Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości i przedsiębiorstw. Stosowanie podejścia dochodowego

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Podejście dochodowe to cała kombinacja metod oceny wartości nieruchomości, majątku organizacji, samego biznesu, w której określenie wartości odbywa się poprzez konwersję korzyści ekonomicznych, które są oczekiwane w przyszłości. Teoretyczne podstawy takiego podejścia są dość przekonujące. Wartość inwestycji to dotychczasowa wartość przyszłych korzyści, zdyskontowana stopą zwrotu, która odzwierciedla ryzyko inwestycji.

Jest to rozsądne i odpowiednie dla każdego działającego przedsiębiorstwa wykorzystywanego w dziedzinie produkcji i sprzedaży majątku, a także jego działalności, pod warunkiem generowania dodatnich zysków. Wartość ryzyk inwestycyjnych w ocenianej działalności wykazywana jest za pomocą stopy dyskontowej. W sensie ekonomicznym jest to obecnie stopa zwrotu, jakiej inwestorzy wymagają od kapitału zainwestowanego w porównywalne obiekty inwestycyjne według poziomu ryzyka, lub jest to stopa zwrotu z alternatywnych opcji inwestycyjnych o porównywalnym ryzyku w momencie oceny.

Funkcje

Zastosowanie dochodupodejście w praktyce okazuje się dość trudnym zadaniem, gdyż należy ocenić każdy ważny determinant kosztowy – stopę zwrotu i zysk. Jeśli te metody są wykorzystywane do oceny przedsiębiorstwa, to konieczne jest przeprowadzenie dokładnej analizy wszystkich ich kluczowych elementów, w tym kosztów, obrotów firmy, które mają bezpośredni wpływ na zyski, koszty i ryzyka, które są tworzone przez każdy element z osobna.

Podejście dochodowe do wyceny przedsiębiorstw jest stosowane dość często. Na przykład, jeśli mówimy o przejęciu lub fuzji, to ta metoda jest stosowana znacznie częściej niż kosztowna lub rynkowa. Inwestycja kapitałowa kupującego jest teraz dokonywana w oczekiwaniu na otrzymanie w przyszłości przepływów pieniężnych netto, których nie można nazwać gwarantowanymi, ponieważ charakteryzują się pewnym ryzykiem. Podejście dochodowe ujmuje te kluczowe wyznaczniki wartości, podczas gdy podejście rynkowe zwykle wymaga stosunku ceny do zarobków lub innej podobnej wielokrotności zarobków z perspektywy czasu, bez uwzględniania przyszłości.

Mnożniki rynkowe są z natury niewiarygodne i nie zapewniają takiego samego poziomu dokładności, jaki można osiągnąć, stosując podejście dochodowe z prognozami przyszłych zwrotów i stóp dyskontowych. Na przykład stosowany corocznie wskaźnik ceny do zarobków nie odzwierciedla odpowiednio oczekiwanych zmian w przyszłych latach. prawidłowystosowanie wskaźników daje możliwość pokazania ogólnych preferencji inwestorów i często są one cytowane przez sprzedawców lub źródła branżowe.

Użyj

Informacje dotyczące budżetu przedsiębiorstwa również wymagają analizy i ochrony, co powoduje konieczność przeprowadzenia zmian i opracowania skutków finansowych stworzonego planu, prognoz i podstawowych propozycji. Podejście dochodowe do wyceny przedsiębiorstw mierzy wszystkie założenia, które odnoszą się do tego, czy określone korzyści związane z przejęciem wynikają ze wzrostu przychodów, redukcji kosztów, usprawnień procesów lub redukcji kosztów kapitałowych. Za pomocą takiego podejścia można to wszystko zmierzyć i omówić. Ponadto można go wykorzystać do określenia terminu oczekiwanych korzyści, a także do wykazania spadku wartości przedsiębiorstwa w miarę przesuwania się korzyści w dalszą przyszłość.

Stosowanie podejścia dochodowego zapewnia kupującym i sprzedającym możliwość obliczenia godziwej wartości rynkowej przedsiębiorstwa, a także jego wartości inwestycyjnej dla jednego lub więcej strategicznych nabywców. Jeśli to rozróżnienie jest wystarczająco wyraźnie widoczne, sprzedający i kupujący mogą łatwo zidentyfikować korzyści z synergii i podejmować świadome decyzje.

Stosując podejście dochodowe do wyceny przedsiębiorstw, należy pamiętać, że na obliczoną wartość składa się wartość całej nieruchomości wykorzystywanej w ramach bezpośredniej działalności. WW ramach zastosowanego podejścia istnieje kilka metod oceny, które cieszą się największym zainteresowaniem. W szczególności mają zastosowanie takie metody podejścia dochodowego: kapitalizacja i dyskontowanie przepływów pieniężnych. Możesz rozważyć je bardziej szczegółowo.

