Jak sprzedać mieszkanie na własną rękę i przez agencję: instrukcje krok po kroku

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Sprzedaż mieszkania jest uważana za złożony i specyficzny proces. Można to zrobić samodzielnie lub z udziałem pośredników w handlu nieruchomościami. Wiele osób nie chce tracić czasu na szukanie nabywców, demonstrowanie nieruchomości i zawieranie transakcji, dlatego korzystają z płatnych usług profesjonalnego pośrednika. Ale często trzeba sprzedać przedmiot po wyższej cenie, co wymaga samodzielnego komunikowania się z kupującymi. Dlatego powinieneś dowiedzieć się, jak prawidłowo sprzedać mieszkanie w obu przypadkach.

Samosprzedaż

Jeśli masz czas i chęć na samodzielne wykonanie wszystkich procesów, ważne jest, aby zrozumieć właściwe kroki tej procedury.

Standardowo proces jest podzielony na etapy:

• przygotowanie dokumentacji mieszkania do sprzedaży;
• remontowanie;
• usuwanie mebli i rzeczy z nieruchomości;
• szukanie nabywców i prezentacja mieszkań;
• zawarcie umowy przedwstępnej;
• przetwarzanie przelewów depozytowych;
• podpisywaniegłówna umowa, która nie musi być zarejestrowana w Rosreestr;
• przekazanie kluczy do mieszkania i sporządzenie aktu przelewu;
• odbiór pozostałych pieniędzy na mieszkanie;
• płacenie podatku, jeśli mieszkanie jest własnością sprzedającego krócej niż trzy lub pięć lat.

Każdy etap ma swoje niuanse, a jeśli naprawdę musisz zdecydować, jak szybko sprzedać mieszkanie, warto ustalić cenę nieco niższą niż średni koszt podobnych nieruchomości na rynku.

Wstępne kroki

Ponieważ nie planuje się kontaktu z pośrednikiem w handlu nieruchomościami, wszystkie czynności są wykonywane niezależnie przez właściciela obiektu. Operacje są wstępnie wdrożone:

• w przygotowaniu natychmiastowa nieruchomość, dla której musi być uwolniona od mebli i wszystkiego;
• drobne naprawy kosmetyczne w razie potrzeby;
• wszyscy obywatele zarejestrowani w przestrzeni życiowej są zwolnieni;
• pożądane jest, aby sam właściciel dokonał transakcji, aby potencjalni nabywcy byli pewni prawnej czystości transakcji.

Gdy tylko mieszkanie jest gotowe do sprzedaży, rozpoczyna się przygotowanie dokumentacji.

Jakich dokumentów potrzebuję?

Jeżeli sprzedający posiada wszystkie niezbędne dokumenty dotyczące nieruchomości, wpłynie to pozytywnie na efektywność sprzedaży obiektu. Jak legalnie sprzedać mieszkanie? W tym celu sprzedający musi posiadać dokumenty:

• certyfikat rejestracji;
• wyciąg z USRN;
• wyciąg z księgi domowej,zawierające informacje o wszystkich właścicielach i osobach zarejestrowanych;
• wyciąg z konta osobistego, wskazujący na brak długów za mieszkania i usługi komunalne;
• jeśli wśród właścicieli jest małoletnie dziecko, musisz uzyskać zgodę na sprzedaż od władz opiekuńczych;
• paszporty wszystkich współwłaścicieli;
• paszport techniczny i plan techniczny mieszkania, a za pomocą tych dokumentów potencjalni nabywcy będą mogli zrozumieć, czy w lokalu przeprowadzono nielegalną przebudowę;
• zaświadczenie z Federalnej Służby Podatkowej potwierdzające, że nie ma długów z tytułu podatku od nieruchomości;
• jeśli sprzedawca jest oficjalnie żonaty, wówczas jego małżonek sporządza notarialnie zgodę na proces.

