Własność wspólna budynku mieszkalnego - co to jest? Utrzymanie i naprawa majątku wspólnego budynku mieszkalnego

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Budynki mieszkalne mają znaczną powierzchnię związaną z majątkiem wspólnym. Jaki jest konkretny użytek? Jak obywatele podejmują decyzje związane z utrzymaniem majątku wspólnego?

Co to jest wspólna własność w domu?

Zgodnie z aktami prawnymi przyjętymi w Federacji Rosyjskiej, wspólna własność budynku mieszkalnego jest wspólnym zasobem właścicieli lokali znajdujących się w nieruchomości. Główne elementy tej infrastruktury mogą być reprezentowane w szerokim zakresie. Z reguły są to lokale, w których nie ma mieszkań, a także:

- przedmioty używane do obsługi kilku pomieszczeń w domu;

- lądowania;

- windy;

- korytarze;

- lofty;

- podłogi techniczne i piwnice;

- różne komunikaty inżynierskie;

- dachy;

- konstrukcje pełniące funkcję ochronną, nośną;

- różne rodzaje sprzętu znajdującego się wdom poza mieszkaniami;

- teren, na którym znajduje się dom, posadzone na nim rośliny, znajdujące się na nim elementy małej architektury.

Głównymi regulacjami regulującymi stosunki prawne w tym zakresie są Kodeks Mieszkaniowy, a także rozporządzenie rządu nr 491 z dnia 13 sierpnia 2006 r. W ogólnym przypadku należy odwołać się do przepisów Kodeksu Mieszkaniowego Federacja Rosyjska. W sprawach utrzymania odpowiednich obiektów należy zapoznać się ze wskazanym już dekretem rządu. Wspólna własność budynku mieszkalnego charakteryzuje się dużą liczbą niuansów w zakresie użytkowania i konserwacji.

Przestudiujmy je.

Specyfika korzystania ze wspólnych zasobów domowych

Właściciele poszczególnych lokali korzystają z nich zgodnie z ustawodawstwem federalnym Federacji Rosyjskiej. Zmiana wielkości wspólnej własności domu jest możliwa tylko za zgodą wszystkich właścicieli tej infrastruktury. Dodatkowo istnieje możliwość przeniesienia odpowiednich lokali na własność innych osób. Najważniejsze jest to, że przy realizacji takich stosunków prawnych przestrzegane jest kryterium - wspólna własność właścicieli lokali w budynku mieszkalnym może zostać przekazana do użytku tylko wtedy, gdy ta procedura nie narusza praw i interesów obywateli i organizacji.

Działki, na których znajdują się obiekty mieszkalne, mogą być przekazywane innym osobom w ograniczonym zakresie. Jeżeli przed przyjęciem przepisów regulujących korzystanie ze wspólnych zasobów domowych, z tych stron ktoś już korzystał, dostęp do nich nie jestmoże być zabronione. Nowe obciążenie obiektu ustala się zgodnie z umową pomiędzy właścicielami apartamentów a osobą, która będzie korzystać z terenu. Ewentualne spory w ramach tych stosunków prawnych rozstrzygane są na drodze sądowej.

Cechy konserwacji wspólnych obiektów domowych

Przeanalizujmy teraz, w jaki sposób odbywa się utrzymanie nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym.

Zgodnie z przepisami prawa mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej właściciele mieszkań ponoszą koszty rozwiązania danego problemu wspólnie. Udział w tych kosztach przypadający na konkretnego właściciela ustala się na podstawie udziału w majątku wspólnym należącym do tej osoby. Nawet jeśli właściciel mieszkania w nim nie mieszka, to i tak musi uiścić opłatę za utrzymanie nieruchomości wspólnej w apartamentowcu. Jeśli dana osoba nie korzysta na przykład z windy, ponieważ mieszka na 1 piętrze, musi zapłacić za odpowiedni element infrastruktury obiektu mieszkalnego.

Szczegółowa lista czynności składających się na utrzymanie wspólnych zasobów w domu zależy od charakterystyki konkretnego obiektu mieszkalnego, warunków klimatycznych, w jakich się znajduje. Z reguły obejmują:

- okresowa inspekcja mienia, która jest przeprowadzana przez właścicieli mieszkań i inne osoby odpowiedzialne w celu wykrycia braków w strukturze odpowiednich obiektów;

- zapewnienie funkcjonalności systemów zasilania;

- czyszczenie i sanitacjaprzetwarzanie lokalu, gruntu, na którym znajduje się dom;

- wywóz śmieci i nieczystości powstałych w wyniku pracy firm korzystających z różnych pomieszczeń w domu;

- stosowanie środków ochrony przeciwpożarowej przewidzianych przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej;

- pielęgnacja roślin posadzonych na działce przylegającej do domu;

- utrzymanie elementów małej architektury znajdujących się na danym terytorium;

- wykonywanie bieżących remontów obiektów, przygotowanie ich do eksploatacji w danym sezonie;

- wdrożenie działań mających na celu poprawę efektywności energetycznej budynku mieszkalnego.

