Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania: porady ekspertów

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Ponieważ jedno na pięć mieszkań w nowych budynkach albo jest reklamowane, albo w ogóle nie jest akceptowane, kupujący i najemca muszą dobrze wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania. Coraz ciekawsze projekty są oferowane na rynku mieszkaniowym, ale ogólne wrażenie nie powinno przeważyć nad dbałością o szczegóły. Niemal zawsze kupujący pozostają sami ze swoimi roszczeniami do jakości konstrukcji. Są to pęknięcia w ścianach i różne nierówności, źle dopasowane ramy okienne, a zdarza się nawet, że ludzie, którzy oczekują szczęścia parapetówki, nie zauważają braku liczników. Dlatego potrzebna jest informacja, na co zwrócić uwagę przy przyjmowaniu mieszkania.

Porada dla akcjonariuszy

Po uzyskaniu zgody na oddanie do użytku (a deweloper ma obowiązek zawiadomić wspólników z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem), przyszli nowi osadnicy udają się po swoje mieszkania. W rękach mają list polecony z obowiązkową listą załącznikóworaz zawiadomienie skierowane do każdego z uczestników wspólnej budowy. Teraz powinnam się zastanowić, na co zwrócić uwagę przy przyjmowaniu mieszkania, ale wydarzenia są tak radosne, tak ekscytujące! Deweloper zadzwonił z gratulacjami, wszyscy krewni przeczytali już odpowiednie wiadomości opublikowane przez niego na stronie. A teraz jest już znany dzień przeniesienia własności, w którym zarejestrowano szczęśliwego właściciela nowego mieszkania. A na co najważniejsze było zwrócić uwagę przy przyjmowaniu mieszkania dla udziałowca? Ach, widoki z okna sypialni!

Lepiej nie drwić z ludzi, których nadzieje wydają się spełniać. Na tę chwilę czekali od dawna. Ale najprawdopodobniej zdarzy się, że będziesz musiał trochę poczekać. O ile oczywiście nie otrzymają na czas pomocy w przyjęciu mieszkania w nowym budynku od prawdziwych specjalistów o bystrym spojrzeniu i zimnym umyśle. I oczywiście są tacy specjaliści. Prawdopodobnie będziesz musiał poczekać i to dobrze, chociaż jest to dość męczące.

Oprócz monitorowania procesu budowlanego, akcjonariusze czekali w kolejce do przekazania mieszkań. Zwykle zajmuje to wiele miesięcy. Obecnie budują na dużą skalę, czasem nawet więcej niż jeden budynek jest wynajmowany w tym samym czasie, dlatego ktoś jest wcześniej zapraszany do odbioru, ktoś później odbierze klucze, zazwyczaj tak się dzieje. A co najważniejsze - nie trać głowy z radości, a wręcz przeciwnie - zadbaj o znalezienie specjalistów, którzy mogą skutecznie pomóc w odbiorze mieszkania w nowym budynku.

Nie zapomnij o swoich dokumentach

W celu akceptacji musisz zabrać ze sobą umowę w sprawieudział kapitałowy i paszport. W przypadkach, gdy interesy kupującego są chronione przez inną osobę, wymagane będzie pełnomocnictwo poświadczone przez notariusza. Jeżeli spółka zarządzająca spodziewa się otrzymać zaliczkę za media natychmiast po akceptacji, przyszły najemca jest o tym wcześniej informowany. Istnieje prawo, zgodnie z którym pierwsza rata jest pobierana natychmiast przez pierwsze cztery miesiące, jest to niezbędny środek, aby firma zarządzająca początkowo miała z czym pracować.

Od momentu oddania domu do użytku czas płynie szybko, a istnieją ograniczenia czasowe, w których mieszkanie może i powinno być przyjęte. Jeżeli od otrzymania zawiadomienia upłyną więcej niż dwa miesiące, a wspólnik nie stawił się do podpisania aktu odbioru lokalu, deweloper ma prawo sam sporządzić ten dokument, a odbiór i przekazanie zostaną uznane za dokonane, pomimo jednostronna procedura dla tego wydarzenia. To najgorsze, bo w tym przypadku najemca na własny koszt naprawi wszystkie zaistniałe braki.

