Jak określa się wartość katastralną działki: wzór i procedura obliczeniowa

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Zrozumienie wartości katastralnej działki nie jest takie trudne. Jest to cena ustalona w Państwowym Katastrze Nieruchomości (GKN). Koszt ustalany jest na podstawie informacji uzyskanych w wyniku odpowiednich działań. Wartość katastralna zależy głównie od indywidualnych cech działki, w szczególności od jej lokalizacji, powierzchni, przeznaczenia, kategorii, a także ceny rynkowej. Dowiedz się więcej o tym, jak określa się wartość katastralną działki z artykułu.

Dlaczego przeprowadza się wycenę katastralną

Procedura obejmuje szereg czynności mających na celu ustalenie odpowiedniej ceny. Jego konieczność tłumaczą następujące powody:

• Poprawne obliczenie opłaty podatkowej za grunt.
• Służy jako punkt odniesienia dla transakcji z obiektami nieruchomości (z prawidłową definicją maksimumblisko ceny rynkowej).
• Potwierdza własność gruntu. W ten sposób możliwe jest nie tylko posiadanie i użytkowanie, ale także rozporządzanie gruntem. Na przykład może być sprzedany, obciążony hipoteką lub odziedziczony.
• Pozwala uniknąć konfliktów i, odpowiednio, sporów sądowych.

Ramy prawne

Spisem i katasterem w zakresie nieruchomości zajmują się specjaliści Rosreestr. Główne akty normatywne związane z rozważanym tematem to:

• Ustawa „O działalności katastralnej” nr 221-FZ.
• Prawo „W stanie. ewidencja nieruchomości” nr 218-FZ.
• Ustawa „O działalności wyceny w Rosji” nr 135-FZ.
• Dekret Rządu „W sprawie zasad przeprowadzania wyceny katastralnej” nr 316.
• Ustawa "O wycenie katastralnej stanu" nr 237-FZ.

Wartość wykupu i wartość katastralna: różnice

Po zapoznaniu się z wartością katastralną działki, musisz teraz zrozumieć pojęcie ceny wykupu. W tym przypadku mówimy o parametrze, który jest określany specjalnie dla procesu przeniesienia własności wynajmowanej powierzchni. Mówiąc prościej, umorzenie oznacza cenę, po której zakupiono nieruchomość, która wcześniej należała do innej osoby.

Takie nieruchomości mogą należeć nie tylko do osób fizycznych, ale także do państwa, a także gminy. Często określa się ją mianem „wartości gruntu o wartości katastralnej”. Wyjaśnia to fakt, że wartość jest obliczana na podstawie wartości katastralnej.

Jednocześnie tych pojęć nie należy mylić, ponieważ cena wykupu jest statyczna, czyli niezmienna, pomimo zmieniających się cen nieruchomości. Natomiast ustalenie wartości katastralnej działki jest weryfikowane tylko raz w okresie od 3 do 5 lat po inwentaryzacji. Ponadto inicjatorem przeszacowania może być również właściciel gruntu.

Najtańszą rzeczą jest kupno gruntu, który jest w posiadaniu od 25 lat, aw przypadku budowy na nim struktur kapitałowych. Wtedy tylko 20% ceny katastru będzie musiało zostać zapłacone za grunty komunalne, a tylko 25% za grunty państwowe.

Rejestr katastralny

Rozumiana jest jako część Komisji Majątku Państwowego, w której przechowywane są informacje o cenie według katastru działek, uzyskane w wyniku czynności szacunkowych. Po ich przeprowadzeniu działka podlega rewaloryzacji (można to również przeprowadzić z inicjatywy właściciela). Dokładniejsze informacje są również wskazane w rejestrze, w którym każda działka ma swój niepowtarzalny numer katastralny. Obejmuje to również zmieniające się obecnie ceny oferowane przez rynek, które są ustalane po inwentaryzacji.

Określenie ceny gruntów komunalnych

Oszacowanie może być zlecone przez samorządy (dzielnice, miasta, miasteczka). Jak określa się wartość katastralną działki dla gminy? Gatunekprzeprowadzone na podstawie dostępnych cen rynkowych. Jednocześnie brane są pod uwagę dane dotyczące przydziału działek.

Grunt należący do gminy może być wykorzystany pod budowę prywatnego domu, a także ogrodnictwo i ogrodnictwo, garaże lub budowę budynku mieszkalnego. Jednocześnie brane są pod uwagę standardy ustanowione przez Kodeks gruntowy, Kodeks urbanistyczny oraz zawarte w innych aktach prawnych.

