informacji. Potencjalny nabywca chce uzyskać odpowiedzi na wszystkie swoje pytania. Ci, którzy chcą sprzedać mieszkanie w Moskwie, powinni nie tylko opisać okolicę, ale także wskazać jej zalety. Jeśli w odległości pięciu minut spacerem od domu znajduje się stacja metra, zdecydowanie należy o tym pamiętać. Wszystkie potrzebne informacjewprowadź zwięźle, w małych zdaniach. Zbyt długi i nudny tekst nie zainteresuje kupującego.

Ogłoszenie oczywiście musi być poprawnie sformułowane. W razie potrzeby możesz skorzystać z usług korektora. Specjalista nie tylko poprawi błędy ortograficzne, mowy lub interpunkcyjne (jeśli występują), ale także podpowie Ci, jak poprawnie pisać zdania.

Jak jeszcze można reklamować nieruchomość?

Jeśli potrzebujesz pilnie sprzedać mieszkanie w Moskwie lub innym mieście, musisz wykorzystać każdą okazję. Możesz umieścić informację o sprzedaży w telewizji lub radiu. Istnieją również całkowicie bezpłatne sposoby reklamowania. Ogłoszenie można zawiesić na drzwiach wejściowych lub szybie samochodu. Każdy, kto potrzebuje mieszkania w określonej okolicy, na pewno przeczyta informację o wyprzedaży.

Tak więc ogłoszenia są ogłaszane, projektowane i wklejane/umieszczane w gazecie, Internecie, radiu itp. Co dalej? Gdy informacja o wyprzedaży zostanie udostępniona potencjalnym kupującym, musisz być przygotowany na pojawienie się ogromnej liczby telefonów. Dobrze, jeśli określiłeś w reklamie, o której godzinie najlepiej zadzwonić. Być może warto sprzedać mieszkanie na czas wakacji. Ten czas można w całości poświęcić zagadnieniom transakcji. Staraj się poświęcać maksimum uwagi każdemu klientowi. Im więcej osób porozmawiasz, tym większe prawdopodobieństwo, że dom zostanie wkrótce sprzedany.

Jak i kiedy zorganizować oglądanie?

Inspekcja mieszkania jest ważnakrok. Dopiero po tym, jak klient zobaczy nieruchomość na własne oczy, podejmie decyzję o transakcji. Czy warto sprzedać mieszkanie, jeśli nie jest uporządkowane? Podnieśliśmy już tę kwestię. Przypomnijmy raz jeszcze: brak naprawy i odpowiedniego czyszczenia nie gra na korzyść sprzedawcy.

Powinieneś być przygotowany na to, że oprócz potencjalnych nabywców, pośrednicy będą chcieli odwiedzić mieszkanie. Przez telefon najprawdopodobniej nie przedstawią się jako tacy. Ale gdy tylko przekroczą próg domu, natychmiast zaczynają oferować swoje usługi. Możesz sprzedać nowe mieszkanie bez pomocy pośredników. Jeśli jednak obudowa nie prezentuje się reprezentacyjnie, a trzeba szybko zawrzeć transakcję, warto skorzystać z pomocy specjalistów.

Oprócz pośredników w handlu nieruchomościami, zgodnie z reklamą mogą przyjść ci, którzy są przyzwyczajeni do nielegalnego zarabiania pieniędzy. Pod przykrywką potencjalnych nabywców bandyci wchodzą do domu, badają zachowanie właściciela, sprawdzają, jakie wartości są w mieszkaniu. Jeśli osoba, która przyszła zobaczyć przestrzeń mieszkalną, wydaje się podejrzana, poproś o paszport. Możesz również umówić się, aby kupujący zabrał ze sobą dokumenty przez telefon. Taka prośba nie przestraszy przyzwoitej osoby. Ale większość „fałszywych” kupujących nie będzie chciała przyjść.

Warto starannie wybrać czas na zorganizowanie oglądania. Idealnie powinno to być w ciągu dnia. Jeśli nie możesz umówić się na spotkanie w ciągu dnia (na przykład klient pracuje do późna), zaproś znajomego lub sąsiada. W ten sposób możesz chronić się przed wątpliwymi osobowościami.

Inspekcja pokoju w ciemnościczas ma swoje zalety. Jeśli w mieszkaniu są wady, potencjalny nabywca może ich po prostu nie zauważyć.

Jakich dokumentów potrzebuję?

Jeśli kupujący jest gotowy do dokonania transakcji kupna-sprzedaży, przychodzi kolej na papierkową robotę. Warto wcześniej uporządkować paszport właściciela mieszkania i paszport techniczny lokalu, w którym zostaną wskazane główne parametry. Niemożliwa jest również sprzedaż mieszkania bez zgody zarejestrowanych w nim członków rodziny. Jedynymi wyjątkami są dzieci poniżej 18 roku życia. Dodatkowo potrzebne będą następujące dokumenty: zaświadczenie o stanie konta osobistego, wyciąg z księgi domowej, kopia rachunku finansowego i osobistego, zaświadczenie z urzędu skarbowego.

Sprzedający i kupujący sporządzają umowę przedwstępną na etapie przygotowania dokumentacji. Jednocześnie wpłacana jest kaucja za mieszkanie. Będzie to gwarancja szczerych intencji kupującego. Trudno rozstrzygnąć, czy warto sprzedać mieszkanie teraz bez zabezpieczenia. Wykonanie wszystkich niezbędnych formalności to kosztowna procedura. Jednak większość certyfikatów jest ważna nie dłużej niż miesiąc. Jeśli kupujący anuluje transakcję w ostatniej chwili, pieniądze zostaną zmarnowane. Depozyt nie jest zwracany kupującemu.

