Podatek od sprzedaży mieszkania: cechy, obliczanie kwoty i wymagania

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Sprzedaż mieszkania może być potrzebna z różnych powodów, ale jednocześnie każda osoba jest zainteresowana tym, czy od sprzedaży mieszkania jest zobowiązany zapłacić podatek. W rzeczywistości po zakończeniu tego procesu obywatel otrzymuje określony dochód, od którego musi zostać pobrana opłata. Ale jednocześnie istnieją pewne warunki, pod którymi nie ma potrzeby przenoszenia podatku. Każdy sprzedawca musi obliczyć, ile czasu zajmuje posiadanie mieszkania, aby po jego sprzedaży nie trzeba było płacić. Dodatkowo brana jest pod uwagę możliwość skorzystania z odliczenia w celu obniżenia podstawy opodatkowania.

Ile podlega opodatkowaniu?

Przede wszystkim musisz dowiedzieć się, jaka jest opłata. Każdy właściciel, który sprzedał nieruchomość lub jej część, powinien wiedzieć, jaki podatek podlega sprzedaży mieszkania i czy jest zobowiązany do uiszczenia tej opłaty.

W kalkulacji wykorzystuje się kwotę określoną w umowie sporządzonej na sprzedaż obiektu. Nierzadko sprzedawcy proszą kupujących o niższą kwotę w tej umowie,co pozwoli im uniknąć płacenia podatku przy korzystaniu z odliczenia. Doprowadziło to do konieczności zmiany prawa, więc teraz pod uwagę brana jest nie tylko cena sprzedaży, ale także wartość katastralna obiektu. Jeśli jest wyższa niż wartość dostępna w umowie, to po cenie katastralnej obliczana jest kwota podatku.

Takie zmiany uzasadniane są koniecznością ograniczenia liczby transakcji oszukańczych, których głównym celem jest uchylanie się od płacenia podatków. Kolejne 13% jest pobierane z ujawnionej kwoty. Podstawa opodatkowania może ulec zmniejszeniu przy korzystaniu z odliczenia.

Regulacje prawne

Wymaganie płacenia podatku od dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości regulują odrębne przepisy. Należą do nich art. 117 i art. 220 kodeksu podatkowego, a także ustawy federalnej nr 382.

Dokumenty określają, czy podatek obrotowy jest należny od sprzedaży mieszkania, w jaki sposób ustalana jest opłata i w jakich okolicznościach sprzedawcy są zwolnieni z tego procesu.

Kiedy podatek nie jest płacony?

Istnieją pewne warunki, na których osoby sprzedające nieruchomości nie muszą płacić podatku od swoich dochodów. Podatek po sprzedaży mieszkania nie jest płacony (z różnych powodów) tylko wtedy, gdy istnieją dowody na te okoliczności. Nie musisz obliczać i wnosić opłaty w sytuacjach:

• po zakupie mieszkania sprzedający był właścicielem mieszkania przez ponad pięć lat;
• po otrzymaniu mieszkania w drodze dziedziczenia, w wyniku sporządzeniadarowizny lub na mocy orzeczenia sądu, trzeba poczekać 3 lata, aby później sprzedać przedmiot ze zwolnieniem z podatku;
• jeżeli mieszkanie zostało sprzedane po cenie niższej niż jego cena zakupu, bo trzeba zapłacić podatek od dochodu, ale trzeba będzie oficjalnie udowodnić, że sprzedający naprawdę nie osiągnął zysku, na który umowy wykorzystuje się kupno i sprzedaż mieszkań;
• Wartość nieruchomości jest mniejsza niż 1 mln RUB, ponieważ każdy sprzedający nieruchomość może skorzystać z odliczenia w wysokości 1 mln RUB io tę kwotę obniża się podstawa opodatkowania, a więc przy niskiej cenie mieszkania, nie musisz płacić opłaty.