Warunki akceptacji

Najemca ma prawo do oględzin i zbadania wad konstrukcyjnych trochę dłużej niż tydzień – siedem dni roboczych, potem musi przyjąć mieszkanie lub zgłosić konkretne zastrzeżenia. Jeśli musisz przyjąć mieszkanie bez wykończenia, cała procedura rzadko trwa dłużej niż pół godziny. Musisz sprawdzić podłączenie prądu, wody i ogrzewania, jakość montażu drzwi i okien. Jeśli zapewnione jest wykończenie, to jest coś do przestudiowania przy przyjmowaniu mieszkania. Ale nawet w tym przypadku jest mało prawdopodobne, aby cała nieprofesjonalna kontrola potrwała dłużej niż dwie godziny. Źle, jeśli w ciągu siedmiu dniakcjonariusz nie będzie wykazywał żadnej aktywności i się nie pojawi. Deweloper sam sporządza umowę sprzedaży mieszkania oraz akt przyjęcia i przekazania. A prawo uzna, że jego obowiązki zostały spełnione. Nie wolno nam zapominać, że deweloper nie tylko przekazuje klucze swojemu klientowi, ale także wszystkie dokumenty do liczników, instrukcję obsługi tego mieszkania i schemat elektryczny.

Zazwyczaj klient sam ogląda nową obudowę, nie zauważa zbyt wiele i spokojnie podpisuje akt przyjęcia i przekazania, po czym otrzymuje upragnione klucze. I dobrze byłoby zrobić inaczej. Na pewno potrzebujesz specjalisty od odbioru mieszkań w nowym budynku. Aż dwóch takich fachowców będzie tam obecnych, ale są to zainteresowane strony – zarówno przedstawiciel dewelopera, jak i przedstawiciel firmy zarządzającej. Nawet jeśli wiedzą o jakichkolwiek problemach, raczej nie ostrzegają o tym nieświadomego klienta. Oprócz wykrycia uchybień w jakości wykonania, specjalista może również pomóc we wzajemnych rozliczeniach, które również będą musiały być podpisane specjalną ustawą. WIT do tego momentu wykonała już wszystkie pomiary, a jeśli powierzchnia okazała się większa, klient jest zobowiązany dopłacić dodatkowo, a jeśli jest mniej, należne mu środki wracają na rachunek bieżący.

Dbałość o każdy szczegół

Przede wszystkim konieczne jest sprawdzenie wszystkich konstrukcji betonowych i całej powierzchni ścian. Uwaga na jastrych podłogowy, połączenia montażowe i szwy. Na powierzchni nie powinno być pęknięć ani nierówności. Wysokość sufitu czasami nie odpowiada wskaźnikowi zadeklarowanemu w projekcie i to również należy sprawdzić. Lepszy,w przypadku profesjonalnego odbioru mieszkania. Chociaż prawie każdy może sprawdzić integralność konstrukcji drzwi i okien oraz jakość montażu: zamki zawiasów i klamki powinny działać swobodnie. Mogą występować pęknięcia na balkonach i oknach, uszkodzenia szkła, mechanizmy podczas otwierania i zamykania, często między ścianami i oknami pozostawiane są przez budowniczych szczeliny.

Specjalistę od odbioru mieszkań można zaprosić z dowolnej agencji, może on sprawdzić całą komunikację inżynierską z wysoką jakością, z którą zwykła osoba najczęściej nie może sobie poradzić. Niczego nie należy przeoczyć: należy sprawdzić mocowania gniazd, ich działanie, nawet działanie dzwonka. Ponadto mierzone jest napięcie i siła prądu elektrycznego dostarczanego do sieci. Dopiero po sprawdzeniu działania wszystkich liczników i kurków, ustaleniu obecności izolacji termicznej na rurach oraz prawidłowej lokalizacji trójników kanalizacyjnych w kuchni, łazience następuje podpisanie aktu odbioru mieszkania od dewelopera i toaleta. Szczególnie dokładnie sprawdzany jest system ogrzewania, wentylacja, wejście, wszystko zainstalowane na klatce schodowej i w pomieszczeniu, w tym urządzenia przeciwpożarowe.

Jeśli mieszkanie jest wykończone

Wiedza ta jest niezbędna zarówno właścicielom udziałów, jak i osobom, które wynajmują mieszkania od właściciela. Jeśli mieszkanie jest wykończone, obiektów do dokładnego sprawdzenia jest znacznie więcej. Są to wykładziny ścienne i podłogowe, tapety, hydraulika i tym podobne, jednym słowem wszystko, co jest w pokoju. Przyjęcie nowego mieszkaniawarto poświęcić czas, aby to sprawdzić. Opis techniczny obiektu (w DDU) wskazuje absolutnie dokładnie, z jakiego materiału ma być wykonany. Na przykład drzwi stalowe lub drewniane, jakiej klasy podłogi, a także wiele innych detali. Trzeba wszystko sprawdzić, powołując się na tę listę, wszelkie rozbieżności należy ustalić, zanim będzie za późno, bo dopiero teraz można uzyskać powód, by nie podpisywać aktu.