W razie potrzeby potencjalni nabywcy mogą poprosić o dodatkową dokumentację.

Jaki jest koszt?

Obywatele sami mogą określić cenę, skupiając się na różnych czynnikach. Na przykład brane są pod uwagę rok budowy domu, stan komunikacji inżynierskiej, lokalizacja obiektu, istniejąca infrastruktura, odległość od sklepów i przystanków autobusowych, a także liczba kondygnacji i inne czynniki.

Wskazane jest przyjrzenie się średnim cenom podobnych obiektów w celu ustalenia najlepszej ceny.

Jak szybko sprzedać mieszkanie? Aby to zrobić, wskazane jest nieznaczne obniżenie kosztów. Na prędkość ma również wpływ poprawność ogłoszenia do sprzedaży.

Wyszukaj potencjalnych nabywców

W tym celu najlepiej jest umieszczać reklamy w gazetach lub wyspecjalizowanych witrynach wInternet. Jak samemu sprzedać mieszkanie? W tym celu brane są pod uwagę zalecenia:

• reklama powinna być ciekawa i chwytliwa;
• należy natychmiast podać cenę i wszystkie korzyści z nieruchomości;
• możliwe jest umieszczanie reklam nie tylko na bezpłatnych zasobach, ale nawet na billboardach w mieście, jeśli chcesz szybko zawrzeć umowę.

Podczas prezentacji nieruchomości należy omówić wszystkie jej pozytywne cechy. Niektóre wady można przekuć w zalety, na przykład jeśli jest parter, to będzie odpowiedni dla osób starszych lub rodzin z małymi dziećmi.

Zasady transakcji

Gdy tylko znajdzie się nabywca, należy zastanowić się, jak właściwie sprzedać mieszkanie z prawnego punktu widzenia. Zaleca się skorzystanie z pomocy prawnika, ale jeśli posiadasz aktualną wiedzę, proces odbywa się samodzielnie. Jak sprzedać mieszkanie? Instrukcja krok po kroku składa się z kilku kroków:

1. Sporządzanie umowy przedwstępnej. Wskazuje intencje obu uczestników dotyczące dokonania transakcji. Wymienione są ważne punkty: przedmiot umowy, jej cena, procedura rozliczeniowa, termin przekazania nieruchomości i podpisanie umowy głównej.
2. Wprowadzenie przez kupujących depozytu zabezpieczającego. Działa jako gwarancja, że ludzie nie odmówią zakupu. W przypadku otrzymania odmowy środki nie są zwracane przez sprzedawcę. Zamiast kaucji można sporządzić umowę kaucji.
3. Realizacja płatności za mieszkanie. Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników i nie być narażonym na oszustów? Aby to zrobić, ważne jest, aby uważnie śledzić wszystkie kroki, a szczególnie dużą uwagę przywiązuje się do zasad dokonywania płatności za mieszkanie. Wskazane jest użycie do tego komórek bankowych. W tym celu kupujący musi wynająć w banku skrytkę depozytową na okres niezbędny do zarejestrowania transakcji. Pieniądze w wymaganej wysokości lokowane są w nim przez kupującego w obecności sprzedawcy i pracownika banku. Paczka z pieniędzmi jest zapieczętowana i opieczętowana podpisami wszystkich obecnych osób. Po zarejestrowaniu prawa własności przez kupującego, sprzedający będzie mógł odebrać pieniądze.
4. Zawarcie umowy głównej. Wykonane są 3 kopie, ponieważ jedna pozostaje u sprzedawcy, druga jest wysyłana do kupującego, a trzecia jest wymagana przez notariusza. Nie musisz rejestrować umowy w Rosreestr, ale wskazane jest sporządzenie jej u notariusza.
5. Kupujący rejestruje obiekt dla siebie w Rosreestr lub MFC.
6. Sprzedający przekazuje mieszkanie i klucze do niego nowemu właścicielowi, w tym celu pożądane jest spisanie aktu przeniesienia.
7. Sprzedający może odebrać pozostałe środki na mieszkanie z banku lub w inny wcześniej uzgodniony sposób.