Sprzedajemy mieszkanie na hipotece

Wszelkie transakcje na nieruchomościach hipotecznych mogą być dokonywane wyłącznie po uzgodnieniu z instytucją finansową, z którą została zawarta umowa kredytu. Przede wszystkim sprzedający musi uzyskać od banku odpowiednie zezwolenie. Na kolejnym etapieokreśla dokładną kwotę, jaką właściciel domu musi zwrócić instytucji finansowej. Jest to różnica między całkowitą kwotą pożyczki wraz z odsetkami a pieniędzmi, które właściciel już zapłacił.

Ważne! Możesz sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny tylko wtedy, gdy potencjalny nabywca wie o zawarciu umowy z bankiem. Instytucja finansowa wydaje specjalne zaświadczenie potwierdzające legalność sprzedaży nieruchomości. A potem wszystko jest proste. Procedura jest taka sama jak w przypadku sprzedaży zwykłej nieruchomości. Sprzedający musi zebrać wszystkie dokumenty i uzyskać zgodę osób bliskich zameldowanych w mieszkaniu.

Jak sprzedać mieszkanie, jeśli należy do kilku właścicieli?

Możliwa sprzedaż części mieszkania. Umowa ma jednak wiele niuansów. Nie można tego nawet porównać ze sprzedażą pokoju w hostelu czy w mieszkaniu komunalnym. Problem w tym, że dość trudno jest określić granice udziału. Współwłaściciel lokalu może zajmować całe pomieszczenie. Ale to nie znaczy, że jest prawowitym właścicielem.

Możesz sprzedać udział w mieszkaniu tylko wtedy, gdy mieszkanie jest sprywatyzowane. W takim przypadku wszystkie lokale będą miały wspólne konto osobiste. Zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, mieszkanie kilku osób może zostać sprzedane tylko za zgodą wszystkich. W pierwszej kolejności współwłaściciel uzyskuje prawo do nabycia akcji.

Żona ma możliwość sprzedania mężowi mieszkania lub udziału. Transakcję z nabywcą zewnętrznym można zawrzeć tylko w porozumieniu z najbliższymkrewni zarejestrowani w tej przestrzeni życiowej. Właściciele domów otrzymują powiadomienie zawierające informacje o zbliżającej się sprzedaży. Jeżeli w ciągu miesiąca drugi właściciel nie podejmie decyzji o zakupie sprzedawanej części, może zostać zaoferowana osobom trzecim.

Nie każdy wie, czy można sprzedać udział w mieszkaniu, jeśli mieszkają w nim niepełnoletnie dzieci. Trudno odpowiedzieć na to pytanie. Każda sytuacja jest inna. Decyzja może zostać podjęta przez sądy, jeśli gospodarze nie mogą uzgodnić szczegółów.

Jak sporządzić umowę sprzedaży?

Przed sprzedażą mieszkania konieczne jest wyjaśnienie poprawności wykonania podstawowych dokumentów. Znalezienie kupca pozwoli znacznie szybciej zawrzeć umowę sprzedaży. To jest główny dokument prawny opisujący niuanse transakcji.

Główne dane umowy to wartość nieruchomości, opis przedmiotu transakcji. Ponadto wskazuje dane paszportowe stron, a także wymienia dokumenty niezbędne do sprzedaży nieruchomości. Jeśli kupujący wcześniej wpłacił depozyt, informacja ta jest również wyświetlana w umowie. Główny dokument sprzedaży nieruchomości opisuje zobowiązania stron, ich wzajemne umowy, a także wskazuje datę transakcji.

To umowa sprzedaży jest głównym dokumentem, za pomocą którego można przesyłać pieniądze. W przypadku płatności bezgotówkowej należy to wskazać. Uwzględniono również dane dotycząceinstytucja finansowa, za pośrednictwem której przetwarzana jest transakcja, oraz numer konta.

Kryzys to także kryzys w Afryce

Wiele osób zastanawia się dzisiaj, czy warto sprzedać mieszkanie w 2015 roku? I nie jest to zaskakujące. Sytuacja gospodarcza w kraju pozostaje niestabilna. Dotyczy to przede wszystkim rynku nieruchomości. Pytanie, czy warto sprzedać mieszkanie teraz, nie pojawia się poza tymi, którzy wyjeżdżają za granicę. W takim przypadku nieruchomość należy jak najszybciej usunąć. Jednocześnie koszt mieszkania może być znacznie zaniżony.

W ciągu ostatniego roku ceny na rynku nieruchomości wzrosły o 10%. Jednocześnie średnia pensja Rosjan pozostała bez zmian. Ludzie muszą dużo zaoszczędzić, aby zgromadzić wymaganą kwotę. Wynika to ze spadku aktywności na rynku nieruchomości. Eksperci przewidują, że transakcji w 2015 roku będzie znacznie mniej. Tym samym nie jest już możliwe rozwiązanie problemu na zasadzie „sprzedam drogo mieszkanie”. Wartość sprzedawców gwałtownie spadła w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Ci, którzy chcą sprzedać nieruchomość z zyskiem, powinni poczekać jeszcze kilka lat. Analitycy mają nadzieję, że sytuacja gospodarcza w kraju wkrótce się ustabilizuje.

Na koniec przyjrzyjmy się jeszcze jednej opcji. Coraz więcej młodych rodzin woli kupować nieruchomości od dewelopera. To dodatkowo pogarsza sytuację na rynku wtórnym. Kupującego możesz przyciągnąć tylko dzięki idealnej lokalizacji i naprawie o europejskiej jakości. Jednocześnie cena mieszkania powinna być znacznie zaniżona. Sprzedający ryzykuje utratę ponad 15% rzeczywistej wartości mieszkania.