Czy powinienem teraz wziąć kredyt hipoteczny? Czy warto teraz zaciągnąć kredyt hipoteczny?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Sytuacja gospodarcza w Rosji jest obecnie dość trudna, a wielu obywateli zastanawia się, jak zapewnić bezpieczeństwo oszczędności, inwestując je w zakup mieszkania. Jedni zamierzają inwestować w nieruchomości kosztem własnych środków, inni polegają na kredycie bankowym. Ale czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny? Być może istnieją lepsze sposoby inwestowania?

Kryzys hipoteczny: dwie grupy wskaźników

Aby odpowiedzieć na pytanie, czy teraz, gdy rozwinęła się trudna sytuacja gospodarcza w Rosji, warto zacząć od analizy, jakie są kluczowe elementy kryzysu bankowego, o których mówią analitycy tak dużo. Następnie spróbujemy ustalić, na ile za obecną sytuację winne są sankcje UE i USA wobec Rosji – przypisuje się im kluczową rolę w tym, że w rosyjskiej gospodarce pojawiły się tendencje kryzysowe.

A więc jakie są problemy w narodowym systemie bankowym Rosji? Eksperci identyfikują dwie główne grupy wskaźników kryzysowych, które z kolei powstają pod wpływem dużej liczby różnychczynniki.

Kryzys wypłacalności

Pierwszy wskaźnik kryzysu: spada wypłacalność ludności. Ludzi po prostu nie stać na zaciąganie nowych kredytów. To z kolei wynika z następujących głównych czynników.

Po pierwsze, wraz z rosnącą inflacją, rosnącymi cenami większości dóbr konsumpcyjnych, zwłaszcza importowanych. Najbardziej zauważalny wzrost kosztów sprzętu AGD. I to pomimo tego, że płace realne, jeśli rosną, nie są w proporcjach. Również stale rosnące ceny mieszkań i usług komunalnych, transportu. Wynik: obywatele nie mają wolnych środków na obsługę pożyczek.

Po drugie, jest to obciążenie długiem znacznej części obywateli. Wielu nie tyle myśli o tym, czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny, ale o tym, jak spłacić poprzednie kredyty. Wielu Rosjan ma trudności ze spłatą obecnego zadłużenia.

Teraz spróbujmy ustalić, jak sankcje gospodarcze wobec Rosji wpłynęły na pojawienie się pierwszego wskaźnika kryzysu. Jeśli chodzi o pierwszy czynnik, prawdopodobnie istnieje wpływ. Eksperci przypisują wzrost cen produktów embargo na żywność, jakie Federacja Rosyjska nałożyła na dostawców europejskich - i jest to w jakiś sposób związane z sankcjami. Oto rosyjska odpowiedź na nie. Jeśli chodzi o drugi czynnik, najprawdopodobniej wina sankcji jest tutaj względna. Faktem jest, że większość pożyczek została udzielona przez Rosjan na długo przed pogorszeniem się sytuacji politycznej.

Być może będziemy mieli również prawo zauważyć, że oba czynniki, które tworząodpowiednie wskaźniki są połączone. Wzrost kosztów produktów i usług oczywiście dodatkowo ogranicza wypłacalność potencjalnego kredytobiorcy, pod warunkiem, że posiada on pożyczki.

Kryzys w bankach

Drugi wskaźnik kryzysu: pogorszenie sytuacji w bankach, w konsekwencji - niezdolność instytucji finansowych do udzielania kredytów, w tym kredytów hipotecznych, a także oferowania ich na warunkach dogodnych dla konsumenta. Z kolei czynniki obecnej sytuacji są następujące.

Po pierwsze, banki mają bardzo ograniczony wolny kapitał. Aby coś dać kredytobiorcom, banki muszą coś mieć. Wielu ekspertów ocenia płynność rosyjskich instytucji kredytowych jako niską.

Po drugie, banki, co dziwne, są w podobnej sytuacji z kredytobiorcami - pod względem zadłużenia. Faktem jest, że sami wiele zawdzięczają - zagranicznym wierzycielom, Rosyjskiemu Bankowi Centralnemu.

