Klient w budownictwie to Definicja, obowiązki i funkcje

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Obecna rola klienta jako figury określonego typu w budownictwie jest regulowana przez dokumenty regulacyjne. Klient w budownictwie to osoba zarządzająca procesem. Ze względu na charakterystyczne cechy działalności i funkcji można ją utożsamiać z deweloperem, a pod względem ilości wykonywanych prac - z inwestorem lub generalnym wykonawcą. Kodeks Cywilny zawiera szczególny przepis dotyczący klienta w trakcie budowy, który szczegółowo określa docelowe zadania osoby upoważnionej, a także kary przewidziane z naruszeniem prawa.

Termin i jego definicja

Klientem może być zarówno osoba prawna, jak i osoba fizyczna, której inwestorzy upoważnili do realizacji projektu. Klient w budowie to podmiot, który zarządza powierzoną mu budową.

Działalność kontrahentów i relacje pomiędzy wszystkimi zainteresowanymi stronami są organizowane przez klienta. Może działać zarówno w imieniu inwestora, jak i dewelopera. Prace mają na celu wypełnienie wszystkich punktów dokumentacji projektowej, regulującej postęp budowy, a także kary inżynierskie.

Relacje inwestor-klient

Funkcje klienta w budownictwie może pełnić ten, kto inwestuje w budownictwo, oraz ten, który występuje jako klient. Te dwie definicje można zidentyfikować lub rozdzielić. Inwestorzy to ludzie, którzy przyciągają do projektu pieniądze własne lub cudze. To właśnie ten czynnik jest kluczową różnicą między koncepcjami klienta i inwestora. Osoby, które działają jako osoby wynajęte iw trakcie projektu, otrzymują uprawnienia do kierowania budową. Jednocześnie przysługują im prawa do własnych inwestycji kapitałowych i korzystania z nich przez okres pełnomocnictwa określony w umowie. W przypadku naruszenia warunków umowy przez inwestora, klient ma prawo wstrzymać wykonanie scedowanych zobowiązań.

Uprawnienia od programisty

Podczas realizacji inwestycji budowlanej deweloper ponosi pewną odpowiedzialność po stronie klienta. Wszystkie zobowiązania określone są w umowie. Rolę klienta i dewelopera może pełnić jedna osoba. W celu udokumentowania połączonych funkcji klienta w budownictwie, klient musi być osobą prawną, posiadać prawo własności lub być dzierżawcą działki. A także mieć uprawnienia do podejmowania decyzji o realizacji programu budowy. To jedyny sposób na uzyskanie pozwolenia na:

• budownictwo;
• oddanie do użytku budynku;
• rejestracja własności.

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, jednym z głównych wymagań stawianych klientom przy budowie obiektów jest terminowe udostępnienie działki.

Relacje biznesowe z projektantem

Klient to osoba, która zamierza wykonać prace budowlane lub restauratorskie określonego obiektu architektonicznego. W takim przypadku musi mieć projekt wykonany zgodnie z zadaniem architektoniczno-planistycznym przez licencjonowanego architekta. Klient może skontaktować się z konkretnym specjalistą lub ogłosić wybór projektantów z określeniem specyfikacji technicznych. Musi zawrzeć umowę z generalnym projektantem, którego zadaniem jest następnie pozyskiwanie podwykonawców. Na uwagę zasługuje fakt, że kwestie uzyskania zgody i innych związanych z tym pozwoleń na badania i prace projektowe leżą w gestii klienta.

Klient i wykonawca w budownictwie

Zawarcie umowy z generalnym wykonawcą robót budowlanych nie jest rzadkim planowanym działaniem klienta, które wymaga od niego kontroli podwykonawców. Taki ogólnie przyjęty schemat nie zawsze satysfakcjonuje klienta ze względu na to, że początkowo nie ma on niezbędnych informacji o tym, kto w efekcie będzie zaangażowany w budowę – podwykonawców może być wielu. Aby zmniejszyć prawdopodobieństwo takiej ignorancji,umowa z generalnym wykonawcą przewiduje w odrębnej klauzuli, że to on musi osobiście wykonać kluczowe i najbardziej podstawowe prace (wskazane przez przekazanie). Tym samym generalny wykonawca nie ma prawa przekazywać znaczącej części robót budowlanych podwykonawcy.