Nieuzasadnione zaniżanie kosztów mieszkania nie może być dłużej stosowane. Wynika to z faktu, że podatek od sprzedaży mieszkania dla osób fizycznych można obliczyć na podstawie wartości katastralnej, jeśli jest wyższy niż cena sprzedaży obiektu.

Kiedy należy przelać środki?

Opłata należna w przyszłym roku. Dlatego też, jeśli mieszkanie zostanie sprzedane w 2017 roku, a jednocześnie konieczne jest obliczenie i przekazanie opłaty, to musi zostać przekazane do budżetu przed 15 lipca 2018 roku.

W przypadku opóźnień naliczane są kary, które znacznie zwiększają łączną kwotę, którą należy przelać do budżetu.

Ile czasu zajmuje posiadanie mieszkania, aby nie płacić podatku po jego sprzedaży?

Znaczące zmiany zostały wprowadzone w 2016 roku, więc teraz wszyscy ludzie powinni wiedzieć, jak poprawnie określić ten okres,że nie są pociągani do odpowiedzialności za naruszenia. Podstawowe zasady to:

• jeśli nieruchomość została kupiona po 2016 roku, to trzeba czekać 5 lat, aby ją sprzedać bez konieczności wnoszenia opłaty;
• jeżeli przedmiot został odebrany na podstawie innych transakcji, w których odbiorca mieszkania nie wydał żadnych pieniędzy, np. mieszkanie zostało odebrane w drodze dziedziczenia lub przekazane na podstawie prawidłowo sporządzonej darowizny, wówczas można go sprzedać bez podatku w ciągu trzech lat.

Podatek od sprzedaży mieszkania posiadanego krócej niż 3 lata będzie musiał być zapłacony bezbłędnie. W takim przypadku odliczanie rozpoczyna się od momentu otrzymania przez obywatela dokumentu potwierdzającego jego prawo do nieruchomości. Na przykład, jeśli przedmiot jest kupowany w oparciu o wkłady udziałowe, to odliczanie musi być prowadzone od momentu dokonania ostatniej wpłaty.

Czy muszę płacić podatek od mieszkań podarowanych lub odziedziczonych? tak, jeśli minęły mniej niż trzy lata użytkowania takiej nieruchomości i chcesz ją sprzedać. Załóżmy, że posiadasz mieszkanie od 3 lat. W takim przypadku podatek od sprzedaży nie będzie musiał być obliczany i przekazywany, ale jednocześnie konieczne jest przedstawienie Federalnej Służbie Podatkowej dowodu, że rzeczywiście minęło ponad trzy lub pięć lat.

Czy mogę obniżyć cenę?

Każda osoba, która sprzedaje nieruchomości, chce uniknąć opodatkowania. Wiele osób woli nie płacić podatku od sprzedaży mieszkania, ponieważ celowo nie doceniają sprzedażycena przedmiotu, więc przy korzystaniu z odliczenia albo nie ma podatku w ogóle, albo ma on niewielką kwotę.

Ta metoda nie była używana od 2016 roku. Wynika to z faktu, że przed obliczeniem opłaty pracownicy Federalnej Służby Podatkowej porównują dwa wskaźniki reprezentowane przez cenę sprzedaży i wartość katastralną obiektu. Obliczenie opiera się na kwocie, która będzie większa. Dlatego unikanie opodatkowania w ten sposób nie zadziała. Podatek od sprzedaży nowego mieszkania, które zostało zakupione lub otrzymane mniej niż trzy lub pięć lat temu, będzie musiał zostać zapłacony w każdym przypadku.

Jak nie płacić podatku, jeśli posiadasz mieszkanie krócej niż 5 lat?