Z kolei spróbujmy ustalić, czy winne są sankcje za obecną sytuację? Wielu ekspertów uważa, że tak jest. Czemu? Zwolennicy tego punktu widzenia skupiają się na tym, że znaczna część rosyjskich instytucji finansowych to dłużnicy zagranicznych wierzycieli. W latach przed sankcjami aktywnie udzielali pożyczek zewnętrznych, korzystając z atrakcyjności warunków oprocentowania. Zwrot zadłużenia był w dużej mierze oczekiwany poprzez mechanizmy refinansowania – poprzez nowe pożyczki zagraniczne. Teraz, gdy w warunkach sankcji rosyjskie banki praktycznie przegrałymożliwość pożyczenia pieniędzy za granicą, finansiści muszą szukać nowych źródeł płatności. Zdaniem analityków wiele instytucji kredytowych nie ma na to własnych rezerw. A tym bardziej, że nie mają kapitału na wystawienie go w formie pożyczek.

Czy sytuacja w bankach jest priorytetem?

Prognozy rozwoju kredytów hipotecznych, czego oczekiwać od rynku, w dużej mierze zdaniem analityków, nadal zależą od rzeczywistego stanu rzeczy w bankach. Aspekt odzwierciedlający aktywność potencjalnych pożyczkobiorców jest na tym etapie drugorzędny. Nawet jeśli Rosjanie nie mieli problemów z wypłacalnością, podyktowanych wzrostem cen (zwłaszcza elektroniki i innych towarów importowanych) i brakiem realnego wzrostu płac, to stan rzeczy w samej branży bankowej jest zbyt daleki od optymalnego dla ekonomiści uważają, że rynek kredytów hipotecznych będzie się rozwijał równie aktywnie, jak w ciągu ostatnich kilku lat.

Odrzuć się z zainteresowaniem

Najprawdopodobniej analitycy uważają, że banki, jeśli chcą aktywnie pożyczać obywatelom w czasie kryzysu, zrobią to poprzez znaczne podniesienie stóp procentowych. Lub poprzez zaostrzenie kryteriów zatwierdzania kredytów tak bardzo, jak to możliwe. Tak więc całkiem możliwy jest scenariusz, w którym człowiek nie musi nawet myśleć o tym, czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny. Najprawdopodobniej bank po prostu nie będzie w stanie udzielić kredytu na dogodnych warunkach. Lub nawet odrzucić wniosek z powodu wewnętrznego kryzysu. Czy ma sens teraz zaciąganie kredytu hipotecznego, gdy sytuacja w bankach jest daleka od optymalnej? Wielu ekspertów uważa, że tego rodzajudecyzje nie są jeszcze zbyt uzasadnione.

Jeśli wniosek zostanie zatwierdzony

Rozważmy udany scenariusz - powiedzmy, że Rosjanin nie ma problemów z istniejącymi kredytami, ma wysoką pensję, a bank w zasadzie jest gotowy udzielić mu kredytu na zakup domu. Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny na tego obywatela? Odpowiedź na to pytanie można udzielić na podstawie badania kluczowego aspektu nadchodzącej transakcji: czy nie okaże się, że po zakupie mieszkania za jakiś czas stanie się ono tańsze tak, że kredyt hipoteczny będzie dla człowieka nieopłacalny?

W tym aspekcie, podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego już teraz, najlepiej badać rynek nie tyle pod kątem sytuacji kryzysowej w bankach i sankcjach, ile pod kątem analizy trendów odzwierciedlających dynamikę kupno i sprzedaż nieruchomości. Oczywiście rolę odgrywa tu sytuacja polityczna. Jednak zdaniem ekspertów kluczowym czynnikiem wpływającym na perspektywy inwestowania w mieszkania jest stan na danym rynku.

Sytuacja na rynku nieruchomości

Jak się mają sprawy w segmencie nieruchomości? Czy teraz opłaca się zaciągać kredyt hipoteczny z uwagi na spodziewany ruch cen mieszkań? Eksperci identyfikują trzy prawdopodobne scenariusze dotyczące perspektyw rozwoju rynku.

Według pierwszego, ceny nieruchomości w najbliższych latach utrzymają się na poziomie mniej więcej odpowiadającym obecnemu. Zwolennicy tego punktu widzenia uważają, że dzisiejszy rynek nieruchomości pod względem cen, relacji podaży i popytu jest wystarczająco zrównoważony. Potencjalny spadek aktywności zakupowej wZe względu na ograniczenie akcji kredytowej przez banki oraz niską wypłacalność kredytobiorców, zdaniem ekonomistów, będzie towarzyszyć odpowiednie zmniejszenie podaży – w dużej mierze ze względu na to, że właściciele mieszkań wolą przeczekać kryzys i nie sprzedawać mieszkań zbyt tanio. Czy teraz opłaca się wziąć kredyt hipoteczny w związku z tym scenariuszem? Pewnie niewiele. Ceny pozostaną takie same, a odsetki bankowe, które w związku z kryzysem mogą być zresztą wysokie, będą musiały zostać zapłacone.

