Co to jest podatek od sprzedaży nieruchomości?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Procedurę obliczania i pobierania podatku od nieruchomości określa odpowiedni kod. Przepisy zmieniają się z roku na rok. Jednocześnie zmieniają się prawa i obowiązki obywateli w zakresie podatków. Bez zmian pozostaje konieczność płacenia podatku.

Jaki jest podatek od sprzedaży nieruchomości?

Własność nieruchomości może być własnością osoby prywatnej, prywatnego przedsiębiorstwa lub urzędu gminy. Rodzaje nieruchomości obejmują różne opcje: lokale mieszkalne, lokale użytkowe (budynki handlowe lub biurowe), lokale przemysłowe, grunty i grunty rolne. Właściciel może mieć prawo wyłącznej własności lub jako część udziału. We wszystkich przypadkach, jeśli transakcja mieści się w opisie podlegającym opodatkowaniu, podatek od sprzedaży nieruchomości pozostaje obowiązkowy.

System kontroli jest prowadzony przez organy podatkowe i ich jednostki terytorialne. Faktzapłata lub brak zapłaty podatku znajduje odzwierciedlenie w rocznej deklaracji składanej przez obywateli.

Zasady ogólne

Zgodnie z rosyjskim prawem każdy oficjalnie otrzymany zysk podlega opodatkowaniu. Z tego punktu widzenia zbycie nieruchomości uważa się za korzystne dla właściciela. W związku z tym to sprzedający jest zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości.

Artykuł 224 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej stanowi, że kwota wpływów z przeniesienia własności nieruchomości powinna być opodatkowana stawką 13%. Jednak to prawo nie obowiązuje we wszystkich przypadkach. Szczegóły zostaną omówione w tym artykule.

Inne prawo, do którego można się odnieść, to ustawa federalna nr 382. Obowiązuje ona od początku 2016 r. Zgodnie z przepisami tej ustawy, podatek od sprzedaży nieruchomości w zakresie prawnym opiera się na warunkach własności. Ten dokument uwzględnia dwa rodzaje kadencji według czasu trwania:

• Przeniesienie własności nieruchomości do 2016 roku.
• Właściciele nieruchomości, których prawa zostaną ustalone po 01.01.2016.

Pierwsza kategoria obywateli przy zbywaniu nieruchomości kieruje się przepisami prawa obowiązującego do początku 2016 roku. Zgodnie z tą ustawą, podatek jest obowiązkowy dla wszystkich właścicieli, którzy zbywają nieruchomość w ciągu pierwszych 3 lat po przeniesieniu własności. W przypadku drugiej kategorii obowiązuje nowa procedura, zgodnie z którą okres odniesienia własności wynosi 5 lat.

Kto nie może zapłacić?

Jeśli weźmiemy pod uwagę ogólną procedurę pobierania podatków, prawo przewidujeokoliczności, w których podatek od sprzedaży nieruchomości dla osób fizycznych staje się nieistotny bez względu na okres posiadania. W szczególności rozważany jest sposób przeniesienia na nieruchomość. Są to następujące przypadki:

1. Gdy nieruchomość przechodzi do właściciela pod warunkiem dożywotniej zależności poprzedniego właściciela.
2. Właściwość dziedziczona.
3. Alienacja obiektów nieruchomości, do których prawo powstało w wyniku prywatyzacji.
4. Podstawą własności jest umowa darowizny.

Jeżeli dokument tytułowy należy do jednej z tych kategorii, transakcja nie powinna być klasyfikowana jako dodatkowy dochód i odpowiednio podlegać opodatkowaniu.

Istnieją również funkcje według regionu. Jak wiadomo, przepisy krajowe dzielą się na federalne i terytorialne. Władze lokalne mają prawo do dostosowywania niektórych ustaw federalnych bez fundamentalnych sprzeczności. W praktyce w przypadku pewnej kategorii obywateli zazwyczaj łagodzi się w ten sposób okoliczności. Podatek od sprzedaży nieruchomości nie jest wyjątkiem.

Na przykład w okręgu Chanty-Mansyjsk istnieje prawo, zgodnie z którym dochód ze sprzedaży nieruchomości nie jest opodatkowany nawet przez pierwsze 3 lata posiadania. Podobne zasady obowiązują na Terytorium Stawropola: tutaj okres transakcji podlegających opodatkowaniu został skrócony z 5 do 3 lat. Aby dowiedzieć się, jaki podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić w danym regionie, należy śledzić zmiany terytorialneprawa.

