Rozwój nieruchomości i jego rola w rozwoju gospodarczym. Pojęcie, rodzaje, zasady i podstawy rozwoju

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Rozwój nieruchomości to wieloetapowy proces, który w dzisiejszym środowisku może być ryzykowny, długotrwały i złożony. Istnieje wiele przeszkód, które mogą stanąć na drodze rozwoju nieruchomości. Taki proces może trwać latami, zanim projekt od początkowego etapu planowania do ukończenia. Projekty deweloperskie mogą być również bardzo lukratywnymi możliwościami inwestycyjnymi.

Koncepcja

W ostatnich latach pojawiła się nowa koncepcja w terminologii ekonomicznej - działalność deweloperska. Rozwój tej branży odnosi się do działalności przedsiębiorczej, która obejmuje zmiany w istniejących budynkach, konstrukcjach lub gruntach, prowadząc do wzrostu ich wartości rynkowej.

Development to rodzaj działalności, który wiąże się z tworzeniem, przebudową lub zmianą istniejącej nieruchomości lub gruntu pod budowę budynków wielokondygnacyjnych, handlowych, biurowych, przemysłowych i magazynowych, w celu uzyskaniadochód z ich wzrostu cen.

Koncepcja

Trudność poprawy rozwoju branży budowlanej doprowadziła do rozszerzenia badań naukowych i stosowanych w zakresie opracowywania i wdrażania nowych form, metod i systemów zarządzania nieruchomościami w celu zwiększenia konkurencyjności i produktywności ich działalność.

Jedną z tych form jest rozwój. Rozwój rozwoju nieruchomości w Federacji Rosyjskiej to stosunkowo nowy rodzaj działalności, który pojawił się w wyniku trendów gospodarki rynkowej w powiązanych obszarach biznesowych w zakresie nieruchomości, inwestycji i budownictwa.

Według danych rosyjskiej ekonomii Mazura I. I., Shapiro V. D., którzy byli zaangażowani w prace badawcze w dziedzinie zarządzania i rozwoju nieruchomości, rozwój jest szczególnym procesem i rodzajem działalności zawodowej (biznesu), który wiąże się z wysokiej jakości przekształceniem nieruchomości w celu zwiększenia jej wartości.

Rozwój to proces, dzięki któremu osiągana jest wysokiej jakości zmiana w nieruchomościach.

W końcu głównymi oznakami rozwoju są określone wskaźniki jakościowe, czyli podstawowe przekształcenie i wzrost ceny obiektu nieruchomości, a także produktywność i zwrot z inwestycji.

Z drugiej strony rozwój pełni również funkcję systemu zarządzania procesem tworzenia i rozwoju nieruchomości, w wyniku czego jej rzeczowa, finansowa i prawnaspecyfikacje.

Zmiana obiektu w trakcie realizacji następuje w taki sposób, że jego cena wzrasta kilkukrotnie.

W rezultacie fizyczne procesy rozwoju zapewniają pojawienie się nowych właściwości konsumpcyjnych obiektu, które odpowiadają zmieniającym się potrzebom społeczeństwa. Zmiany te mogą być zarówno dramatyczne, jak i mało widoczne z zewnątrz. Zawsze jednak są niezbędnym znakiem rozwoju, warunkiem koniecznym do zwiększenia efektu finansowego korzystania z nieruchomości.

Właściwości zmieniają się w czasie podczas opracowywania, aby sprostać potrzebom społeczeństwa.

Finansowe procesy rozwojowe realizowane są w postaci wzrostu ceny nieruchomości w wyniku dokonanych zmian fizycznych. Jednocześnie podwyżce cen nie zapewniają żadne zmiany fizyczne, a jedynie takie, które spełniają wymagania rynku i potrzeby jego klientów.

Im więcej tego dopasowania, tym wyższa wartość utworzonego obiektu i wyższa wydajność tworzenia.

Wydajność rozwoju poprawi się, jeśli zaspokoi potrzeby klientów.