W praktyce niedotrzymanie terminów wykonania nawet z pozoru nieistotnych prac może zakłócić harmonogram. Często, aby mieć pewność co do generalnego wykonawcy, zleceniodawca budowy domów koordynuje listy podwykonawców. Dzięki takiemu podejściu wstępnie zatwierdza kandydatów na podwykonawców na piśmie.

To może się zdarzyć:

1. Zintegrowane: podczas licytacji generalny wykonawca podaje listę podwykonawców, którzy będą pracować nad projektem. W ten sposób klient jest wstępnie świadomy tego, kto wykona pracę i dokonuje świadomego wyboru.
2. Zlokalizowane: podczas pracy uzgadniane są potencjalni kandydaci na stanowisko podwykonawcy.

Wybierając drugą opcję, zaleca się, aby przed podpisaniem umowy poradzić sobie z akceptacją podwykonawcy. Jeśli tego nie zrobiono, klient nie ponosi odpowiedzialności za jednostronną odmowę przez generalnego wykonawcę współpracy z podwykonawcą, a cała odpowiedzialność spadnie na głównego wykonawcę.

Zaproś bezpośrednio podwykonawcę

Klient w budownictwie to osoba, która ma prawo zatrudnić podwykonawcę z pominięciem generalnego wykonawcy. Na wykonanie określonych prac można podpisać umowy. Przy takim rozwoju relacji strony znosząwzajemnej odpowiedzialności za przestrzeganie wszystkich klauzul umowy, w tym płatności bezpośredniej. Ale nie każda budowa może odbywać się w ten sposób. Niektóre projekty mają swoją specyfikę, która nie pozwala na odejście od ogólnie przyjętego „klasycznego” formatu relacji pomiędzy klientem, generalnym wykonawcą a podwykonawcą.

Rola klienta w dostawie sprzętu

Praca jako klient w branży budowlanej to budowanie właściwych i wzajemnie korzystnych relacji z dostawcami. Wcześniej uciekali się do standardowych wzorców relacji, teraz, wraz z rozwojem technologii, wzrostem niektórych potrzeb i poziomu wymagań, powszechne są 2 modele:

1. Wąskie, w którym klient kojarzy się tylko z dostawcami sprzętu. Osoby dostarczające pozycje magazynowe, konstrukcje i surowce podpisują umowę bezpośrednio z kontrahentami.
2. Rozszerzony - reprezentuje relację, w której klient może częściowo decydować o zakupie surowców i materiałów do budowy. W takich przypadkach dostawcy współpracują bezpośrednio z klientem, podwykonawcami i generalnym wykonawcą.

W obu przypadkach Kodeks Cywilny uprawnia prywatnego i publicznego klienta budowlanego do kontroli jakości zakupionych przez wykonawcę materiałów. Taki proces wymaga kompleksowej koordynacji działań, a co za tym idzie stałego nadzoru i podpisywania umów sprzedaży z dostawcami, które precyzują wszelkie możliwe niuanse relacji,przyczynić się do terminowego zakończenia prac budowlanych.

Obowiązki klienta

Aby wszystkie etapy procesu budowlanego przebiegały bezawaryjnie, konieczne jest posiadanie wyobrażenia o funkcjach klienta technicznego w budownictwie, które kształtują się w zależności od etapów prowadzonych prac out:

1. Wstępne przygotowanie projektu. Obejmuje opracowanie biznesplanu, uzgodnienie i uzyskanie wszelkich niezbędnych zezwoleń, przetwarzanie dostępnych danych w celu wygenerowania dokumentacji projektowej, prowadzenie przetargów, podpisywanie umów z podwykonawcami, rozwiązywanie problemów z inwestorami, analizę ryzyk i wybór firmy ubezpieczeniowej.