Jeżeli braki nie mogą być w żadnych okolicznościach wyeliminowane (np. wysokość pułapu się nie zgadza), umowa o udział w kapitale może również zostać rozwiązana z żądaniem zwrotu nie tylko wpłaconych pieniędzy, ale także odsetek. Takie nieodwracalne rzeczy zdarzają się rzadko, chociaż komisja państwowa musi z powodu rażących naruszeń odrzucić budynek na etapie kontroli. A kupujący może nie dostrzec takiej wady, jeśli nadal otrzyma pozwolenie na oddanie budynku do eksploatacji. Na przykład zdarza się, że klient podczas odbioru znajdzie spuchniętą, nierówną podłogę. Najwyraźniej laminat nie został ułożony zgodnie z zasadami. Tę wadę można szybko naprawić. Ale w przypadku sufitów to nie zadziała. Czasami nawet przy nieprawidłowo zainstalowanych rurach kanalizacyjnych rozwiązywanie problemów nie jest całkowicie możliwe.

Dlaczego potrzebny jest ekspert

Przyjęte mieszkanie musi być zgodne z SNiP i umową. Przestrzeganie musi być sprawdzone ze znajomością wszystkich zasad i przepisów, posiadać nie tylko specjalne umiejętności, ale także odpowiedni sprzęt i nie jest tak ważne czy jest to kupno czy wynajem mieszkania od właściciela. Jak normalnyudziałowiec sprawdzi np. krzywiznę ścian? Albo sufity? Tylko „na oko” lub za pomocą improwizowanych środków. Nawiasem mówiąc, przyszli najemcy na ogół lekkomyślnie podchodzą do nierównych ścian mieszkania bez wykończenia, mając nadzieję na ich wyrównanie podczas napraw. Jednak specjaliści z profesjonalnym przyrządem pomiarowym potrafią wykryć brak kątów prostych, co jest bardzo, bardzo ważne, ale zdarza się to nie tak rzadko. Przy takich ścianach nie instaluj kuchni, nie układaj podłogi ani listwy przypodłogowej. Naprawienie tego jest drogie, w jednym pomieszczeniu naprawa może skończyć się setkami tysięcy. A jeśli taka wada zostanie zidentyfikowana w momencie odbioru, deweloper ją wyeliminuje, a więc - ogromne oszczędności.

Istnieje wiele firm, które świadczą usługi eksperckie. W niektórych dużych agencjach nieruchomości są tacy specjaliści. Przegląd nie jest zbyt tani, ale kolejne naprawy zajmą znacznie więcej czasu. Dlatego lepiej jest zaangażować w odbiór ekspertów dysponujących odpowiednim sprzętem. Sprawdzą dokładność powierzchni całego mieszkania, ocenią jakość wykonania, zidentyfikują wszystkie wady. Można nawet zmierzyć tło promieniowania, wilgotność powietrza, sprawdzić przeciągi kamerą termowizyjną i brak miejsc, które zimą mogą zamarzać, sprawdzany jest również ciąg kanałów wentylacyjnych, badane są złącza. Specjalista może to wszystko zrobić za pomocą dalmierzy laserowych i ultradźwiękowych, specjalnych pionów, niwelatorów, anemometrów i tym podobnych. Po ekspertyzie sporządzany jest raport dokumentacyjny, potwierdzony zdjęciami.

Lista kontrolnaodbiór mieszkania

Ludzie zawsze z radością przeprowadzają się do nowego budynku, zapominając o wielu zasadach, których należy przestrzegać podczas przyjmowania nowego mieszkania. Wszystkie pozycje z tej listy kontrolnej muszą zostać wypełnione. Po pierwsze, inspekcję należy przeprowadzić tylko w dzień, w godzinach dziennych, ponieważ o zmierzchu wielu szczegółów nie da się zobaczyć, trudno to również zrobić przy świetle elektrycznym.

Po drugie, musisz ocenić swoje wejście ze wszystkich stron: pęknięta powłoka, pęknięte płytki powinny natychmiast ostrzec klienta, ponieważ jest to pierwszy znak, że deweloper nie zwraca uwagi na jakość. Kontrolę należy powierzyć niezależnemu rzeczoznawcy wyposażonemu w sprzęt. Ma prawo do sporządzenia oficjalnego wniosku z wykazem stwierdzonych niedociągnięć, przedstawienia uzasadnionych roszczeń w odniesieniu do aktualnie obowiązujących norm i przepisów budowlanych.