Jednak zaciągnięcie mieszkania na kredyt ma sens, jeśli dana osoba aktualnie wynajmuje dom, a szacowana kwota płatności będzie współmierna do stawek czynszu. Jednak opcja ta zakłada, że obywatel ma znaczną kwotę na zaliczkę na kredyt hipoteczny. I w tym przypadku pewnie bardziej opłacalne będzie wystawienie go jako kaucji, aby otrzymać odsetki, którymi z kolei zapłacić za wynajmowane mieszkanie. Niektóre banki oferują teraz wpłatę 20% rocznie lub więcej. Wynika to zdaniem analityków ze wzrostu stopy refinansowania Banku Centralnego, która w grudniu wzrosła do 17%. Jeśli za podstawę przyjmiemy scenariusz omówiony powyżej, to z inwestycyjnego punktu widzenia depozyt będzie wyglądał bardziej opłacalnie niż inwestycja w mieszkanie - jest mało prawdopodobne, aby w tym przypadku cena wzrosła o 20% rocznie, a następnie o tę samą kwotę, natomiast w przypadku lokaty odsetki naliczane są przez bank w toku.

Drugi scenariusz zakłada, że ceny nieruchomości nadal będą rosły. To będziegłównie z powodu inflacji. Oczekuje się np., że sumując wyniki rozwoju gospodarczego w 2014 roku, odpowiednia liczba przekroczy 11%. Nawet jeśli popyt na rynku nieruchomości nie jest wystarczająco dynamiczny, eksperci uważają, że generalnie można spodziewać się wzrostu cen mieszkań proporcjonalnie do inflacji. Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny, biorąc pod uwagę ten scenariusz?

Najprawdopodobniej wytyczne dla potencjalnego nabywcy w tym przypadku będą mniej więcej takie same jak w przypadku pierwszej opcji. Oznacza to, że możesz zaciągnąć kredyt na mieszkanie, jeśli w danym momencie mieszkanie jest wynajmowane, a odsetki będą takie same lub niewiele wyższe niż czynsz. Lub dokonaj wpłaty na kwotę pobieraną na poczet wpłaty, otrzymaj odsetki i zapłać z tego tytułu czynsz.

Trzeci scenariusz zakłada spadek cen mieszkań. Będzie to z kolei spowodowane możliwą nierównowagą podaży i popytu na rynku, którą może podsycać fakt, że w ostatnich latach Rosja wprowadziła znaczny zapas nowych budynków. Choć znaczna część mieszkań wybudowanych w ramach takich projektów jest współdzielona, to znaczna ich część zostanie następnie sprzedana po cenach rynkowych lub np. odsprzedana. Może to stworzyć coś, co niektórzy ekonomiści uważają za nadpodaż na rynku mieszkaniowym.

Prawdopodobnie, jeśli ten scenariusz zostanie zrealizowany, nie ma nawet sensu zastanawiać się, czyCzy powinienem teraz wziąć kredyt hipoteczny? Oczywiście nie będzie to najlepsza opcja. Jeśli mówimy o znalezieniu opłacalnych inwestycji, możesz zwrócić uwagę na depozyty. Jeśli istnieje zapotrzebowanie na mieszkanie, lepiej na razie je wynająć, zwłaszcza, że odpowiednie stawki są z reguły obniżane zgodnie z segmentem sprzedaży.

Czynniki są ze sobą powiązane

Oczywiście każdy ze scenariuszy na rynku nieruchomości w dużej mierze zależy od sytuacji w sektorze bankowym, a także od poziomu wypłacalności obywateli. Można zatem powiedzieć, że omówione powyżej czynniki kryzysowe wpływają bezpośrednio na rynek mieszkaniowy, jak i na każdy inny. Jednocześnie eksperci nadal uważają, że obiektywne mechanizmy rynkowe – podaż i popyt – kształtują się pod wpływem powyższych czynników w ograniczonym stopniu. Kryteria odzwierciedlające realną potrzebę Rosjan na określone rodzaje mieszkań są bardzo ważne, biorąc pod uwagę wpływ procesów migracyjnych, zmian w technologiach budowy mieszkań itp.