2. Przygotowanie wszystkich niezbędnych elementów placu budowy. Może to obejmować wybór terenu pod budowę budynku, uzyskanie pozwolenia od odpowiednich władz, tworzenie dokumentacji, koordynację zasobów i komunikacji, wybór osób odpowiedzialnych, stworzenie bazy geodezyjnej, podział trasy, organizacja specjalnego miejsca do eksportu i importu gruntu, negocjacje w sprawie rozbiórki istniejącego zrujnowanego budynku na rozpatrywanym terenie, kalkulacja wartości rezydualnej, kontrola stanu budynków znajdujących się w pobliżu potencjalnej konstrukcji.
3. Kontrola nad procesem budowy. Jest to zatwierdzenie osób odpowiedzialnych i upoważnionych organizacji w imieniu klienta, które przeprowadzą kontrolę jakości sprzętu, konstrukcji, materiałów. Tylko zatwierdzone i zarejestrowane osoby mogą zawiesić budowę, wykonywać pracewysokiego ryzyka, bierz balans budynku, materiałów, zatwierdzaj harmonogramy prac, konserwuj obiekt, zajmuj się dokumentacją uruchomienia obiektu, kontroluj dostępność licencji i certyfikatów od wykonawców.

Klient w budowie to osoba upoważniona, która odpowiada przed inwestorem nie tylko za zgodność z całą dokumentacją, ale również za terminowe uruchomienie obiektu.

Rachunkowość finansowa

W procesie budowy nie możemy zapominać o stronie księgowej, czyli o otwarciu rachunku bankowego, analizie zainwestowanych środków, kontroli nad terminami płatności (przejściowe, kompensacyjne, premiowe, zaliczkowe i inne formy rozliczenia), księgowość operacyjna i statystyczna, porównanie zainwestowanych środków i kosztów, organizowanie audytu i raportowanie do inwestorów.

W tym procesie obowiązki klienta w zakresie zarządzania kapitałem są specyficzne dla projektu i udokumentowane w umowach.

W pracy klienta ważne jest oddzielenie ról wykonawcy i kontrolera, a także przestrzeganie wszystkich publicznych i niewypowiedzianych praw i funkcji.

Lista uprawnień

Klient jest uprawniony do:

• obrona interesów inwestora w agencjach rządowych i prywatnych, a także innych usługach nadzorczych;
• stawanie w sądzie jako powód lub pozwany w imieniu inwestora;
• uzyskanie wniosku w sprawie zgodności z normami budowlanymi;
• przyjęcie zlecenia na budowępotrzeby rządowe i komercyjne;
• wybór wykonawców i podwykonawców, zawarcie z nimi umowy;
• pozbywanie się środków finansowych i środków przyznanych przez inwestora;
• zatwierdzenie dokumentacji roboczej;
• zatwierdzenie kosztorysu z uwzględnieniem kosztów;
• monitorowanie kontroli jakości używanego sprzętu, materiałów, konstrukcji;
• podejmowanie decyzji o zgodności gotowej konstrukcji ze wszystkimi normami i wymaganiami;
• odbiór obiektu i oddanie go do eksploatacji;
• przekazanie gotowego obiektu inwestorowi;
• podejmowanie decyzji o konserwacji konstrukcji;
• kontrola procesu budowlanego, działań wykonawcy i dostawcy.

Kontrola jakości

Klient w budownictwie to osoba, która w swojej pracy wykonuje 2 zadania:

1. Wypełnienie TOR na podstawie ich dokumentacji technicznej.
2. Zapobieganie zakwalifikowaniu przyszłej konstrukcji jako nieautoryzowanej konstrukcji.

Klient musi monitorować ewentualne błędy wykonawcy i zwracać mu uwagę na wykryte niedociągnięcia. W przeciwnym razie w przyszłości jest pozbawiony prawa powoływania się na te braki w kontrowersyjnych kwestiach.

Klient jest kierownikiem procesu budowlanego. Może występować zarówno jako inwestor, jak i wykonawca. Aby uniknąć pytań o przestrzeganie wszystkich praw i obowiązków, zaleca się, aby wszystko było dokumentowane w umowach i umowach.