Istnieją pewne możliwości, które pozwalają faktycznie nie uiszczać tej opłaty, nawet jeśli mieszkanie jest własnością osoby krócej niż pięć lat. Podatek od sprzedaży mieszkania nie jest płacony w następujących warunkach i sytuacjach:

• kupiła nieruchomość przed 2016 r., więc nadal podlega warunkowi, że trzeba czekać trzy, a nie pięć lat, aby móc ją sprzedać bez ponoszenia opłaty;
• mieszkanie zostało odebrane w prezencie lub w spadku, więc nie wpłacił na nie obywatel, co powoduje, że wystarczy posiadać obiekt tylko 3 lata, a następnie go sprzedać, a nie zapłacić podatek;
• sprzedawca może udowodnić, że nie osiągnął zysku w dwóch transakcjach w ciągu trzech lat, więc sprzedał przedmiot za nieco niższą cenę niż pierwotnie kupił, ale w takich warunkach ważne jest, aby cena sprzedaży nie było poniżej katastralnegokoszt mieszkania;
• transakcje dokonywane są w stosunku do tanich mieszkań, więc ich cena katastralna i sprzedaży wynosi poniżej 1 mln rubli, co powoduje, że ze względu na zastosowanie odliczenia podstawa opodatkowania jest całkowicie ujemna.

Wszystkie powyższe warunki muszą zostać udowodnione przez obywatela za pomocą oficjalnych dokumentów, dlatego wymagane jest złożenie odpowiedniej dokumentacji do Federalnej Służby Podatkowej.

Nuanse sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze spadku

Jeżeli obywatel otrzymuje nieruchomość w drodze dziedziczenia, musi zapłacić opłatę państwową, w zależności od wartości przedmiotu, a także poradzić sobie z długą rejestracją mieszkania. Ponadto za jego rejestrację w nieruchomości należy uiścić opłatę w wysokości 2 tysięcy rubli. Często po rejestracji osoba ma ochotę sprzedać przedmiot. Należy pamiętać, że w takich warunkach podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania będzie musiał zostać zapłacony.

Najpierw należy ocenić niektóre czynniki:

• określa się wielkość wartości katastralnej nieruchomości, ponieważ jest to wskaźnik, który zostanie użyty do obliczenia podatku, jeśli mieszkanie zostanie sprzedane po niższej cenie;
• 1 milion rubli jest odejmowany od otrzymanej kwoty, reprezentowanej przez potrącenie;
• wyliczono z tej wartości 13%, aby określić, jaką kwotę trzeba będzie wpłacić do budżetu, ponieważ jeśli jest zbyt duża, często wskazane jest odczekanie trzech lat, aby następnie sprzedać obiekt bez podatku.

Wartość katastralna nie została jeszcze obliczona dla wszystkich mieszkań. Wynika to z faktu, że określa go tylko specjalna komisja składająca się z wykwalifikowanych pracowników WIT, dlatego często wskaźnik ten nie został jeszcze określony dla konkretnego obiektu. W takim przypadku spadkobierca będzie musiał zlecić taką wycenę we własnym zakresie, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Jakie jest sugerowane odliczenie?

Każda osoba planująca sprzedaż mieszkania, a nawet pokoju powinna pamiętać, że ma możliwość skorzystania z odliczenia podatkowego. Standardem dla wszystkich mieszkań jest 1 milion rubli. Ile w tym przypadku zostanie zapłacony podatek od sprzedaży mieszkania?

Na przykład mieszkanie zostało sprzedane za 3,4 miliona rubli, a kwota ta jest wyższa niż wartość katastralna obiektu. Transakcja została sfinalizowana w ciągu roku od zakupu nieruchomości. Czy w takim przypadku muszę zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania? Ponieważ od zarejestrowania nieruchomości nie minęło jeszcze trzy lub pięć lat, opłata musi zostać poprawnie obliczona i przekazana.

Na początku obliczana jest podstawa opodatkowania, dla której cena sprzedaży jest pomniejszana o kwotę odliczenia: 3, 4 - 1=2,4 miliona rubli. Ponadto od tej kwoty pobierany jest podatek: 2,4 miliona x 13%=312 tysięcy rubli.