Po ustaleniu, jak sprzedać mieszkanie bez pośredników, będzie można wykonać wszystkie czynności poprawnie i nie płacić znacznych środków za usługi pośredników w obrocie nieruchomościami.

Typowe błędy

Jeśli dana osoba sprzedaje na własną rękę, często zdarzają się typowe błędy. Jaksprzedać mieszkanie? Aby to zrobić, warto wziąć pod uwagę niektóre błędy popełniane przez wielu sprzedawców:

• nieprawidłowe określenie ceny nieruchomości, co może prowadzić do opóźnień w procesie lub nieotrzymania przez sprzedawcę korzyści;
• brak kompetentnego przygotowania przedsprzedażowego;
• nieprzygotowywanie wszystkich niezbędnych dokumentów.

Jeśli nie korzystasz z usług pośrednika, będziesz musiał przygotować się na złożoną i długą procedurę.

Sprzedaż przez pośredników

Jeśli nie chcesz sam zajmować się procesem sprzedaży, możesz skorzystać z usług pośredników w handlu nieruchomościami. Zalety korzystania z pośredników to:

• profesjonaliści przygotowują wszystkie dokumenty samodzielnie, więc mogą poprosić sprzedawcę tylko o uzyskanie tego lub innego certyfikatu;
• Sami pośrednicy w handlu nieruchomościami oceniają prawną czystość sprzedaży, więc wielu kupujących jest bardziej lojalnych wobec takiego przejęcia;
• według statystyk mieszkania są sprzedawane znacznie szybciej niż w przypadku samodzielnej transakcji;
• wszystkie etapy transakcji są obsługiwane przez pracowników agencji nieruchomości.

Wady kontaktu z pośrednikami to fakt, że musisz sprzedać mieszkanie taniej niż planowano.

Proces sprzedaży przez pośrednika

Jeśli zdecydujesz się skorzystać z usług pośrednika, musisz najpierw wybrać odpowiednią agencję nieruchomości. Powinien być na rynku od dłuższego czasu, a także zaleca się wcześniejsze przeczytanie wszystkich recenzji.o nim. Jak tylko znajdzie się odpowiednia firma, musisz dowiedzieć się, jak prawidłowo sprzedać mieszkanie za pośrednictwem agencji. W tym celu wykonywane są następujące czynności:

• zawarcie umowy z wybraną organizacją;
• dokumenty są przekazywane do wszystkich właścicieli, a sama nieruchomość do agenta;
• klucze do mieszkania są przekazywane pośrednikowi w handlu nieruchomościami, aby specjalista mógł zademonstrować obiekt potencjalnym nabywcom;
• po znalezieniu kupującego zostaje z nim zawarta umowa;
• obliczanie i realizacja transakcji;
• klucze do mieszkania zostają przekazane nowemu właścicielowi.

Ze względu na udział pośrednika możliwa jest sprzedaż nieruchomości w naprawdę krótkim czasie, więc jeśli sam właściciel nie ma możliwości sprzedaży na własną rękę, to ta opcja jest uważana za opcję idealne rozwiązanie.

Nuanse sprzedaży na raty

Niektórzy kupujący nie mogą sobie pozwolić na natychmiastowe przekazanie wszystkich środków za mieszkanie sprzedającemu, więc proszą o plan ratalny. Jak sprzedać mieszkanie na raty? Aby to zrobić, brane są pod uwagę niuanse procesu:

• po sporządzeniu umowy powstaje harmonogram płatności;
• wymagany depozyt wraz z oficjalnym projektem umowy;
• zaliczka musi wynosić co najmniej 70% kosztów mieszkania;
• resztę można spłacić w równych ratach miesięcznych lub kwartalnych;
• może z góry określić możliwość korzystania z kapitału macierzyńskiego lub innych świadczeń;
• płatność można dokonać gotówką z obowiązkowym sporządzeniemparagony, poprzez skrytkę depozytową lub bezgotówkowe przelewy pieniężne.