Zgodnie ze swoją strukturą firma może być zdywersyfikowanym koncernem inwestycyjno-budowlanym lub holdingiem o złożonym, rozwiniętym systemie, który składa się z kilku organizacji, z których każda zajmuje swoje miejsce w określonej hierarchii i posiada własną cel.

Należy podkreślić, że nie wszystkie organizacje uczestniczące wproces tworzenia i realizacji projektu inwestycyjno-budowlanego, są częścią struktury (systemu) firmy deweloperskiej.

Mogą to być firmy miejskie i prywatne zaangażowane w określone fazy projektu. Ale im bardziej są one objęte tym holdingiem inwestycyjno-budowlanym i podlegają ogólnemu zarządowi firmy deweloperskiej, tym bardziej ta firma będzie pracować. Jednocześnie firmy te będą pełnić określone funkcje zarządzania, organizacji, motywacji, kontroli itp.

Rozwój to nowy rodzaj działalności gospodarczej związany z pracami restauracyjnymi, inżynieryjnymi, budowlanymi i innymi. Po zakończeniu tych prac następuje zmiana jakościowa nieruchomości i wzrost wartości nieruchomości.

Różnice między rozwojem rosyjskim a zagranicznym

Główna różnica polega na tym, że zachodni rozwój opiera się na schemacie potrzeby stworzenia obiektu nieruchomości, który został oparty na badaniach marketingowych. W naszym stanie powstaje projekt inwestycyjny na konkretną działkę, która jest dostępna pod projekt.

Rozwój nieruchomości w Rosji oznacza, że nasze firmy nie mogą jeszcze konkurować z zagranicznymi, ale ta doktryna staje się coraz bardziej popularna ze względu na rozwijający się system urbanistyczny i europeizację nowoczesnego społeczeństwa. Rola programistów staje się coraz bardziej namacalna. Potrafią organizować fundamentalnezmiany. Przekształcenia dokonuje się na różne sposoby. Deweloperzy to biznesmeni i specjaliści o szerokim profilu: w dziedzinie prawa, pieniędzy i budownictwa. W Rosji jest ich niewielu, a cena ich usług jest dość wysoka.

Zadania programistyczne

Głównym celem rozwoju i zarządzania nieruchomościami jest maksymalizacja dochodu z nieruchomości. Źródłem tego dochodu jest wartość dodana, która powstała w trakcie realizacji projektu jako różnica między kosztem obiektu a kosztem projektu.

Tutaj działalność dewelopera musi koncentrować się na maksymalizacji wartości gotowego obiektu i minimalizacji kosztów.

Główne cele profesjonalnego rozwoju nieruchomości:

1. Sprawna organizacja procesu zatwierdzania projektów z agencjami rządowymi.
2. Sprawna organizacja pracy z wykonawcami, a także pozyskiwanie rzetelnych wykonawców przy minimalizacji cen i czasu realizacji projektów poprzez licytację kontraktów. Jednym z podstawowych narzędzi doskonalenia zarządzania częścią budowlaną (realizacją) projektów deweloperskich jest zaangażowanie profesjonalnych kierowników projektów ze znajomością technologii budowlanych.
3. Sprawna organizacja finansowania projektów - tworzenie ekonomicznie opłacalnego i ugruntowanego mechanizmu alokacji środków finansowych, który obejmuje łączenie różnych źródeł finansowania i zmianę proporcji między nimi w miarę postępówprojekt.

Źródła finansowania projektów deweloperskich to: kapitał własny, finansowanie bezpośrednie, środki pożyczone (w tym kredyty bankowe, fundusze).

Każde z tych źródeł ma swoje zalety i wady. W rezultacie środki własne dewelopera stanowią zwykle najmniejszą część całkowitego finansowania przeznaczonego na projekt.