Metody

Korzystając z metody kapitalizacji przepływów pieniężnych, określa się całkowitą wartość przedsiębiorstwa w zależności od przepływów pieniężnych generowanych przez potencjał majątkowy przedsiębiorstwa. Przepływy pieniężne przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa jako całości to różnica między wszystkimi wpływami i wypływami środków finansowych w danym okresie rozliczeniowym. Zazwyczaj do obliczeń stosuje się okres jednego roku. Technika polega na przekształceniu reprezentatywnego poziomu oczekiwanego przepływu pieniężnego na wartość bieżącą poprzez podzielenie całkowitej kwoty przepływu pieniężnego przez założoną stopę kapitalizacji. W takim przypadku odpowiedni jest strumień dochodu z pewnymi korektami.

Aby zastosować konwencjonalną metodę przepływu środków pieniężnych, do obliczenia kwoty bezwzględnego przepływu środków pieniężnych do kapitalizacji stosuje się dodawanie dochodu netto (obliczonego po opodatkowaniu) wydatków niepieniężnych. Tę metodę kalkulacji można uznać za bardziej uproszczoną niż kalkulacja wolnych przepływów pieniężnych, która uwzględnia wymaganą inwestycję kapitałową oraz potrzebę uzupełnienia kapitału obrotowego jako dodatek.

Zdyskontowane przepływy pieniężne

Ta metoda opiera się w zasadzie tylko na oczekiwanych przepływach pieniężnych generowanych przez samo przedsiębiorstwo. Jego charakterystyczną różnicą jest to, żeoszacowanie kosztów jest wymagane do obliczenia definicji reprezentatywnego poziomu przepływów pieniężnych. Ta metoda w krajach rozwiniętych jest najszerzej stosowana ze względu na to, że może być stosowana do uwzględnienia wszystkich perspektyw rozwojowych. Przepływy pieniężne w ujęciu ogólnym to suma dochodu netto i amortyzacji, z uwzględnieniem przyrostu kapitału obrotowego netto i inwestycji kapitałowych.

Są następujące warunki korzystania z metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych:

• istnieją powody, by sądzić, że przyszłe poziomy przepływów finansowych będą się różnić od obecnych, czyli mówimy o rozwijającym się przedsiębiorstwie;
• istnieją możliwości rozsądnego oszacowania przyszłych przepływów pieniężnych podczas korzystania z nieruchomości biznesowej lub komercyjnej;
• obiekt jest w trakcie budowy, pełny lub częściowy;
• przedsiębiorstwo jest dużym wielofunkcyjnym obiektem o znaczeniu komercyjnym.

Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest najlepsze, ale jego użycie jest bardzo pracochłonne. Istnieją szacunki, których nie można dokonać bez zastosowania tej metody. Wśród nich jest opracowanie projektu inwestycyjnego wraz z jego późniejszą oceną.

Zalety metody rabatowej

Jeśli praktykujesz podejście dochodowe do wyceny nieruchomości lub firmy metodą dyskontową, możesz zidentyfikować kilka głównych zalet. Przede wszystkim mowaOznacza to, że przyszłe zyski biznesowe bezpośrednio uwzględniają jedynie przewidywane bieżące koszty wytworzenia produktów, a następnie ich sprzedaży, a przyszłe inwestycje kapitałowe związane z utrzymaniem i rozbudową obiektów produkcyjnych lub handlowych znajdują odzwierciedlenie w prognozie zysku jedynie pośrednio poprzez ich bieżącą amortyzację.

Ważne punkty

Wycena obiektu podejściem dochodowym z brakiem zysku lub straty jako wskaźnikiem kalkulacji inwestycji przeprowadzana jest skorygowana o to, że zysk służy jako wskaźnik sprawozdawczości księgowej, w związku z czym podlega istotnym manipulacjom w przebieg pracy.

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych obejmuje trzy grupy modeli:

• dywidendy zdyskontowane;
• dochód rezydualny;
• zdyskontowane przepływy pieniężne.

Jeżeli podejście dochodowe jest praktykowane zgodnie z modelem dyskontowania dywidendy jako dowód przepływów pieniężnych, stosowane są wypłaty akcji. Pomimo tego, że model ten jest bardzo rozpowszechniony w zagranicznej praktyce wyznaczania i wyceny wartości majątku przedsiębiorstwa, ma wiele mankamentów. W modelach z zyskiem zatrzymanym nie ma stopnia księgowania. Istnieje różnica w polityce dywidendowej nie tylko dla poszczególnych przedsiębiorstw, ale także dla krajów jako całości. Ta metoda nie może być stosowana w przedsiębiorstwach, które nie mają zysku. Ten model najlepiej nadaje się do obliczania wartości udziałów mniejszościowych.

Model dochodu rezydualnego

Podejście dochodowe do wyceny metodą rezydualną zakłada, że kwota dochodu rezydualnego, czyli różnica między rzeczywistym zyskiem a zyskiem, który akcjonariusze przewidzieli w momencie zakupu samej firmy lub jej udziały będą wykorzystywane jako wskaźnik przepływów pieniężnych. Jeżeli wartość przedsiębiorstwa obliczono na podstawie założeń zgodnych z tym modelem, to będzie ona równa sumie wartości księgowej z wartością bieżącą pozostałej po niej oczekiwanej kwoty dochodu. Model ten wykazuje znaczną wrażliwość na jakość danych prezentowanych w sprawozdaniu finansowym. Jak na warunki rosyjskie, adekwatność takich informacji budzi poważne wątpliwości.