Publiczną wartość katastralną nieruchomości pod adresem należącym do gminy szacuje się w następujący sposób:

1. Etap przygotowawczy. Polega na gromadzeniu i przetwarzaniu niezbędnych informacji, czyli informacji regulacyjnych oraz danych o trendach rynkowych w najbliższej przyszłości. Ponadto gromadzone są dane dotyczące osadnictwa, stanu ekologicznego, doprecyzowywane są informacje klimatyczne oraz prowadzona jest klasyfikacja gruntów.
2. Podział na strefy. W jego granicach wydzielona jest strefa mieszkaniowa (pod budowę budynków prywatnych i wielomieszkaniowych); produkcja (w celu dostosowania budynków przemysłowych, magazynów i innych podobnych obiektów); publiczne i biznesowe (z placówkami służby zdrowia, usługami konsumenckimi, instytucjami naukowymi, kulturalnymi i innymi); infrastruktura transportowa i inżynierska (dla obiektów i łączności transportu i łączności); rolniczy (z ogrodami, pastwiskami, przydomowymi ogródkami i budynkami); rekreacyjne (rekreacyjne, leśne parki, plaże).
3. Wykorzystywany jest wzór do obliczania wartości katastralnej działki. Grunty niezabudowane wyceniane są metodą statycznej analizy cen,jakie oferuje rynek, a także koszty zagospodarowania odpowiednich obszarów. Koszt w przeliczeniu na jednostkę powierzchni działki zajmowanej przez obiekty jest obliczany metodą kosztu odtworzenia infrastruktury.
4. Podział na strefy według wartości katastralnej.
5. Ostatni etap. Na tym etapie następuje ostateczne przetwarzanie informacji uzyskanych w wyniku wyceny katastralnej, a także ich wprowadzenie do Rosreestr.

Po zakończeniu procedury ustalana jest wartość katastralna gruntu w strefie wyceny. Jest równa wartości rynkowej jednostki powierzchni działki położonej na terytorium o tych samych cechach.

Określanie ceny gruntów publicznych

Cechą procesu określania wartości katastralnej działki, w tym przypadku, jest zastosowanie różnych współczynników (zarówno obniżających, jak i zwiększających). Zależą od:

• Lokalizacje działek.
• Jego cena rynkowa.
• Poziom rozwoju systemów komunikacyjnych.
• Dostępność transportu.
• Poziom przydatności do zamierzonego zastosowania.
• Obecność struktur mieszkalnych lub niemieszkalnych.

Ponieważ wartość rynkowa na różnych terytoriach, nawet o tych samych cechach, jest inna, cena katastralna również jest inna. Jednak różnica może być znacząca.

Określanie ceny gruntu w rozliczeniach

Ogólnie cena jest ustalana w taki sam sposób, jak w przypadku katastruwartość gruntu, jeśli należy do gminy. Istnieje jednak szereg cech, które są nieodłączne od osiedli.

Więc bardzo zwracają uwagę na wyjaśnienie granic działek, a także podział terytorium na strefy zgodnie z ich przeznaczeniem. Cele oceny to:

• Tworzenie podstawy opodatkowania gruntów należących do osady.
• Opracowanie zaktualizowanego planu zagospodarowania przestrzennego według wskaźników terytorialnych i ekonomicznych.
• Zgoda na wynajem.
• Ustalanie ceny, po której nieruchomość jest sprzedawana lub wynajmowana długoterminowo.
• Opracowanie dokładniejszej kwoty odszkodowania dla osób, którym skonfiskowano ziemię na potrzeby gminy.
• Obiektywne określenie najbardziej obiecujących obszarów rozwoju dla różnych projektów.

Określanie ceny strefy podmiejskiej

Aby uzyskać obiektywne dane, w tym przypadku należy wziąć pod uwagę następujące cechy:

• Lokalizacja działki na planie katastralnym (na odludziu szacowana jest na tańszą niż ta sama, ale zlokalizowana w pobliżu miasta z odpowiednią infrastrukturą).
• Kwadrat.
• Komunikacja (elektryczność, gaz, hydraulika, kanalizacja).
• Kategoria partii.
• Stan ekologiczny terytorium.
• Jeśli znana jest cena rynkowa, cena katastralna jest ustalana na tę samą kwotę.

Określanie ceny działki za pomocąlas

Szczególną cechą obliczania wartości katastralnej działki z lasami jest to, że w każdym przypadku cena jest ustalana dla określonego obszaru:

• W regionach Rosji.
• W strefie leshoz.
• Na terenach leśnych zajętych przez lasy.

Koszt terenów położonych w strefie leśnej obliczany jest z uwzględnieniem kapitalizacji odpowiadającej kwoty dochodu z czynszu rocznego opłacanego z tytułu użytkowania terenów pod działalność gospodarczą. Obliczenia uwzględniają parametry pozyskania drewna.

Obliczanie i zatwierdzanie

Aby poprawnie obliczyć cenę zgodnie ze stanem magazynowym, należy wziąć pod uwagę różne parametry. Co wpływa na wartość katastralną gruntów? Najważniejsze z nich to współczynniki korekcyjne. Ich zastosowanie niweluje czynniki wpływające na kształtowanie się cen. Na przykład, jeśli na terenie znajdują się konstrukcje uważane za zniszczone lub terytorium jest zalewane z powodu powodzi, stosuje się współczynnik zmniejszający wartość katastralną. Zdarzają się sytuacje, w których stosuje się mnożnik.