Jak obliczyć?

Citizen S. A. sprzedał dom kupiony 1,5 roku temu za 6 300 000 rubli. Jego sprawa pod każdym względem pasuje do definicji prawa. Jest oficjalnie zatrudniony, a jego staż pracy wynosi ponad 10 lat. Jaka będzie wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości dla obywatela S. A.

Aby przygotować deklarację za rok, musisz wziąć następujące informacje:

6 300 000 – 1 000 000=5 300 000 – kwota podstawowa podatku

Kwota podatku: (6 300 000 - 1 000 000) x 13%=689 000 rubli

Ale na długo przed terminem złożenia deklaracji, S. A. zebrała dokumenty do odliczenia i otrzymała potwierdzenie z urzędu skarbowego. Kwota potrącenia była maksymalna. Teraz obliczenia wyglądają inaczej:

(6 300 000 - 5 300 000) x 13%=130 000 rubli rzeczywista kwota płatności.

Jeżeli obywatel S. A. zawarłby transakcję 5 lat po zakupie, to zostałby zaliczony do kategorii zwolnionych.

Dla osób fizycznych

Podatek od sprzedaży nieruchomości dla osób fizycznych, jej cech i procedury płatności jest określony w rozdziale 23 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej. Tak więc podmioty prawa, które mają prawo do otrzymywania dochodów na terytorium Federacji Rosyjskiej, dzielą się na trzy kategorie:

1. Mieszkaniec kraju to obywatel, który mieszkał w Rosji przez co najmniej 183 dni w ciągu ostatniego roku.
2. Nierezydenci - osoby, które nie należą do poprzedniej kategorii.
3. Definicja warunkowa - mieszkańcy waluty to obywatele Federacji Rosyjskiej, którzy mieszkali w innym kraju przez ostatni rok, ale odwiedzają Rosję przynajmniej raz w roku.

W przypadku sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta, podatki i procedurę ich obliczania reguluje art. 209 Ordynacji podatkowej. W związku z tym stosuje się dla nich osobny zestaw poboru podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dla osób prawnych

Gdy osoba prawna zbywa nieruchomość we własnym bilansie, procedura obliczania opodatkowania jest w dużej mierze uzależniona od wybranego systemu podatkowego. Pewne jest jednak to, że ze sprzedaży nieruchomości osoba prawna uzyskuje dochód. W związku z tym dochód ten powinien znaleźć odzwierciedlenie w bilansie firmy. Nadal rozważamy podatek od sprzedaży nieruchomości. Od jakiej kwoty i w jakiej kolejności osoba prawna powinna ją zapłacić? Należy wziąć pod uwagę przynależność do jednego z następujących reżimów podatkowych:

1. UTII.
2. Uproszczony system.
3. System patentowy.

Pod uwagę brany jest również rodzaj nieruchomości. Może być mieszkalny, komercyjny, gruntowy lub pod ziemią.

Istotne są również informacje faktyczne i forma własności: czy firma faktycznie prowadzi działalność handlową, czy założyciele są rezydentami czy nierezydentami Federacji Rosyjskiej? Aby odpowiedzieć na wszystkie te pytania, należy kierować się art. 23 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.

W przypadku sprzedaży mieszkania przez osobę prawną, dochód nie podlega opodatkowaniu VAT, ale podatek dochodowy jest obowiązkowy. Stawka podatku dochodowego zależy również od stanu cywilnego założycieli (mieszkańca)lub nierezydentem). Jeśli mówimy o zbyciu lokali niemieszkalnych, które znajdują się w bilansie przedsiębiorstwa, to kwota dochodu podlega zarówno podatkowi dochodowemu, jak i VAT. Jednocześnie podatek dochodowy jest naliczany nie od kwoty transakcji, ale od kwoty dochodu netto.

Ważny niuans: podatek od sprzedaży nieruchomości komercyjnych nie uwzględnia liczby lat posiadania. Kolejny niuans z zakresu optymalizacji podatkowej mówi, że firma ma prawo do obniżenia kwoty dochodu o cenę rezydualną obiektu. Jeżeli po obliczeniach księgowych różnica między kwotą transakcji a kwotą ostateczną okaże się ujemna, wówczas wartość ta jest klasyfikowana jako strata dla przedsiębiorstwa.

Czy emeryci powinni płacić?

