Podejście porównawcze. Metody ustalania wartości nieruchomości

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

W światowej praktyce w zakresie wyceny nieruchomości stosowane są trzy podejścia:

• porównawczy lub rynkowy;
• kosztowne;
• opłacalne.

Wybór metodologii w dużej mierze zależy od przedmiotu oceny i rzeczywistej sytuacji, która rozwinęła się wokół konkretnego rodzaju nieruchomości. Jednak podejście porównawcze w ustalaniu wartości szacunkowej jest nadal uważane za najbardziej wiarygodny sposób.

Podstawowe zasady benchmarkingu

Podejście porównawcze to zestaw metod określania wartości rynkowej nieruchomości. Wycena nieruchomość jest porównywana z podobnymi nieruchomościami.

Ocena opiera się na następujących zasadach:

• Popyt i podaż. Te dwa wskaźniki są ze sobą nierozerwalnie związane, ograniczona liczba ofert generuje określony popyt i odwrotnie, im więcej ofert, tym mniejszy popyt.
• Wymiana. Żaden kupujący nie zapłaci więcej, jeśli nieruchomość o podobnych cechach kosztuje mniej.

Pojęcie wartości rynkowej jest prawie identyczne z pojęciem ceny równowagi. Cena równowagi jest zbiorem cech ilościowych iczynniki cenowe, które określają podaż i popyt na porównywany produkt.

Główne kryteria wyboru porównywalnych nieruchomości do wyceny nieruchomości

Istnieje ogromna liczba elementów branych pod uwagę w analizie porównawczej, a ich kombinacja jest prawie nieskończona. Dlatego analiza ogranicza się do pewnej liczby czynników, które bezpośrednio wpływają na wycenę.

Porównania elementów. Jakość praw

Każde obciążenie lub służebność prowadzi do spadku wartości wycenianej nieruchomości. Oznacza to, że każde ograniczenie prawa własności jest obniżką ceny. Jeżeli wyceniany przedmiot nie ma takich braków w porównaniu z porównywalnymi przedmiotami, to cena, przeciwnie, wzrasta.

W przypadku działek dostępność służebności nie jest jedynym czynnikiem redukującym. Przy wycenie bardzo ważna jest wartość, przenosi własność gruntu lub prawo do dzierżawy, stałego użytkowania. Ostatnie dwa prawa określane są jako czynniki redukujące. Bardzo ważne jest, czy grunt ma pewne ograniczenia dotyczące dalszych transakcji z nim.

Warunki sprzedaży

Takie warunki są brane pod uwagę, jeśli wyceniany przedmiot rzeczywiście ma charakterystyczne cechy w momencie sprzedaży.

Upadłość jest czynnikiem redukującym, to znaczy, że sprzedający spieszy się z dokonaniem transakcji kupna i sprzedaży, ponieważ czas ekspozycji obiektu na rynku nieruchomości jest oczywiście skrócony w porównaniu z podobnymi obiektami.

Na ocenę duży wpływ mają również więzi rodzinne, związki partnerskiezwiązek, chociaż trudno jest ocenić te zagrożenia.

Jeżeli sprzedającego i kupującego łączą stosunki najmu, a planowane jest zawarcie między nimi umowy sprzedaży, to oczywiście w celu zaoszczędzenia na płatnościach podatkowych szacowany koszt zostanie zaniżony. W tym przypadku motywacja jest tylko jedna – skoro strony transakcji łączą inne relacje nierynkowe, to sprzedawca faktycznie kredytuje kupującego. Podobna sytuacja ma miejsce, jeśli transakcja odbywa się na warunkach opcji.

Perspektywa uzyskania dotacji państwowych na rozwój infrastruktury może doprowadzić do wzrostu szacunkowej wartości nieruchomości mieszkaniowych. Kwota oczekiwanych kredytów preferencyjnych jest określana na podstawie różnicy między kredytami preferencyjnymi a rynkowymi.

Warunki rynkowe

Można zastosować korektę w dół, jeśli istnieje znacząca różnica między wartością rynkową podobnej nieruchomości i nieruchomości eksperckiej.

Zmianę funkcjonalności można również uwzględnić w ocenie, ponieważ wpływa ona na równowagę podaży i popytu.

Lokalizacja nieruchomości

Kierowniki wartości	Czynniki obniżające koszty
Prestiż Sąsiedztwa Status innych właścicieli nieruchomości mieszkalnych Obszar rezerwowy Dostępność parkingu Dostępność do autostrad Obecność zabytków architektury i innych atrakcji Obszar rekreacyjny w pobliżu nieruchomości Unikalne cechy architektoniczne budynku	Odległość od centrum miasta Brak sklepów spożywczych w odległości spaceru Oddalenie od szkoły i placówek przedszkolnych Zła sytuacja środowiskowa w regionie Obecność przedsiębiorstw fabrycznych i magazynowych w pobliżu nieruchomości, składowiska odpadów

Czynniki fizyczne (dla ziemi)

Podejście porównawcze w wycenie działki obejmuje zebranie cech charakterystycznych nieruchomości:

• rozmiar;
• kształt;
• geologia;
• topografia;
• poziom przygotowania, to znaczy, czy ziemia została oczyszczona z roślinności, czy nieprawidłowości zostały wyeliminowane;
• jakościowe wskaźniki pokrywy glebowej.