Możesz skorzystać z odliczenia, aby obniżyć podatek od sprzedaży mieszkania tylko wtedy, gdy sprzedawca ma dowody, że początkowo wydał swoje pieniądze na przedmiot. Ten dowód może być przedstawiony w dokumentach:

• przelewy płatnicze, na podstawie których przelano środki doinne konto, więc procedura zakupu przedmiotu została w całości przeprowadzona za pośrednictwem banku;
• pokwitowanie wskazujące na transfer środków;
• akt przyjęcia i przekazania przedmiotu wskazujący cenę tej nieruchomości;
• kontrole fiskalne, które mogą potwierdzić nie tylko zakup mieszkania, ale również jego wykończenie.

Dopiero po przygotowaniu dowodów możesz skorzystać z odliczenia.

Kiedy należy zrezygnować z odliczenia?

Sprzedający dom może zdecydować, czy cena sprzedaży zostanie pomniejszona o kwotę potrącenia, czy o cenę zakupu nieruchomości. Na przykład w 2016 roku mieszkanie zostało kupione za 2,3 miliona rubli. W 2017 roku został sprzedany za 4,2 miliona rubli.

Jeśli skorzystasz z odliczenia, kwota podatku od sprzedaży mieszkania będzie równa: (4, 2 - 1) x 13%=416 tysięcy rubli.

Jeżeli użyjesz metody, która polega na ustaleniu rzeczywistego otrzymanego zysku, kwota opłaty wyniesie: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 tysięcy rubli.

Dlatego wskazane jest w takiej sytuacji odmowę odliczenia w celu obniżenia podatku od sprzedaży mieszkania. Nowe prawo wskazuje, że jeśli nie jest możliwe potwierdzenie ceny zakupu przedmiotu, to w każdym przypadku będziesz musiał skorzystać z potrącenia.

Odliczenie jest udzielane tylko raz w roku, więc jeśli dana osoba dokonuje kilku transakcji jednocześnie w ciągu jednego roku, wówczas ma zastosowanie możliwość obniżenia podstawy opodatkowania tylko dla jednego mieszkania.

Dodatkowo kupując dom możesz liczyć na zwrot podatku. Jest obliczany na podstawiewydatki:

• kwota za jaką mieszkanie zostało kupione;
• wydatki na budowę obiektu;
• kupno gruntu, na którym wybudowano dom;
• spłata odsetek od kredytu, jeśli kredyt hipoteczny został udzielony na zakup mieszkania.

Maksymalne odliczenie nieruchomości wynosi 260 rubli. do 390 tysięcy rubli można zwrócić z ceny zakupu lub budowy, a także z odsetek od kredytu hipotecznego.

Jak obliczana jest cena katastralna obiektu?

Wiele osób nie wie o nowościach w przepisach, dlatego starają się zmniejszyć podstawę opodatkowania sprzedając nieruchomości po niskich kosztach. Negocjują z kupującymi, aby umowa zawierała kwotę nieprzekraczającą 1 miliona rubli. Korzystając z odliczenia, okazuje się, że podstawa opodatkowania jest reprezentowana przez wartość ujemną.

Ale teraz organy podatkowe w takiej sytuacji posługują się nie tylko wskaźnikiem, który jest wskazany w umowie sprzedaży, ale także ceną katastralną do ustalenia podatku od sprzedaży mieszkania. Prawo wskazuje, że jeżeli wartość katastralna przekracza wartość dostępną w dokumencie, to od niej naliczana jest opłata.

Na przykład obywatel kupił mieszkanie za 1,5 miliona rubli. Jego cena katastralna wynosi 1,3 miliona rubli. Po roku posiadania osoba postanawia sprzedać obiekt za 1,6 miliona rubli. Zgadza się z kupującym, że umowa powinna wskazywać kwotę 900 tysięcy rubli. Przy obliczaniu podatku pracownicy Federalnej Służby Podatkowej biorą pod uwagę cenę katastralną obiektu, ponieważ jest ona wyższa niż cena sprzedaży. W takim przypadku, korzystając z odliczenia, rozmiarpodatek będzie równy: (1, 3 - 1) x 13%=39 tysięcy rubli.