Głównym źródłem finansowania projektu na etapie budowy są pożyczone środki i środki z bezpośrednich źródeł finansowania, przy czym udział tych ostatnich wzrasta wraz z zakończeniem projektu. Deweloper musi być w stanie łączyć te źródła w miarę postępu projektu, unikając niepotrzebnego uzależnienia projektu od alokacji środków z kredytów i minimalizując opłatę za przyciągane środki.

4. Efektywna organizacja sprzedaży (wynajmu) obiektu, która powstaje przy zaangażowaniu wyspecjalizowanych firm maklerskich. Zwiększanie zdolności zespołów sprzedażowych poprzez wykorzystanie różnych sposobów organizacji sprzedaży obejmuje: pracę przez Internet, korzystanie z sieci społecznościowych, sprzedaż w terenie.

Zasady

Jedną z głównych zasad rozwoju nieruchomości jest stworzenie silnego zespołu konsultantów, którzy będą pracować na różnych etapach projektu – od prac marketingowych po realizację obsługi placów budów. Przyciągnięcie takich fachowców nie jest tanie, ale jak pokazuje doświadczenie, jest opłacalne.

Wł. Każdy krok w rozwoju projektu powinien podkreślać główne punkty, przy pomyślnej realizacji których można oczekiwać pomyślnego wyniku całego projektu. Badania rynku powinny odpowiedzieć na następujące pytania:

• w jakim sektorze rynku znajdują się obecnie niewypełnione nisze i czy pozostaną one w przyszłości;
• jaki jest bardziej możliwy poziom cen sprzedaży zabudowanej powierzchni;
• jaka jest prognoza rentowności projektu;
• jaki poziom konkurencji w danym sektorze;
• prawdopodobne zagrożenia i sposoby ich ograniczenia.

Badania rynku nieruchomości pozwalają znaleźć istniejącą równowagę podaży i popytu w różnych sektorach, a tym samym zidentyfikować niewypełnione nisze, w których brakuje pewnych obszarów.

Badanie ceny sprzedaży i ceny budowy pozwala znaleźć sektory, w których efektywność projektu deweloperskiego będzie maksymalna.

W opracowaniu należy zwrócić szczególną uwagę na prognozy tych cech, ponieważ sytuacja na rynku stale się zmienia. Badanie powinno również zawierać studium pracy konkurentów, określając ich mocne i słabe strony.

Wyświetlenia

Powszechnie rozróżnia się dwa główne typy rozwoju: rozwój opłat i rozwój spekulacyjny.

Fee-development to rodzaj działalności budowlanej, w której firma deweloperska nie jest właścicielem budowanego obiektu, a jedynie zajmuje się czystym rozwojem bez funkcji inwestycyjnych. Ten rodzaj rozwoju jestnajmniejsze ryzyko.

Tradycyjny rozwój na współczesnym rosyjskim rynku budowlanym oznacza niezbędny udział funduszy deweloperskich w aspektach inwestycyjnych i budowlanych.

Udział roli firmy budowlanej w projektach inwestycyjnych waha się od 100 do 35-40 proc.

Rozwój spekulacyjny jest trudniejszy niż pierwsza opcja. Deweloper buduje nieruchomości komercyjne, występując w roli fundatora projektu. Schemat finansowy dużych projektów deweloperskich to złożone połączenie środków własnych dewelopera oraz pozyskanych inwestycji: kredytów bankowych i płatności od przyszłych najemców.

Wysokim zyskom z rozwoju spekulacyjnego towarzyszy wysokie ryzyko w przypadku niepowodzenia projektu. Rozwój spekulacyjny to najtrudniejsza forma relacji pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego na rynku nieruchomości, ponieważ w jednym projekcie miesza się nieruchomość, proces budowlany, projektowanie i niezwykle trudne operacje bankowe.

Kto jest programistą?