Korzyść dla akcjonariuszy

Oczywiście akcjonariusze lub akcjonariusze przedsiębiorstwa, które ma określoną historię, a także fakty wypłacania dywidendy, mogą wykorzystać model dyskontowy do obliczenia wartości własnej firmy. Sytuacja jest taka, że udziałowcy przedsiębiorstw z tego sektora rzadko stanowią mniejszość, więc dla nich najwłaściwszym sposobem byłoby zastosowanie podejścia dochodowego do wyceny nieruchomości i biznesu poprzez model zdyskontowanych wolnych przepływów pieniężnych. W tym systemie kluczowe są wolne przepływy pieniężne ze stopami dyskontowymi lub oczekiwanym zwrotem z zainwestowanego kapitału. Największym problemem związanym z zastosowaniem tego modelu jest dokładność prognozy wolnych przepływów pieniężnych, a także odpowiednie określenie stopy dyskontowej.

Jeżeli stosuje się podejście dochodowe, jak zdefiniowano powyżej, to przy użyciu metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych, dochód oczekiwany od firmy uwzględnia przewidywane przepływy pieniężne, które mogą zostać wycofane z obiegu po wymaganej reinwestycji części zysk gotówkowy. Wskaźnikiem jest, że przepływy pieniężne nie zależą od systemu księgowego stosowanego przez przedsiębiorstwo i jego polityki amortyzacji. Jednocześnie należy wziąć pod uwagę wszelkie przepływy pieniężne – wpływy i wypływy. Ocena finansowego znaczenia dyskontowania środków pieniężnych okazuje się taka, że w wyniku tych procesów są one pomniejszane o kwoty, które byłyby dostępne dla inwestora do czasu otrzymania określonego przepływu środków pieniężnych, gdyby zainwestował on swoje fundusze nie w tej branży w tej chwili, ale w niektórych - inne aktywa inwestycyjne o charakterze publicznym, na przykład płynne papiery wartościowe lub lokata bankowa.

Dodatkowe techniki

Podejście dochodowe, którego przykład został opisany wcześniej, jest ostatnio coraz rzadziej stosowane, a obecnie metoda wyceny stała się najbardziej powszechna. Służy do wyceny wszystkich rodzajów aktywów i opiera się na założeniu, że każdy składnik aktywów, który ma podstawowe cechy opcji, może być wyceniany jako ta opcja. W chwili obecnej najczęściej odchodzi się od podejścia dochodowego na rzecz modelu wyceny opcji (odpowiednio modelu Blacka-Scholesa).

Taki system, jeśli jest używany, umożliwia oszacowanie całkowitego kosztu kapitału własnego firmy lub przedsiębiorstwa w przypadku, gdy działa ono przy dużych stratach. Model ten ma na celu dalsze wyjaśnienie, dlaczego koszt kapitału własnego przedsiębiorstwa nie jest zerowy, nawet jeśli wartość całego przedsiębiorstwa spada poniżej nominalnej kwoty zadłużenia. Ale nawet biorąc pod uwagę tę przewagę, można zauważyć, że model Blacka-Scholesa oceny wartości rosyjskich przedsiębiorstw jest obecnie coraz bardziej teoretyczny. Głównym problemem, z powodu którego nie można zastosować tego modelu do rodzimych przedsiębiorstw, jest brak pewnych dowodów na istotne parametry modelu.

Wnioski

Podejście dochodowe do wyceny przedsiębiorstw i nieruchomości stało się znacznie mniej powszechne i dzieje się tak z wielu powodów. W szczególności dotyczy to niedociągnięć, przez które występują trudności w jego wykorzystaniu na rynku konsumenckim. Przede wszystkim należy zauważyć, jak trudno jest prognozować przyszłe koszty usług i produktów, materiałów i surowców, a także zestaw innych wskaźników kosztowych. Jednocześnie możemy mówić o pewnej subiektywności ocen eksperckich. Ponadto problem tkwi w niskim ujawnianiu informacji o rosyjskich przedsiębiorstwach, a tak naprawdę jest to konieczne do dokonywania kompetentnych obliczeń i kompilacji modelu Blacka-Scholesa. Wynika to w dużej mierze z niskiej kultury korporacyjnej takichprzedsiębiorstw.

Zdecydowana większość udziałów, w tym duże, skupiona jest w rękach niewielkiej liczby osób, a udział akcjonariuszy mniejszościowych i drobnych właścicieli, których udział jest bardzo mały, w kapitale zakładowym jest znikomy. Okazuje się, że wiele przedsiębiorstw po prostu nie jest zainteresowanych ujawnianiem jakichkolwiek informacji. Dlatego obliczanie metodą dochodową jest zauważalnie bardziej skomplikowane w odniesieniu do większości branż i przedsiębiorstw w Rosji. W innych warunkach sprawdza się najlepiej, pokazując wszystkie swoje zalety i niezawodność.