Dokładna kontrola listy kontrolnej

Drzwi i okna powinny być sprawdzane szczególnie dokładnie, powinny zamykać się i otwierać szczelnie bez wysiłku. Drzwi i okna wewnętrzne również muszą być dokładnie sprawdzane - pojawiają się niezauważone odpryski i zarysowania, a dziury i szczeliny, które nie są dobrze uszczelnione szczeliwem, mogą zostać dotknięte przez grzyby i pleśń. Wysokość sufitu mierzy się taśmą mierniczą we wszystkich rogach, a równość ścian i sufitu mierzy się za pomocą poziomu budynku lub pionu. W ten sam sposób badana jest podłoga. Wszystkie gniazda i przełączniki są sprawdzane, jeśli deweloper zadeklarował ich obecność. Muszą być na tym samympoziom, nie wypadają i nie spędzaj czasu. Zasilanie elektryczne jest sprawdzane we wszystkich przyszłych źródłach. Szczególnej uwagi wymaga wentylacja. Jeśli coś jest z nią nie tak, każdy problem jest bardzo trudny do rozwiązania. Lepiej, jeśli deweloper usunie niedociągnięcia przed podpisaniem certyfikatu akceptacji.

Musisz sprawdzić hydraulikę i kanalizację. Nigdzie nie powinno być wilgoci ani rdzy, a regulatory odcinające i zawory powinny działać idealnie, łatwo się obracać i bezpiecznie blokować. Podgrzewany wieszak na ręczniki musi być stabilny, a nie chwiać się. Szczególną uwagę zwraca się na ewentualne materiały wykończeniowe. Wszystko musi być zgodne z umową. Zidentyfikowane wady są odnotowywane w arkuszu kontroli (inaczej nazywa się to arkuszem reklamacji lub arkuszem wadliwym). Teraz deweloper usunie niedociągnięcia i musi to zrobić za około półtora miesiąca. Jeśli nie ma braków, można podpisać certyfikat akceptacji.

Jeśli zostaną znalezione defekty

Jak piszą pośrednicy w obrocie nieruchomościami w recenzjach, osiemdziesiąt procent przypadków kontroli przez udziałowców nowych budynków przebiega sprawnie, akty są podpisywane bez reklamacji, ponieważ wielu nie rozumie, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania. Nie oznacza to jednak, że późniejsze wady nie zostaną wykryte podczas bezpośredniej eksploatacji mieszkania, kiedy już trudno jest cokolwiek udowodnić, a walka o to, by deweloper poprawił wady czy nieścisłości, jest prawie niemożliwa. W przypadku stwierdzenia uchybień przed podpisaniem aktu zbycia wspólnik może żądać albo usunięcia błędów przez dewelopera, albo obniżenia ceny umownej albo zwrotu tych kosztów, które wspólnikponieść na samodzielną naprawę.

Wadliwe oświadczenie jest wypełniane w sprawie wykrytych niedociągnięć, akcjonariusz pisze oświadczenie z listą roszczeń, po czym spółka zarządzająca rozpoczyna prace nad usunięciem niedociągnięć. Mogą to być krzywe ściany, wybite okna, luki w cudzym mieszkaniu, wady podłogi, drzwi, zepsute liczniki, zaśmiecone mieszkanie i tym podobne. To wszystko są dość powszechne uwagi. W przyszłości nawet takie niedociągnięcia będą bardzo trudne do wyeliminowania, choć akcjonariuszowi nadal przysługuje prawo do dochodzenia roszczeń. Może to zrobić w dowolnym momencie przez całe trzy lata, kiedy obsługuje mieszkanie. Deweloper udziela gwarancji: na budowę samego budynku - pięć lat, na sprzęt inżynieryjno-techniczny - trzy lata.

Instrukcja obsługi

W pakiecie dokumentów, które wspólnik otrzymuje przy przekazywaniu mieszkania od dewelopera, znajduje się instrukcja z warunkami i zasadami eksploatacji tego obiektu, z okresem użytkowania oraz wykazem punktów gwarancyjnych. Dotyczy to nie tylko mieszkania, ale również całego wyposażenia w nim zawartego, nawet grzejniki i okna podlegają gwarancji. To bardzo ważny dokument, który określa obowiązki. Jeśli mieszkanie lub sprzęt były niewłaściwie używane, najemca nie otrzyma naprawy gwarancyjnej.

Na przykład konstrukcje nośne i fasady, pokrycia dachowe, ściany, okna z podwójnymi szybami i tym podobne mają pięcioletni okres gwarancji. Oraz instalacje grzewcze, wentylacyjne, gazowe, wodne i elektryczne, windy i zsypy śmieci - tylkotrzy. Deweloper może przepisać dłuższy lub krótszy okres, ale to się rzadko zdarza. Odliczanie okresu gwarancyjnego rozpoczyna się po podpisaniu aktu cesji, dlatego okres ten wygasa dla wszystkich najemców w różny sposób. Jeżeli deweloper nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, konieczne jest odwołanie się do przepisów. W sądzie najczęściej wygrywa strona akcjonariuszy, dlatego deweloperzy nie ryzykują wniesienia sprawy do sądu i odpowiednio reagują na roszczenia mieszkańców.