Czy obowiązuje podatek od sprzedaży nieruchomości osobom fizycznym - emerytom i innym szczególnym kategoriom obywateli? Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie przewiduje się zachęt podatkowych ani ulg związanych ze statusem społecznym obywateli. Emeryci muszą płacić podatek, jeśli należą do ogólnej kategorii podatników.

Ważne jest rozróżnienie między podatkiem od nieruchomości a podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podatek od nieruchomości od 2014 roku nie dotyczy emerytów. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy emeryt korzysta z nieruchomości w celach zarobkowych. W przeciwnym razie podlegają ogólnej procedurze: podatek od sprzedaży nieruchomości przez 3 lata będzie dla nich obowiązkowy.

Ale emeryci mają możliwość znacznego obniżenia podatku lub nawet zwolnienia. Aby to zrobić, muszą skorzystać z odliczenia majątkowego. Do 2012 roku odliczenie nie dotyczyło emerytów. Przyjęcie ustawy federalnej nr 330 zapewniło imtakie prawo.

Dzięki tej ustawie emeryci mogą otrzymać jedną z następujących opcji odliczenia podatku po sprzedaży nieruchomości:

• Jeżeli własność została naprawiona ponad 3 lata temu, są one całkowicie zwalniane na zasadach ogólnych.
• Jeżeli okres posiadania jest krótszy, a wartość przedmiotu nie przekracza 1 miliona rubli, mogą otrzymać obniżkę podstawy opodatkowania do kwoty, która została wydana przy zakupie przedmiotu.

Odliczenia

Podmioty opodatkowania mają prawo do odliczenia podatku od nieruchomości. Dotyczy to tych obywateli, którzy są oficjalnie zatrudnieni i odliczają podatek dochodowy lub podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 13% od swoich dochodów. Istnieją trzy opcje odliczenia:

• Całkowite wydanie.
• Częściowe.
• Pobieranie podatku od całej kwoty przychodów.

Jednocześnie maksymalna kwota, o jaką można zmniejszyć kwotę podatku, wynosi 1 milion rubli.

Przykład: obywatel sprzedaje mieszkanie kupione 2,5 roku temu za 4 500 000 rubli. Do czasu złożenia oświadczenia obywatel przygotował również dokumenty do potrącenia. Przysługiwał mu maksymalny odliczenie. W rezultacie kwota podstawy opodatkowania dla niego wyniosła 3 500 000 rubli, a podatki - 455 000 rubli.

Odpowiadając na pytanie, jaki podatek należy zapłacić od sprzedaży nieruchomości, należy wspomnieć o możliwości współwłasności. Jeżeli własność nieruchomości obejmuje kilka osób, wówczas obowiązek zapłaty podatku również rozkłada się w zależności od udziału każdej z nichz nich. Lub współwłaściciele mogą uzgodnić między sobą i zaciągnąć zobowiązanie podatkowe w innej kolejności.

Obywatele mogą skorzystać z odliczenia więcej niż raz, ponieważ dotyczy ono każdej jednostki transakcji. Ale w ciągu 1 roku dozwolone jest tylko jedno odliczenie. Dzięki tej ulgi można znacznie obniżyć kwotę podatku od sprzedaży nieruchomości.

Istnieją trzy metody realizacji odliczenia:

• Wypłata należnych środków w gotówce.
• Przelew na konto bankowe odbiorcy.
• Wystawić zawiadomienie do pracodawcy wskazujące zwolnienie obywatela z płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych za okres, w którym zgromadziła się należna kwota.

Jak ubiegać się o odliczenie?

Wniosek o odliczenie jest składany w okresie sprawozdawczym, w którym dokonano transakcji. Odliczenie można otrzymać w dwóch formach: kwota stała lub kwota równa kosztom. Wybór zależy tylko od wnioskodawcy: może najpierw obliczyć, która opcja jest dla niego bardziej opłacalna i ubiegać się o ten konkretny typ.

Odliczenie jest właściwe, gdy obywatel musi udowodnić koszty poprzedniego zakupu nieruchomości, która została sprzedana w okresie sprawozdawczym. Dlatego te wydatki będą musiały być zabezpieczone kopiami dokumentów dla nich. W tym celu do organu podatkowego przedkłada się kopie następujących dokumentów:

• Umowa nabycia nieruchomości (kupno i sprzedaż).
• Dokument potwierdzający korzystanie z usług firm z branży nieruchomości.
• Akt przyjęcia i przekazania w trakcieposiadanie.
• Dokumenty od sprzedającego po otrzymaniu pieniędzy: paragon (jeśli pieniądze wpłynęły w gotówce) i wyciąg bankowy (jeśli pieniądze zostały przelane na konto).
• Zamówienia płatnicze.
• Inne dokumenty generowane w trakcie transakcji i reprezentujące wartość finansową.