Najbardziej godna uwagi jest obecność lub brak wzgórz lub zboczy, formacji skalnych lub rowów. Ważna jest również nośność ziemi, jej wytrzymałość, obecność wód gruntowych. Bardzo ważne jest, czy są informacje o możliwym występowaniu minerałów. Jeśli informacja się potwierdzi, ziemia z pewnością będzie obciążona w przyszłości.

Ogólna charakterystyka ocenianego obiektu

Podejście do porównywania rynków to badanie cech, które zwiększają wartość obiektów. Należą do nich:

• rozmiar budynku lub pomieszczenia;
• wysokość budynku;
• dostępność i powierzchnia zaplecza pomocniczego;
• wysokość sufitu.

Materiał, z którego wznoszony jest budynek, ma znaczenie, im nowocześniejszy i bardziej niezawodny, tym wyższa wartość nieruchomości. Ostatni, ale nie mniej ważny jest ogólny wygląd całego budynku, dostępność napraw i dogodne wejście. Jeśli wejście jest z podwórka, będzie to czynnik redukujący.

Brak naprawy jest powodem do zmiany raportu ewaluacyjnego. Taka kalkulacja dokonywana jest na podstawie kosztu prac remontowych lub konserwatorskich, z uwzględnieniem zysku, jaki przedsiębiorca otrzyma z inwestycji w budowę lub remont.

Czynniki ekonomiczne

Podejście porównawcze w nieruchomościach uwzględnia możliwe oszczędności na zasobach energetycznych podczas eksploatacji. Ciągły wzrost kosztów mediów sprawia, że ludzie nieustannie myślą o oszczędzaniu i korzystaniu z alternatywnych źródeł energii.

Ten czynnik jest szczególnie ważny, jeśli obiekt jest kupowany w celu dalszego leasingu. Im wyższy stosunek dochodów do kosztów, które pójdą na eksploatację budynku lub lokalu, tym mniejsza kwota kapitału zwrotnego w przychodach netto z najmu nieruchomości.

Ta kategoria obejmuje również wskaźnik obecności lub braku liczników, czy podjęto środki w celu zminimalizowania strat ciepła.

Inne wskaźniki

Ocena obejmuje uwzględnienie obecności lub braku elementów usługi. Najprostszym przykładem jest to, czy dom ma windę, czy nie. Obecność lub całkowity lub częściowy brak całej komunikacji,bardziej podłączony do systemu lokalnego. Jeśli jest zbyt wiele niedociągnięć, to przeprowadzana jest korekta w dół. Wycena nieruchomości odbywa się według różnych wskaźników.

Kroki obliczeń

Wszystkie obliczenia porównawcze są oparte na informacjach z otwartych źródeł na temat ostatnich transakcji z podobnymi nieruchomościami.

Kroki oceny:

1. Badanie podobnych ofert w określonym segmencie nieruchomości, identyfikacja porównywalnych nieruchomości, które zostały niedawno sprzedane.
2. Zebrane informacje są analizowane, a każda oferta jest indywidualnie porównywana z wycenianą nieruchomością.
3. Identyfikacja cech cenowych, zmiany w operacie szacunkowym.

Uzgadnianie skorygowanej ceny i ustalenie ostatecznego kosztu za pomocą podejścia porównawczego.

Zalety podejścia porównawczego

Po pierwsze, metoda pozwala na odzwierciedlenie opinii tylko typowych kupujących i sprzedających.

Wycena jest odzwierciedlona w cenach bieżących, z uwzględnieniem zmian warunków finansowych, a nawet procesów inflacyjnych. Szacunek jest zawsze uzasadniony statycznie.

Aby ocenić konkretną nieruchomość, nie musisz badać całego rynku nieruchomości, a jedynie podobne nieruchomości. Technika jest bardzo prosta, z wiarygodnymi wynikami.

… i wady

• Dość trudno ustalić rzeczywiste ceny.
• Pełne uzależnienie od aktywności i stabilności rynku nieruchomości.
• Trudność wuzgodnienie danych, jeśli podobne obiekty różnią się znacznie pod względem sprzedaży.

Zamykanie

Istota podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości jest jasna zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Technika pozwala stronom na badanie rynku nieruchomości i upewnienie się, że nie przegrali. Wycenę można przeprowadzić na podstawie już zrealizowanych transakcji lub ofert innych sprzedawców. W każdym razie techniką porównawczą jest usystematyzowanie i porównanie danych o podobnych nieruchomościach. Najważniejsze, aby wybór podobnych obiektów do porównania uwzględniał czynniki szczególne lub nietypowe, na przykład groźbę zajęcia zabezpieczenia, zmiany przepisów na poziomie lokalnym czy niezgodność z warunkami umowy pożyczki, obecność elementów przymusu.