W takich warunkach sprzedający ryzykuje, że nawet rejestrując mieszkanie jako zastaw, kupujący odmówi wypłaty pozostałych środków. Dlatego będziesz musiał iść do sądu. Czy sprzedający może naliczać odsetki za udzielanie rat.

Specyfika sprzedaży pokoju w mieszkaniu komunalnym

Jeśli w mieszkaniu komunalnym jest pokój, to dość trudno go sprzedać. Jak sprzedać mieszkanie komunalne? Aby to zrobić, brane są pod uwagę niuanse:

• sąsiedzi mają prawo pierwokupu, więc majątek jest im początkowo oferowany;
• jeśli odmówią, odmowa jest wystawiona na oficjalnych dokumentach poświadczonych przez notariusza;
• nie możesz sprzedać pokoju nieznajomym za kwotę wyższą niż ta, którą zaoferowano współlokatorom.

W przeciwnym razie taka transakcja nie różni się od standardowej sprzedaży mieszkania. Jeśli dokładnie zrozumiesz, jak prawidłowo sprzedać pokój w mieszkaniu, w przyszłości nie będzie problemów z tym, że byli sąsiedzi będą próbować zakwestionować prawo kupującego do zakupionego obiektu. Dlatego wskazane jest sformalizowanie wszelkich działań za pomocą poświadczenia dokumentacji przez notariusza.

Czy mogę sprzedawać z kredytem hipotecznym?

Nawet sprzedając na własną rękę, często sprzedający mają do czynienia z faktem, że kupujący są proszeni o dokonanie zakupu za pomocą kredytu hipotecznego. Proces jest złożony i długotrwały,ale jeśli dobrze to zrozumiesz, nie będzie problemów. Jak sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny? Procedura przebiega w kilku etapach:

• wszystkie szczegóły transakcji są negocjowane przez dwóch uczestników;
• zawarcie umowy przedwstępnej;
• na sprzedawcę wystawiana jest kaucja, na którą wystawiany jest paragon;
• wycena nieruchomości jest w toku, a usługi niezależnego rzeczoznawcy są opłacane przez kupującego;
• sprzedający przekazuje wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości, które następnie są przesyłane do banku, aby organizacja była przekonana o prawnej czystości transakcji;
• po uzyskaniu zgody pożyczkodawcy, pomiędzy sprzedającym a kupującym zostaje zawarta standardowa umowa;
• podpisanie umowy pożyczki z bankiem pożyczającym;
• mieszkanie zostaje wydane nowemu właścicielowi w Rosreestr, gdzie dodatkowo ustalane jest obciążenie nieruchomości;
• wyciąg z USRN wraz z innymi dokumentami jest przekazywany do banku;
• sprzedający otrzymuje z banku pozostałą kwotę za swoje mieszkanie.

Dzięki udziałowi banku masz pewność, że środki faktycznie trafią do byłego właściciela mieszkania. Rozliczenia można składać przelewami lub za pomocą komórki bankowej.

Tak więc, jeśli dobrze rozumiesz, jak sprzedać mieszkanie, nie będzie żadnych trudności z tym procesem. Zabieg można przeprowadzić samodzielnie lub z udziałem pośrednika. Dopuszcza się rozłożenie na raty nabywców lub dokonanie sprzedaży na koszt kredytu hipotecznego udzielonego przez nabywcę. Na przestrzeganie pewnych warunków, nawet pokój w mieszkaniu komunalnym jest sprzedawany bez trudności. Jednocześnie ważne jest, aby przygotować dokumenty dotyczące mieszkania i zrozumieć, jakie kroki musi wykonać każda ze stron transakcji, aby proces sprzedaży był prawnie czysty i bezpieczny.