Po potwierdzeniu wniosku o odliczenie przez organ podatkowy należy ponownie powrócić do kwestii podatku od sprzedaży nieruchomości. Ile należy zapłacić? Podstawa opodatkowania zostanie znacznie zmniejszona. Należy zauważyć, że koszty uzyskania przychodu nie obejmują płatności ubezpieczenia i spłaty kredytu hipotecznego.

Cele prawa i praktyki

Gdy obywatele dowiedzą się o podatkach od krótkoterminowej sprzedaży nieruchomości i ustalą stawki podatkowe, mogą nieświadomie zainteresować się legalnymi opcjami oszczędzania. Aby odpowiedzieć, należy zwrócić uwagę na pierwotny cel wprowadzenia tego podatku.

Wierzono, że motywem właścicieli szybkiej sprzedaży po zakupie jest chęć skorzystania z różnicy. Wszyscy pamiętają czasy sprzed kryzysu, kiedy ceny nieruchomości rosły dynamicznie, a państwo nie miało bezpośredniej dźwigni. Z tego punktu widzenia podatek ten pełni rolę pośredniego narzędzia kontroli rynku nieruchomości. I to prawda, bo przy zbyt wysokich cenach nieruchomości z reguły tylko jedna warstwa społeczna zawsze skorzysta kosztem innych.

Ale rozważmy inny przypadek: obywatel MS musi rozbudować swoje mieszkanie, nie ma też nic przeciwko zbliżaniu się do centralnej części miasta,ale nie posiada funduszy. Znajduje kompromis: sprzedać jedyne mieszkanie, zamieszkać tymczasowo z rodziną u dziadków i wziąć kredyt hipoteczny na bardziej odpowiednie mieszkanie. Wszystko poszło zgodnie z planem, ale kryzys ostatnich lat sam się skorygował. Właściciel znalazł się wśród tych 20%, które nie zwróciły środków. Pomimo wysiłków pożyczkobiorcy refinansowanie w innym banku nie miało miejsca.

Jedyną słuszną decyzją była sprzedaż nieruchomości, zanim bank sprzeda ją na otwartej aukcji. W efekcie obywatel traci środki w postaci oprocentowania kredytów hipotecznych i płaci podatek obrotowy. Jeśli zmienił się koszt mieszkania, być może nie będzie już mógł kupić mieszkania. I nie jest to odosobniony przypadek.

Na etapie dyskusji nad projektem omówiono możliwość wypuszczenia na sprzedaż tych osób, których majątek jest jedynym. Jednak ustawodawcy mieli obawy, że spekulanci mogą skorzystać z tego przepisu, gdy dowiedzą się, jakiemu podatkowi podlega sprzedaż nieruchomości.

Czy nie mogę zapłacić?

Można zoptymalizować kwotę podatku oprócz odliczenia. Oprócz przypadków rozpatrywanych przez prawo istnieją inne opcje:

Dostarczanie dokumentacji poniesionych wydatków. Ta pozycja jest również oficjalnie dozwolona. Na przykład, nawet jeśli dana osoba kupiła nieruchomość w celu dalszej sprzedaży, to kwota jej dochodów nie jest równa całkowitym kosztom transakcji. Jako dochód ujmowana jest tylko różnica między kwotą kupioną a sprzedaną.wartość

Wydatki to: koszt obiektu, koszt rozbudowy, spłata istniejących długów za media, montaż sieci i dozwolone rodzaje przebudowy, poprawa zagospodarowania terenu i inne naprawy.

• Zastosowanie podwójnego odliczenia. Zadając pytanie, ile opodatkowuje się przy sprzedaży nieruchomości, należy również wziąć pod uwagę status prawny podatnika: w ramach tego rodzaju opodatkowania jest on zarówno sprzedającym, jak i kupującym. Kolejnym ważnym warunkiem jest zrealizowanie dwóch transakcji (zakupu i sprzedaży) w ciągu jednego roku kalendarzowego. I wreszcie trzeci warunek to to, czy zakup został dokonany przed sprzedażą. Oznacza to, że tylko ci, którzy mają to nie jedyne mieszkanie, mają możliwości optymalizacji. Jeśli odliczenie nie zostało odliczone przy zakupie pierwszego mieszkania, teraz zobowiązanie można odpisać na jego koszt, niezależnie od tego, jaki podatek od sprzedaży nieruchomości ma zostać wpłacony do budżetu.
• Zastosowanie współczynnika redukcyjnego. Zgodnie z warunkami art. 217 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej kwota równa pomnożeniu współczynnika redukującego przez wartość katastralną jest uważana za dochód. W takim przypadku istnieje nawet możliwość obniżenia podstawy opodatkowania do zera.