Należy zauważyć, że lista czynności składających się na utrzymanie i naprawę majątku wspólnego budynku mieszkalnego nie obejmuje:

- zapewnienie funkcjonalności drzwi w mieszkaniach należących do mieszkańców - zewnętrzne i wewnętrzne, okna;

- izolacja balkonów;

- wymiana szyb;

- utrzymanie działek nie wchodzących w skład majątku wspólnego, w tym nasadzenia na nich roślin.

Te zadania są rozwiązywane przez właścicieli mieszkań.

Naprawy są jedną z głównych czynności wykonywanych w ramach korzystania z majątku wspólnego. Może być bieżący i kapitałowy. Przyjrzyjmy się jego cechom.

Naprawa wspólnych obiektów

Naprawa odbywa się zgodnie z decyzją zgromadzenia właścicieli. Obecny ma na celu zapobieganie zużyciu, a także utrzymanie funkcjonalności przedmiotowych obiektów. Remonty kapitałowe majątku wspólnego ww apartamentowcu obejmuje wymianę lub przebudowę poszczególnych elementów infrastruktury mieszkaniowej. Jest on również produkowany po wygaśnięciu odpowiednich obiektów.

Bieżące (jak również poważne) remonty majątku wspólnego w budynku mieszkalnym mogą być przeprowadzane przez spółki zarządzające, jeżeli obowiązek ten zostanie na nich ustalony decyzjami właścicieli. Udział w tych stosunkach prawnych jest wyłączną kompetencją właścicieli mieszkań. Mieszkańcy ustalają również zakres i harmonogram napraw wspólnych zasobów w domu.

Pamiętaj, że firmy zarządzające są zobowiązane do wykonywania bieżących i pilnych prac niezbędnych do utrzymania funkcjonalności obiektów, nawet jeśli umowa z właścicielami nie określa konkretnej listy odpowiednich prac. W celu sfinansowania tych działań właściciele mieszkań tworzą fundusz na remont majątku wspólnego budynków mieszkalnych. Rozważ jego specyfikę.

Korzystanie z ogólnego funduszu pieniężnego właścicieli mieszkań

Kwestionowany fundusz jest umieszczany na specjalnym koncie. Otwiera się w instytucji finansowej posiadającej kompetencje do przeprowadzania odpowiednich transakcji. Środki zgromadzone na odrębnym koncie i należące do właścicieli mieszkań służą zatem do przeprowadzenia remontu zasobów.

Tworzenie odpowiedniegoFundusz jest realizowany kosztem składek od lokatorów, a także kar naliczanych od tych kwot w sposób określony przez prawo. W niektórych przypadkach istnieje również możliwość naliczenia przez bank odsetek za lokowanie środków na danym rachunku. Fundusz remontowy jest rozdzielany pomiędzy właścicieli mieszkań proporcjonalnie do wysokości ich składek.

Własność tych funduszy należy do właściciela konkretnego mieszkania. Jeśli ktoś sprzedaje mieszkanie, to jego nabywca staje się również właścicielem udziału w funduszu remontowym. Warto zaznaczyć, że właściciele środków na odrębnym koncie nie są uprawnieni do wykorzystywania ich do innych celów, poza remontem wspólnych zasobów w domu.

Teraz przyjrzyjmy się, jak przebiegają imprezy, w ramach których właściciele ustalają zasady utrzymania wspólnej własności w apartamentowcu. Mówimy o spotkaniach walnego zgromadzenia właścicieli mieszkań.

Spotkanie walnego zgromadzenia właścicieli mieszkań: charakterystyka wydarzenia

Walne zgromadzenie właścicieli lokali mieszkalnych, zgodnie z przepisami w zakresie prawa mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, jest głównym organem zarządzającym domu. W rzeczywistości jest to również spotkanie, a zatem może być traktowane jako wydarzenie. Spotkanie właścicieli ma agendę i polega na utworzeniu listy decyzji podejmowanych w drodze głosowania.

Wspólną własnością apartamentowca są obiekty, które zgodnie z wynikami spotkania właścicieli mieszkań mogą być:

- zrekonstruowany;

- uzupełnionebudynki gospodarcze o różnym przeznaczeniu;

- naprawiony - również przy korzystaniu z funduszu remontowego.