Współczynnik kursu wymiany USD

Jednocześnie niektórzy eksperci uważają za dopuszczalne wyróżnienie czwartego scenariusza, który oznacza znaczny wzrost cen nieruchomości ze względu na wpływ wyjątkowego, w pewnym sensie, czynnika. Jak wiadomo, w 2014 roku kurs dolara wobec rubla prawie się podwoił. Jednak większość walut innych krajów rozwijających się, w tym państw WNP, nie spadła tak bardzo w stosunku do amerykańskiej. W rezultacie średnia pensja w dolarach w Rosji i, powiedzmy, wKazachstan praktycznie ustabilizował się, a być może nawet stał się gorszy od tego zainstalowanego w sąsiednim kraju. W efekcie mieszkania w Federacji Rosyjskiej pod względem, powiedzmy, kazachskiego tenge, stały się w wielu segmentach zauważalnie tańsze niż u sąsiadów. Obywatele Kazachstanu w końcu przyjeżdżają do Rosji i kupują tu mieszkania. Trend ten, jak sugerują niektórzy ekonomiści, może się utrzymać, a także nasilić ze względu na podobną aktywność mieszkańców innych krajów sąsiednich – Białorusi, Azerbejdżanu, krajów bałtyckich i ewentualnie Chin. Może to w pewnym stopniu ocieplić popyt na nieruchomości i spowodować wzrost cen z dynamiką przewyższającą inflację.

Być może ktoś, podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, powinien zapoznać się z opiniami ekspertów na temat czwartego scenariusza, ale tylko wtedy, gdy mieszka w przygranicznym miasteczku. Oznacza to, że ta opcja może być sklasyfikowana jako zlokalizowana.

Wnioski

W ten sposób zidentyfikowaliśmy główne czynniki, które determinują trendy kryzysowe na rynku nieruchomości oraz rozważyliśmy główne scenariusze, których badanie pozwoli nam zdecydować, czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie w aktualna sytuacja rynkowa.

Spróbujmy podsumować. A więc na rynku kredytów bankowych panuje kryzys. Banki najprawdopodobniej nie będą w stanie udzielać kredytów z taką dynamiką jak w poprzednich latach i na takich samych warunkach oprocentowania. Z kolei kredytobiorcy nie zawsze będą mieli obiektywną możliwość spłaty kredytu hipotecznego. Rezultatem jest spadek popytu. Powodem kryzysu bankowego jest sytuacja polityczna. Dlatego,Decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego teraz, gdy istnieją sankcje UE i USA wobec Rosji, prawdopodobnie mówimy nie. Musimy poczekać, aż sytuacja w bankach się ustabilizuje, znajdą nowe źródła kredytów na spłatę dotychczasowych zobowiązań lub rząd im w tym pomoże.

Drugim czynnikiem, który może wpłynąć na decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego już teraz, jest sytuacja na rosyjskim rynku nieruchomości. Ekonomiści identyfikują trzy podstawowe scenariusze. To stabilizacja cen, ich nieznaczny wzrost, proporcjonalny do inflacji lub spadek. Lub, jeśli dana osoba mieszka w przygranicznym mieście, pewien wzrost kosztów mieszkań.

Czy powinienem wziąć kredyt hipoteczny? Plusy i minusy tej decyzji w odniesieniu do obecnej sytuacji rynkowej są dość oczywiste. Wśród pozytywnych aspektów jest możliwość opłacalnego inwestowania, jeśli popyt wzrośnie w najbliższej przyszłości. Ekonomiści, choć dostrzegają znaczną głębię obecnego kryzysu, uważają, że sytuacja ulegnie poprawie w dającej się przewidzieć przyszłości – ze względu na możliwy powrót cen ropy, substytucję importu i dywersyfikację gospodarki kraju. Również inwestowanie w nieruchomości zapewni przynajmniej bezpieczeństwo inwestycji pieniężnych w stosunku do inflacji. Wśród negatywnych stron decyzji o zakupie domu - prawdopodobieństwo spadku cen lub braku ich wzrostu jest dość wysokie. Ani jedno, ani drugie nie będzie opłacalne dla nabywcy mieszkania. Również najprawdopodobniej na tym etapie banki nie będą w stanie zaoferować kredytobiorcy komfortowych warunkówprocent.