Nuanse sporządzania deklaracji

Jeżeli dana osoba posiada nieruchomość w terminie krótszym niż termin płatności, musi nie tylko obliczyć i uiścić opłatę, ale także sporządzić i złożyć deklarację do Federalnej Służby Podatkowej. Nie jest wymagane generowanie tego dokumentu w sytuacjach:

• mieszkanie nie jest na sprzedaż, ale jest wymieniane lub podarowane innej osobie, ponieważ przedmiot jest przekazywany bezpłatnie lub bez dodatkowej opłaty, więc obywatel po prostu nie ma dochodu, od którego można by obliczyć podatek;
• sprzedawany przedmiot należał do osoby przez ponad trzy lub pięć lat, w zależności od tego, jak został nabyty.

W innych sytuacjach ważne jest nie tylko zapłacenie podatku, ale także złożenie deklaracji. Jest to konieczne tylko wtedy, gdy podstawa opodatkowania jest dodatnia.

Ważne jest, aby zrozumieć nie tylko, czy obywatele płacą podatek od sprzedaży mieszkania, ale także sposób tworzenia deklaracji. Zasady jego kompilacji obejmują:

• wskaż okres, dla którego generowany jest dokument;
• dane osobowe podatnika są zarejestrowane;
• dane są wprowadzane, w jaki sposób mieszkanie zostało odebrane, jak długo było do dyspozycji mieszkańca, za jaką cenę zostało kupione i sprzedane;
• wprowadź informacje dotyczące obowiązującego potrącenia;
• określa zasady obliczania podatku.

Na podstawie informacji z deklaracji wnoszona jest opłata.

Jak składana jest deklaracja?

Dokument jest prezentowany wFTS na różne sposoby:

• odwiedzenie biura Federalnej Służby Podatkowej w celu złożenia dokumentu do specjalisty, po czym dostarczane jest zawiadomienie i paragon podatkowy;
• wysyłanie dokumentacji pocztą;
• korzystanie z internetu;
• korzystanie z pomocy pośrednika, który musi posiadać pełnomocnictwo poświadczone notarialnie.

Nie musisz sporządzać dokumentu, jeśli wynik obliczeń jest taki, że nie musisz płacić podatku. Obejmuje to przypadki, w których po skorzystaniu z odliczenia uzyskuje się ujemną wartość podstawy opodatkowania, gdyż fakt ten nie musi być wykazywany przez podatnika na podstawie art. 229 NK. Stanowi, że jeśli dochód nie podlega opodatkowaniu, to nie może być zgłaszany przez podatników.

Odpowiedzialność za nieuiszczenie opłaty

Jeśli podatnik popełni błąd lub po prostu celowo nie płaci podatku dochodowego od osób fizycznych po sprzedaży mieszkania, prowadzi to do pociągnięcia obywatela do odpowiedzialności administracyjnej lub karnej.

Miara odpowiedzialności zależy od wagi przestępstwa i wysokości podatku. W związku z tym można nałożyć grzywnę w wysokości do 100 tysięcy rubli. a nawet pozbawienia wolności do trzech lat. Dlatego konieczne jest terminowe złożenie deklaracji przed 30 kwietnia, a także uiszczenie opłaty przed 15 lipca. Jeśli 16 dnia nie ma środków, za każdy miesiąc zwłoki naliczana jest kara w wysokości 5%, więc za sześć miesięcy będziesz musiał zapłacić nie tylko podatek, ale także 30%. Minimalny poziom takiej grzywny to 1 tys. rubli.

Tak więc każda osoba powinnawiedzieć, jakie podatki trzeba zapłacić przy sprzedaży / kupnie mieszkania, aby terminowo wpłacać składki do budżetu. Pozwoli to uniknąć znacznej odpowiedzialności za poważne naruszenia. Jednocześnie powinieneś zrozumieć warunki własności, możliwość skorzystania z odliczenia i inne niuanse obliczeń.