Na walnym zgromadzeniu właścicieli mieszkań można podjąć decyzje:

- w sprawie utworzenia funduszu remontowego;

- od kwoty wkładu remontowego - w stosunku do poziomu minimalnego;

- w sprawie wyboru obywatela, który otworzy specjalny rachunek odpowiedniego funduszu i będzie dokonywał operacji na tym rachunku;

- w sprawie wyboru banku, który będzie obsługiwał transakcje finansowe związane z rozliczeniami pomiędzy właścicielami mieszkań a usługodawcami za utrzymanie wspólnych zasobów;

- o uzyskaniu HOA, Wielkiej Brytanii lub innej kompetentnej organizacji pożyczek na główne naprawy w domu;

- w sprawie wystawiania gwarancji dla takich transakcji finansowych;

- w sprawie procedury użytkowania działki przylegającej do domu;

- o korzystaniu z obiektów wchodzących w skład wspólnych zasobów domu przez osoby trzecie - np. w celach reklamowych;

- w sprawie umocowania osób uczestniczących w podpisywaniu umów o użytkowanie obiektów;

- o wprowadzeniu systemów informatycznych w ramach interakcji właścicieli mieszkań, a także o ustaleniu osób uprawnionych do korzystania z takich rozwiązań technologicznych;

- w sprawie trybu finansowania kosztów związanych z ustanowieniem spotkań z udziałem Kodeksu Karnego, HOA lub innej kompetentnej organizacji;

- o wyborze mechanizmów sterowania domem;

- o potrzebie bieżących naprawwłaściwość.

Zbadajmy, jak można prowadzić spotkania, o których mowa.

Formularze i tryb przeprowadzania spotkań właścicieli mieszkań

Zajęcie, o którym mowa, może zostać przeprowadzone:

- w formie głosowania osobistego - gdy właściciele osobiście w nim uczestniczą, omawiają sprawy i podejmują decyzje w ich sprawie;

- poprzez głosowanie nieobecnych mieszkańców - w sposób określony przez regulacyjne akty prawne Federacji Rosyjskiej;

- forma mieszana.

Regulacyjne akty prawne Federacji Rosyjskiej ustanowiły również procedurę przeprowadzenia przedmiotowej imprezy. Przede wszystkim ustawa określa częstotliwość, z jaką powinny odbywać się spotkania w celu ustalenia, w jaki sposób właściciele domu korzystają ze wspólnej własności budynku mieszkalnego. Jest to bardzo istotne kryterium z punktu widzenia efektywności zarządzania odpowiednimi obiektami.

Tak więc spotkania, o których mowa, muszą odbywać się raz w roku, chyba że lokalne przepisy ustanowione przez właścicieli mieszkań stanowią inaczej. Oprócz głównego spotkania właścicieli mogą odbyć się niezwykłe wydarzenia związane z omówieniem różnych aspektów zarządzania domem. Może je zainicjować dowolny obywatel spośród właścicieli mieszkania.

Walne zgromadzenie właścicieli jest uznawane za zgodne z prawem, jeśli spełnione jest kworum. Zgodnie z prawem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej powinno to być 50% ogólnej liczby głosów. Jeśli kworum nie zostanie spełnione, odbywa się kolejne walne zgromadzenie.

Gdyby któryś z właścicieli mieszkań zdecydował się na dyskusjępytanie, na przykład, w jaki sposób należy przeprowadzić bieżące remonty majątku wspólnego w apartamentowcu, w trybie nadzwyczajnym, to musi poinformować o swojej inicjatywie innych mieszkańców na 10 dni przed odpowiednim spotkaniem. Osoba musi przesłać sąsiadom informację o wydarzeniu w formie pisemnej lub zamieścić wiadomości o spotkaniu właścicieli mieszkań na specjalnych stanowiskach. Ten dokument musi zawierać:

- informacja o inicjatorze nadzwyczajnego zgromadzenia właścicieli;

- dane dotyczące formy spotkania;

-data, miejsce i godzina wydarzenia;

- główne kwestie w agendzie spotkania właścicieli;

- procedura badania właścicieli mieszkań wraz z informacjami do rozpatrzenia na spotkaniu.

Właściciele mieszkań posiadający 10% lub więcej głosów na zgromadzeniach mogą wystąpić do Kodeksu Karnego lub HOA z prośbą o zorganizowanie walnego zgromadzenia. Odwołanie musi mieć formę pisemną i zawierać punkty porządku obrad. W ciągu 45 dni od otrzymania odpowiedniego dokumentu, ale nie później niż 10 dni przed walnym zgromadzeniem, Kodeks Karny lub HOA muszą poinformować mieszkańców o odpowiednim zdarzeniu.