Ważny jest również konkretny wskaźnik ceny katastru. Konkretny rozmiar jest obliczany na podstawie powierzchni równej jednemu metrowi kwadratowemu. Ten wskaźnik jest ustawiany co kwartał. Wartość katastralna nieruchomości pod adresem lokalizacji jest określana w następujący sposób:

1. Rozpoznawane są czynniki wpływające na koszty.
2. Standard jest branywitryna, która najlepiej pasuje do właściwości.
3. Utworzona zostaje podgrupa wykresów referencyjnych o podobnych cechach.
4. Dane są zbierane dla każdej podgrupy, a następnie analizowane.
5. Następnie modelowane są dane statystyczne i określane są czynniki wpływające na wartość rynkową.
6. Oblicz koszt jednostkowy.

Na podstawie uzyskanych danych można obliczyć cenę według katastru wszystkich działek. Okazuje się, że na wielkość ceny według katastru mają wpływ takie wskaźniki jak powierzchnia, klasyfikacja gruntu według przeznaczenia oraz cena rynkowa obiektu.

Nie później niż dwadzieścia dni roboczych po wypełnieniu raportu, klient akceptuje akt o zatwierdzeniu ceny według katastru. Dokument ten staje się ważny od momentu oficjalnego ogłoszenia. Jest akceptowany przez agencję państwową, gminę lub władze wykonawcze.

Formuła do obliczeń

Obliczenia wykonuje się, stosując następujący wzór:

Obszar partii(funkcja liniowa + funkcja formatu transakcji)Współczynnik.

Funkcja liniowa ma wyjątkowe parametry życia rozliczenia i jego żywotności, a funkcja formatu transakcji implikuje komponent lokalny. Tak więc, aby obliczyć koszt według katastru, musisz znać pewne parametry działki, a także posiadać specjalistyczną wiedzę.

Ta kwota jest obliczana przez rzeczoznawców, którzy stosują państwowe metody wyceny do obliczania wartości działki,utworzona i zatwierdzona przez Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej.

Zmiana wartości katastralnej

Oprócz sposobu określania wartości katastralnej działek wielofunkcyjnych konieczne jest uwzględnienie częstotliwości przeszacowań. Ta procedura jest przeprowadzana raz w odstępie od trzech do pięciu lat. Nowa wartość ustalana jest na podstawie wyników audytu. Może się zmniejszyć lub zwiększyć. Z reguły ta druga opcja występuje najczęściej.

Wielu właścicieli gruntów ma do czynienia z sytuacją, w której wartość katastralna wzrasta. Z tego powodu musisz płacić więcej podatków. Tak więc gwałtowny wzrost miał miejsce pod koniec 2016 r., kiedy odpowiednie ceny wzrosły wielokrotnie.

Ale to nie znaczy, że sprzedaż ziemi stała się bardziej opłacalna. Jego jakość pozostała na tym samym poziomie, a wiele witryn do tego czasu nie było w najlepszym stanie. Dlatego nie wszyscy są gotowi kupować ziemię, aby płacić ogromne podatki. Ponadto przeszacowanie to zostało przeprowadzone zaocznie. Dane lokalizacyjne zostały wprowadzone do planu technicznego ewidencji katastralnej w taki sposób, że w rezultacie działki o tej samej powierzchni, ale znacznie różniące się od siebie parametrami, zaczęły kosztować tyle samo.

W połowie 2016 roku wprowadzono moratorium, zgodnie z którym cena katastru została zamrożona na trzy lata. W tym okresie obowiązywał koszt, który był istotny od początku roku, ale nie wcześniej niż w 2014 roku.

Mniej więcej w tym samym czasie ustawa „O katastrze państwowymoceny” nr 237-FZ, w której nic nie wspomniano o moratorium. W związku z tym eksperci nie mogli dojść do porozumienia, czy należy zastosować „zamrożenie”, czy nie. W rezultacie sądy musiały rozpatrzyć wiele sporów w tej kwestii.

Określenie przez NIP

Znając tylko numer NIP (numer identyfikacyjny podatnika), nie jest możliwe uzyskanie wymaganych informacji o wartości gruntu posiadanego przez danego obywatela. Usługi te mogą być oferowane przez witryny o wątpliwej reputacji. Jednak nie powinieneś im ufać, ponieważ takie zasoby są fałszywe.

Wniosek

Cena działki według katastru jest wartością szacunkową, która jest uzyskiwana w wyniku wyceny nieruchomości przez państwo i jest ujęta w Państwowym Katastrze Nieruchomości. Istniejąca metoda, pokazująca sposób obliczania wartości katastralnej działki, obejmuje uwzględnienie głównych cech. Wartość ta jest równa cenie rynkowej w momencie wyceny. Cenę według katastru różnych kategorii gruntów ustala się z uwzględnieniem odpowiednich cech. Wartość jest weryfikowana co najmniej raz na pięć lat, ale nie częściej niż raz na trzy lata.

Od 2016 roku weszła w życie ustawa „O wycenie katastralnej stanu”. Wszystkie zadania oceny są przypisane do struktur państwowych.