Programista to firma, która tworzy obiekt i zarządza tym procesem. Całość prac wykonanych przez dewelopera to kompleksowy projekt inwestycyjny z zakresu nieruchomości. W trakcie realizacji projektu deweloper (tzw. deweloper) stara się minimalizować ryzyko i zwiększać rentowność. W niektórych przypadkach może działać tylko jako wykonawca i otrzymywać stałą opłatę od klienta za swoją pracę. Jeśli deweloperpełni rolę inicjatora projektu, a następnie jest zmuszony do podjęcia całego ryzyka.

Deweloper to profesjonalista z branży nieruchomości, który specjalizuje się w tworzeniu nowych lub odnawianiu istniejących nieruchomości, ich skutecznym marketingu i sprzedaży. Pracownicy ci często współpracują z partnerami, aby dzielić ryzyko i obciążenie pracą, i mogą pracować dla dużych firm, które zajmują się rozwojem nieruchomości na dużą skalę lub wykorzystują inwestycje w nieruchomości jako jeden instrument inwestycyjny w zróżnicowanym portfelu.

Ludzie mogą podejść do kariery programisty z różnych perspektyw. Deweloperzy mogą mieć stopnie naukowe w zakresie rozwoju nieruchomości lub wywodzić się z funkcji pośrednika w obrocie nieruchomościami, wykonawcy lub architekta.

Praca dewelopera to bardzo trudne zadanie. Deweloperzy powinni być w stanie ocenić szeroki zakres przyszłych scenariuszy i określić, czy są one wykonalne i akceptowalne. Może spojrzeć na pustą działkę i dostrzec w niej potencjał lub wybrać się na wycieczkę po zrujnowanym budynku i stworzyć plan przebudowy i udanej sprzedaży w przyszłości.

Deweloperzy zwykle pracują na dużą skalę, angażując się w budowę wielu jednostek, które mogą obejmować tysiące nieruchomości.

Doświadczenie w branży nieruchomości ma kluczowe znaczenie, ponieważ deweloper musi dobrze znać rynek, aby zrozumieć, czy projekt zakończy się sukcesem, czy nie. Deweloperzy potrzebują również powiązań z samorządami, aby pomóc im się spotkaćprojekty, począwszy od osób w biurze, które mogą udzielić wskazówek, które pomogą posunąć projekt do przodu, do współpracowników planowania w gminie, którzy będą kontynuować te projekty.

Dobry programista jest również częścią większego zespołu. Deweloper musi współpracować z architektami, wykonawcami, architektami krajobrazu, politykami, agentami nieruchomości i wieloma innymi profesjonalistami, aby poprowadzić projekt od początku do końca. Deweloperzy muszą wybierać dobre zespoły, efektywnie je organizować i zarządzać nimi, aby sprostać potrzebom projektu i członków zespołu, zachowując jednocześnie kontrolę nad całością rozwoju.

Wielu deweloperów wybiera określony obszar specjalizacji, taki jak wysokiej klasy nieruchomości mieszkalne, nieruchomości komercyjne, nieruchomości średniej klasy, mieszkania o niskich dochodach i tak dalej.

Programiści mogą również rozszerzać granice geograficzne swoich projektów. Na przykład inwestycja związana z rynkiem luksusowych mieszkań w Nowym Jorku niekoniecznie odniesie taki sukces w Minneapolis.

Etapy projektu

Projekt deweloperski mieszkaniowy można podzielić na trzy fazy:

1. Wczesny etap: Na początkowym etapie projekt koncentruje się na ekspertyzach, badaniach i pozwoleniach. Jest to zazwyczaj najbardziej niespójna część w czasie trwania. Inwestowanie na tym etapie niesie ze sobą największe i najbardziej zróżnicowane ryzyko, ponieważ istnieje wiele nieznanych czynników. Niektóre z głównych kroków w tej fazie obejmują następujące procedury:

• ocena środowiskowa;
• egzaminy;
• analiza rynku i studium wykonalności;
• nabycie gruntu lub zabezpieczenie praw do zakupu gruntu;
• plany lokalizacji, plany rozwoju i plany budowy;
• organizacja finansowania budowy;
• Ulepszenia infrastruktury.

