Wartość rynkowa gruntu. Wartość katastralna i rynkowa

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Wartość katastralna i rynkowa działki to dwie koncepcje, o których należy wiedzieć, aby móc kierować sprzedażą. Pierwszy typ wyraża cenę działki zgodnie ze standardami, które są obliczane w zależności od lokalizacji i kategorii gruntu. Służy jako regulator stosunków gruntowych przy zawieraniu transakcji dzierżawy i sprzedaży, a także do obliczania kwoty podatku, który zostanie zapłacony państwu. Wartość katastralną i rynkową działki ocenia się co najmniej raz na pięć lat. Dane uzyskane w wyniku takiej oceny są wprowadzane do państwowego katastru nieruchomości prowadzonego przez Federalną Służbę ds. Rejestracji Państwowej, Kartografii i Katastru.

Związek między używanymi pojęciami

Rosyjskie ustawodawstwo przewiduje nie tylko wartość katastralną, ale także normatywną i rynkową. Normatywna ma zastosowanie w przypadkach, w których nie dokonano definicji katastralnej. Oblicza się go w szeregu przypadków przewidzianych przez prawo: przy uzyskiwaniu kredytów bankowych zabezpieczonych gruntem, wykupie gruntów komunalnych i państwowych oraz w innych przypadkach. Obliczanie wartości gruntu w tymW tym przypadku jest to zwykle określane jako 200-krotność stawki podatku gruntowego na metr kwadratowy powierzchni gruntu, obliczonej na podstawie zamierzonego celu, z uwzględnieniem mnożników i bez uwzględnienia korzyści podatkowych.

Każdego roku władze lokalne ustalają koszt gruntów, uznawany za normatywny, który może wahać się w granicach 25%. Wartość rynkowa działek jest zwykle o 25% wyższa od wartości standardowej. Dokument, który służy jako potwierdzenie standardowej ceny za daną działkę, można uzyskać w miejskiej lub powiatowej komisji ds. gospodarowania gruntami i zasobu gruntowego.

Funkcje

Wartość rynkowa działek gruntu jest zwykle określana w zależności od czynników, takich jak popyt rynkowy i podaż gruntów określonej kategorii w danym regionie w chwili obecnej. Pod względem wartości nie powinien przekraczać najbardziej prawdopodobnego poziomu ceny zakupu podobnego terytorium. Zmieniające się warunki rynkowe lub ukierunkowanie witryny na cel mogą wpłynąć na jego wielkość. Wartość rynkowa działek jest typowa dla rynku wtórnego, na którym prowadzona jest odsprzedaż gruntów będących w dyspozycji prywatnych właścicieli. Rynek pierwotny, na którym wykup gruntów komunalnych i państwowych na własność prywatną, zaleca stosowanie wartości standardowej. Wszystkie te typy mogą mieć pewne różnice. Wartości katastralne i standardowe są zbliżone do ceny zapasów, natomiast wartość rynkowa jest zbliżona do tradycyjnego popytu ioferta.

Proces oceny

Szacowanie wartości rynkowej gruntu odbywa się w celu poznania rzeczywistej ceny obiektu. Zazwyczaj cena jest kształtowana na podstawie położenia terytorialnego terenu, warunków rynkowych, dynamiki podaży i popytu, a także sytuacji w gospodarce kraju w momencie transakcji. Dzięki kompleksowemu określeniu wszystkich tych czynników możliwe jest wyliczenie kosztu działki, ponieważ firma wyceniająca zbierze najistotniejsze dane, które mogą być przydatne do obiektywnej oceny.

Potrzeba działań związanych z oceną

Zazwyczaj kontaktowanie się z wyspecjalizowanymi firmami w celu oceny jest wskazane w wielu przypadkach, wśród których są wyróżnione:

- potrzeba wyceny katastralnej;

- jeśli witryna ma zostać wykupiona z własności państwowej;

- w przypadku konieczności wniesienia wkładu do kapitału zakładowego przedsiębiorstwa;

- w przypadku hipoteki lub zastawu;

- w razie potrzeby określ koszt sprzedaży gruntu;

- obliczanie kwoty podatków zapłaconych od darowizn.

Podział majątku

Wycena wartości rynkowej działki jest wymagana podczas podziału nieruchomości. Dotyczy to osób fizycznych i prawnych. Jeśli mówimy o osobach, to proces oceny rozpoczyna się w momencie rozwodu pary i jest obliczany z uwzględnieniem budynków znajdujących się na terenie. W przypadku osób prawnych wycena gruntów polega na rozdysponowaniuoraz wycena udziału każdego wspólnika lub współwłaściciela spółki zgodnie ze stanem prawnym spółki. Często podziałowi majątku towarzyszy postępowanie sądowe, dzięki czemu wartość rynkową działek można wielokrotnie ustalać.

Gdy kilku spadkobierców wchodzi do spadku, dokonywana jest również pełna ocena działek. Jeżeli jedna ze stron nie zgadza się z wynikami badania, sprawa zostaje skierowana do sądu.