Jeśli status jest samozatrudniony?

Jeżeli prywatny przedsiębiorca sprzedał nieruchomość, zanim oficjalnie zarejestrował się jako indywidualny przedsiębiorca, transakcja odbywa się w urzędzie skarbowym w formie zwykłego zeznania podatku dochodowego od osób fizycznych. Jeśli w momencie transakcji sprzedawca miał status przedsiębiorcy, pojawia się logiczne pytanie: ile podatków będzie trzeba zapłacić od sprzedażyIP nieruchomości?

Tutaj ważne jest, aby zastanowić się, czy nieruchomość jest wymieniona w kodzie OKVED jako główny środek aktywów komercyjnych, które generują dochód, czy nie. Drugim decydującym czynnikiem jest system opodatkowania IP. Istnieją dwa rodzaje: STS – system uproszczony oraz metoda „dochód minus wydatki”.

W pierwszym przypadku kwota transakcji jest dodawana do ogólnej podstawy obliczenia podatku. Stawka podatku do zapłacenia wynosi 6%. W systemie „dochód minus wydatki” kwota transakcji zwiększa kwotę zysku. Ale jeśli chodzi o wydatki, ważne jest, aby wziąć pod uwagę koszt zakupu obiektu i środki wydane na jego utrzymanie i poprawę warunków. Jako dowód zakupu należy wcześniej sporządzić kopię dokumentów tytułowych, a następnie złożyć je w urzędzie skarbowym.

W przypadku likwidacji IP

Rozważmy przypadek, w którym podmiot gospodarczy zaprzestaje działalności i likwiduje status IP. Jakie podatki płaci się przy sprzedaży nieruchomości w tym przypadku? Przedsiębiorca nie podlega zasadzie 3 lat, a jako osoba fizyczna, która uzyskała dodatkowe dochody, ma obowiązek wpłacać do budżetu podatek dochodowy. Eksperci zalecają wcześniejsze przygotowanie się do procesu likwidacji, najpierw przejście na uproszczony system podatkowy. Ta metoda znacznie obniża koszty. Z punktu widzenia optymalizacji podatkowej wskazane jest sprzedawanie nieruchomości w statusie osoby fizycznej, a nie indywidualnego przedsiębiorcy.

Termin

Pod koniec każdego roku podmioty gospodarcze i osoby pracujące w urzędziepodstawa, muszą dostarczać informacje o przepływie środków finansowych będących w ich dyspozycji. W związku z tym istotne staje się pytanie: przy sprzedaży nieruchomości, jaki podatek zapłacić, aby później nie było żadnych roszczeń ze strony organów podatkowych.

Osoby fizyczne składają sprawozdanie w formie 3-osobowego podatku dochodowego do 30 kwietnia roku następującego po okresie sprawozdawczym. Organem sprawozdawczym jest lokalny oddział organu IFTS. Jeżeli dokument zawiera błędy natury technicznej lub związane z błędnymi obliczeniami, organ podatkowy nie zaakceptuje raportu. Nie możesz edytować istniejącego dokumentu. Poprawiony raport wydawany jest na nowym formularzu, na którego stronie tytułowej będzie informacja o powtórzeniu. Dokument generowany jest w dwóch identycznych egzemplarzach. Po otrzymaniu raportu zostaje wyznaczony okres na zapłatę kwoty podatku. Okres ten trwa zwykle do 15 lipca roku, w którym złożono raport.

Nieumiejętne uchylanie się i spóźnione składanie zgłoszeń są karane:

• Za nie dostarczanie wskaźników zerowych - od 1000 rubli.
• W pozostałych przypadkach - do 30% naliczonej kwoty podatku.
• Jeśli podatek nie zostanie zapłacony w terminie, kwota podatku zostanie pobrana plus 20-40% jego kwoty jako kara.
• Oprócz głównych sankcji, kary nakładane są za każdy dzień opóźnienia.

Dlatego ważne jest, aby przyjąć odpowiedzialne podejście do zobowiązań podatkowych i prawnych. W skali kraju życie całego kraju zależy od podatków.