2. Etap środkowy (etap budowy): obejmuje budowę i ulepszanie budynków. Ponieważ prace przedprojektowe zostały już zakończone, ryzyko projektu na tym etapie jest znacznie zmniejszone, ale nie całkowicie wyeliminowane. Niektóre z głównych kroków w tej fazie obejmują procedury:

• pozyskiwanie finansowania budowy;
• marketing projektu;
• przed-leasing;
• organizacja zarządzania nieruchomościami (chyba że zostało to zrobione w fazie przygotowawczej).

3. Ostatni etap (eksploatacja): to pierwszy etap cyklu życia budynku. Chociaż ryzyko związane z przedbudową i budową można już na tym etapie wyeliminować, stan najemców nadal jest zagrożony. Niektóre działania w końcowej fazie obejmują następujące procedury:

• wyszukaj kupującego, jeśli jeszcze tego nie zrobiono;
• marketing stały i leasing;
• określenie strategii retencji;
• wzmocnienie zarządzania nieruchomościami;
• osiągnij stabilizację.

A jeśli mamy do czynienia z nieruchomościami komercyjnymi?

Aby inwestycja przyniosłaoczekiwany zysk, musisz martwić się o jego odpowiednie umiejscowienie i promocję na rynku. W tej chwili w Rosji zadanie komplikuje fakt, że konkurencja na tym rynku jest niezwykle duża. Z tego powodu rozwój nieruchomości komercyjnych jest bardziej istotny niż kiedykolwiek.

Rozwój nieruchomości komercyjnych ma wiele zalet dla finansisty. Główne z nich to:

• stopniowy wzrost cen powierzchni handlowej, co pozwala im wkrótce odsprzedać powierzchnię po wyższych kosztach;
• możliwość uzyskania pasywnego dochodu z wynajmu;
• bezpieczna inwestycja przy najmniejszym ryzyku.

W każdym razie sam obiekt ma pewną wartość, ponieważ w razie potrzeby, w każdej chwili możesz uzyskać środki z jego realizacji.

Zastosowanie rozwoju w handlu

Biorąc pod uwagę rozwój rozwoju nieruchomości handlowych, możemy wyróżnić główne zadania, jakie w tym przypadku stawiane są przed inwestorem.

Obejmują one:

• Badania rynkowe w celu identyfikacji konkurentów i znalezienia najlepszych opcji przyciągania klientów do kompleksu handlowo-rozrywkowego;
• wyszukaj optymalnej lokalizacji dla lokalizacji centrum handlowego lub biznesowego, biorąc pod uwagę przepływ ludzi;
• opracowanie proponowanego planu lokalizacji powierzchni handlowej (podział na strefy).

W przypadku centrów handlowych cena wynajmu zależy nie tylko od powierzchni lokalu, ale także od jego lokalizacji - punktów, które znajdują się bliżej wejścia lub w miejscach ogromnych tłumów ludzi będziekosztować więcej.

Od czasu do czasu może być również konieczne przyciągnięcie dodatkowych inwestycji w budownictwo.

Nieruchomość magazynowa

Nieruchomości magazynowe to dziś jeden z najbardziej atrakcyjnych segmentów rosyjskiego rynku deweloperskiego. Rynek jest wciąż daleki od nasycenia. Oferty obiektów wysokiej jakości są nieistotne. Popyt jest znaczny. Zwrot z inwestycji to około 15-17%, a okres zwrotu to 4-5 lat. Realizację projektów z zakresu zagospodarowania nieruchomości magazynowych prowadzą zarówno duzi deweloperzy, jak i średni.

Wniosek

Zatem rozwój to system powiązań ekonomicznych, organizacyjnych, prawnych i fizycznych na rynku nieruchomości. Realizacja projektu w tym obszarze ma możliwość zastosowania innowacji i uzyskania opłacalności w oparciu o ich inwestycję.