Określanie kosztów wynajmu

Ten rodzaj oceny może się przydać dość często. W tej sytuacji przy obliczaniu kosztu działki za podstawę przyjmuje się różnicę między jej realną wartością rynkową a katalizowaną stawką czynszową dla tego typu terytoriów. Koszt prawa dzierżawy jest bezpośrednio uzależniony od uprawnień najemcy, obciążeń i czasu trwania prawa dzierżawy, praw do wycenianej przez osoby trzecie nieruchomości, a także przeznaczenia gruntu.

Wartość rynkowa działek jest bezpośrednio zależna od takich czynników, jak: położenie terytoriów; dostępność dla pojazdów; dostępność komunikacji, a także ich skład ilościowy i jakościowy. Ponadto wymagane jest uwzględnienie danych z opracowań geodezyjnych i inżynieryjno-geologicznych, których znaczenie jest dość duże, zwłaszcza przy planowaniu prac budowlanych na terenie.

Status w określonym dniu

Ponieważ rynek gruntów charakteryzuje się stałą zmianą cen, wycenę należy przeprowadzić w określonym terminie. Wartość rynkowa działek zmienia się również w zależności od ich przeznaczenia zgodnie z dokumentami, czyli dopuszczalnego przypadku użytkowania. Cel oznacza najbardziej efektywne lub prawdopodobne zajęcie terytorium. Wszystko to służy do ustalenia kosztów umorzenia gruntu. W tym przypadku szacunki są podzielone na odrębne terytoria, które różnią się formą i charakterem użytkowania gruntów.

Metodologia oceny

Tak więc przed określeniem kosztu działki musisz odpowiedzieć na kilka pytań:

- jakie jest przeznaczenie działki, a także w jakim dozwolonym użytkowaniu była ona wyposażona;

- jakie są panujące metody i rodzaje zagospodarowania terenu w bezpośrednim sąsiedztwie działek;

- jakie zmiany nadchodzą na rynku gruntów;

- jaki rodzaj użytkowania gruntów jest obecnie oczekiwany.

Wycena wartości rynkowej działki opiera się na pewnych informacjach. Zwykle wymaga to: określenia celów oceny; ustalić konkretny termin rozliczenia; poznać szczegóły klienta; posiadać dokumenty potwierdzające prawo właściciela terenu do terytorium, może to być najemca lub właściciel.

Musisz również wiedzieć:

- cel ocenianego terytorium;

-dozwoloneużytkowanie gruntów;

- rodzaj wykorzystania witryny w tej chwili;

- położenie ocenianego obiektu w planie terytorialnym, czyli jego dostępność komunikacyjna i najbliższe otoczenie;

– główne zastosowania gruntów w najbliższej okolicy.

Ponadto musi być:

- plan terenu;

- informacja o wyznaczaniu granic terytorialnych;

- dane dotyczące obecności niektórych ulepszeń, w szczególności budynków, konstrukcji, komunikacji znajdujących się na stronie, a także szczegółowe informacje na ich temat;

- dane o występowaniu obciążeń w postaci budynków, komunikacji i urządzeń znajdujących się na terenie, wraz ze szczegółowymi informacjami na ich temat.

Wartość rynkową działek oblicza się z uwzględnieniem wielu niuansów. Dzięki dokładnej ocenie pod okiem doświadczonych specjalistów każda transakcja finansowa z gruntem może być bezpiecznie przeprowadzona.

Czynniki wpływające na wynik

Na różne rodzaje działek wpływają te same czynniki, jeśli chodzi o ich wycenę: lokalizacja, czynniki zewnętrzne, warunki rynkowe, przeznaczenie i prawdopodobieństwo jego zmiany, ewentualny zysk z jej użytkowania. Liczy się szacunkowa wartość tego ostatniego.

Wycena wartości rynkowej działki dokonywana jest na określoną datę. Z biegiem czasu liczba ta może ulec zmianie. Zaleca się, aby ocena była:podstawa maksymalnej wydajności. Oznacza to, że przy prowadzeniu badań eksperci kierują się założeniem zasadności użytkowania tego obiektu zgodnie z prawem, realiami finansowymi i fizycznymi. Okazuje się, że w wyniku oceny obliczany jest nie średni koszt, ale maksymalny. Czasami dopuszcza się warunkowy, ale uzasadniony podział obiektu na kilka części, które charakteryzują się różnymi typami, formami i innymi cechami. Często wynik badań odbiega od oczekiwanego ze względu na to, że obecny rodzaj użytkowania nie odpowiada maksymalnie efektywnemu. Ta koncepcja musi zostać rozwiązana.

Maksymalne wykorzystanie

W przypadku ustalenia wartości rynkowej działki należy wziąć pod uwagę następujące czynniki:

- przeznaczenie, a także dostępność uprawnień dla określonego typu użytkowania;

- korzystanie z serwisu po fakcie;

- preferowany typ użytkowania gruntów w obecnym hrabstwie;

- prognozy dotyczące zmian cen dla podobnych sekcji.

Wnioski

Proces oceny uwzględnia średni koszt terytoriów na badanym obszarze, dostępność sieci transportowych, brak lub obecność budynków, sieci inżynieryjne na lądzie, sytuację środowiskową, oddalenie infrastruktury oraz inni. W przypadku gruntów rolnych wymagane jest oszacowanie rzeczywistych plonów, kosztów produkcji, kosztówsprzedaż produktów w regionie, a także szereg równie istotnych czynników. Inne rodzaje działek oceniane są w ten sam sposób.