Takie inicjatywy mogą się również wiązać z omówieniem niuansów charakteryzujących naprawę majątku wspólnego w budynkach mieszkalnych czy np. wykorzystanie funduszu remontowego. Inicjatorem odpowiedniego zgromadzenia może być sama spółka zarządzająca lub spółka partnerska. Jednocześnie porządek obrad może zawierać:być sprawami, które zwykle leżą w kompetencjach spotkania właścicieli mieszkań.

Teraz przyjrzyjmy się, jak podejmowane są decyzje właścicieli domów.

Cechy podejmowania decyzji na spotkaniach właścicieli domów

Jak zauważyliśmy powyżej, realizacja działań związanych z utrzymaniem wspólnych zasobów w domu odbywa się na podstawie wyników głosowania na zebraniu właścicieli mieszkań. Właściwe decyzje są podejmowane przez właścicieli w ogólnej sprawie większością głosów, ale czasami wymagane jest poparcie dwóch trzecich mieszkańców w konkretnej sprawie.

Cechy głosowania na spotkaniu właścicieli mieszkań

Przydatne będzie zbadanie, w jaki sposób odbywa się głosowanie nad kwestiami znajdującymi się w porządku obrad na poszczególnych posiedzeniach. Na przykład w odniesieniu do procedur takich jak remont majątku wspólnego budynków mieszkalnych czy wydatkowanie środków, które mają być przeznaczone na odpowiednie cele. Głosowanie na zgromadzeniu właścicieli mieszkań może odbywać się osobiście lub za pośrednictwem pełnomocnika działającego na podstawie pełnomocnictwa. Każdy właściciel ma liczbę głosów proporcjonalną do jego udziału we własności wspólnych zasobów w domu. Informacje o osobach biorących udział w głosowaniu odnotowywane są w protokole zebrania właścicieli lokali.

Wyniki głosowania w ramach zebrania właścicieli mieszkań odnotowywane są w specjalnych protokołach, które są dokumentami urzędowymi. Ich kompilacja i zastosowaniepostanowienia w nich zawarte mogą mieć skutki prawne.

Sformułowanie wyników spotkania właścicieli

Kopie odpowiednich protokołów muszą zostać złożone przez upoważnionego obywatela do Kodeksu karnego, HOA lub innej właściwej organizacji w ciągu 10 dni od spotkania właścicieli mieszkań. Z kolei kodeks karny, HOA lub inna struktura musi przesłać protokół do organów regulacyjnych w ciągu 5 dni od otrzymania odnotowanego dokumentu. Jeśli te agencje rządowe otrzymają 2 lub więcej źródeł odpowiedniego rodzaju przez 3 kolejne miesiące, muszą zainicjować niezaplanowaną kontrolę działań obywateli związanych z zarządzaniem domem. Na przykład, jeśli mieszkańcy aktywnie dyskutują, jakie usługi utrzymania wspólnej własności budynku mieszkalnego powinny stanowić środki utrzymania odpowiednich obiektów, to właściwe organy państwowe mogą sprawdzić, na ile legalne są działania obywateli w ramach rozwiązywania takich problemów.

Protokół zebrania właścicieli mieszkań nie powinien zawierać rozstrzygnięć w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad przez inicjatorów wydarzenia. Najemcy są informowani o wynikach spotkania właścicieli mieszkań w ciągu 10 dni od sporządzenia stosownego dokumentu. Z reguły - umieszczając na specjalnych stojakach. Protokoły ustalające wyniki spotkania właścicieli mieszkań przechowywane są w miejscu wyznaczonym przez samych mieszkańców. Źródłem norm są protokoły z zebrania właścicieli, regulujące sposób wykorzystania wspólnej własności budynku mieszkalnego,obowiązkowe dla wszystkich mieszkańców, pod warunkiem, że sprawy rozpatrywane w porządku obrad należały do kompetencji właściwego organu zarządzającego budynkiem.

Od decyzji podjętych po spotkaniu właścicieli lokali właściciele lokalu mogą się odwołać do sądu. Na przykład, jeśli któryś z obywateli nie był usatysfakcjonowany sposobem, w jaki bez jego udziału została ustalona procedura wydawania środków na remont majątku wspólnego budynku mieszkalnego, lub jeśli głosował przeciw i uważa, że jego prawa zostały naruszone. Osoba może wystąpić do sądu w ciągu 6 miesięcy od dnia zapoznania się z decyzją zgromadzenia właścicieli lokalu.

W związku z tym własność wspólną właścicieli w budynku mieszkalnym należy wykorzystywać z uwzględnieniem interesów każdego najemcy. Ma prawo do wyrażania ich osobiście – na zebraniach właścicieli mieszkań lub w sądzie.