Jaka jest różnica między wartością katastralną a wartością zapasów? Ustalenie wartości katastralnej

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Niedawno nieruchomości zostały wycenione w nowy sposób. Wprowadzono wartość katastralną, przewidującą inne zasady obliczania wartości obiektów i możliwie zbliżone do ceny rynkowej. Jednocześnie innowacja doprowadziła do wzrostu obciążeń podatkowych. W artykule opisano, czym różni się wartość katastralna od wartości zapasów i jak jest obliczana.

Co to jest wartość zapasów?

Wartość inwentaryzacyjna nieruchomości jest owocem pracy specjalistów z Biura Inwentaryzacji Technicznej (WIT). Ich metodologia przewiduje, że przy ocenie za podstawę przyjmuje się koszt pierwotny obiektu i mnoży się go przez współczynniki zużycia. Różnica między wartością katastralną a wartością zapasów polega na tym, że w drugim przypadku czynniki rynkowe nie są brane pod uwagę.

Podczas inwentaryzacji brano pod uwagę wszystko, z czego składa się budynek, konstrukcja lub pomieszczenie - wymiary i materiał ścian, podłóg, dachów, okien, drzwi. Personel WIT udostępnił technikom, którzy okresowo przyjeżdżali na miejsce i weryfikowali dostępne dla Biura dane.

Później wszystkie zmiany zaczęły być wprowadzane corocznie automatycznie - po pierwsze, korygowane o inflację, a po drugie, korygowane o czas. Jednak bez względu na to, jak szybko budynek się starzeje, jego wartość inwentarzowa rośnie. Jeśli właściciel nieruchomości zastanawia się, jak sprawdzić wartość inwentarzową obiektu, musi zajrzeć do paszportu technicznego. Potrzebne informacje są tam.

Jaka jest wartość katastralna?

Wartość katastralna ma inną metodologię. W trakcie jego opracowywania Ministerstwo Finansów postanowiło zwiększyć wpływy podatkowe do budżetu. Jednak w tradycyjny sposób, po prostu poprzez podniesienie stawek podatkowych, nie udało się tego osiągnąć. Dlatego postanowiliśmy przejść z drugiej strony i zmienić metodologię oceny. Cel był ten sam: jak najbardziej zbliżyć go do wartości rynkowej.

W rezultacie uchwalono ustawę federalną zatytułowaną „O działalności szacunkowej w Federacji Rosyjskiej”, a teraz określenie wartości katastralnej nabrało charakteru prawnego.

Wartość katastralna działek

Zasady nowej wyceny są zaczerpnięte ze sfery podatku gruntowego. Tutaj przez długi czas obliczanie wartości katastralnej opiera się na lokalizacji terenu i jego kategorii. Jest to jednak potrzebne nie tylko dopodatki, ale także stosunki najmu. Partnerzy transakcji nie mają wówczas wątpliwości co do jej wielkości. Wszystkie dane można znaleźć w komorze katastralnej, która musi być poddawana ponownej ocenie co najmniej raz na 5 lat.

Działki gruntowe mają również wartość standardową, która jest stosowana, gdy nie jest możliwe określenie wartości katastralnej. Zdarzają się jednak przypadki, w których stosuje się go tylko, na przykład przy uzyskiwaniu kredytu w banku, nabywaniu gruntów komunalnych i tak dalej. Władze regionów mają prawo do corocznej zmiany ceny standardowej, jednak nie więcej niż jedną czwartą. Ponadto nie może przekraczać progu 75% wartości rynkowej.

Procedura przeprowadzania wyceny katastralnej

Po ustaleniu, w jaki sposób wartość katastralna różni się od wartości zapasów, należy najpierw zwrócić uwagę na metody. Jeżeli wartość inwentarza wymaga skrupulatności i metodyczności przez wiele lat, to wycenę katastralną przeprowadza się stosunkowo szybko. Sekwencja działań z nim jest następująca:

• O ocenie decydują władze regionu. Musi się odbywać co najmniej raz na 5 lat.
• Rosreestr przygotowuje na tej podstawie listę obiektów do oceny. Dane są pobierane z katastru stanu.
• Rosreestr przyciąga firmę zajmującą się wycenami na zasadach konkurencyjnych.
• Rzekoznawca, na podstawie dokumentów normatywnych i wskazanych w nich współczynników, przeprowadza całą procedurę.
• Samoregulacyjna organizacja rzeczoznawców przeprowadza badanie sprawozdania z wyceny katastralnej.
• Pozyskane dane są zatwierdzane przez władze regionu i publikowane.
• Dane są wprowadzane do systemu rejestracji katastralnej.

Kto ocenia nieruchomość?

Prawdopodobnie rzeczoznawca może najtrafniej odpowiedzieć na pytanie, czym różni się wartość katastralna od wartości zapasów. W tym charakterze działają specjalne firmy, które posiadają licencje na tego typu działalność.

Aby uzyskać dostęp do wybranej ścieżki, muszą przejść dodatkowo również konkurencyjną selekcję. To właśnie ta procedura jest przewidziana w specjalnej ustawie federalnej o zamówieniach publicznych na potrzeby państwowe i gminne. Ponadto przed podpisaniem umowy rzeczoznawca na własny koszt ubezpiecza ryzyko błędnego ustalenia wartości. Kwota ubezpieczenia wynosi co najmniej 30 milionów rubli.

Otrzymanie środków publicznych na wykonane prace staje się możliwe dopiero po uzyskaniu przez władze regionalne pozytywnej opinii ekspertów na temat raportu i zatwierdzeniu wyników ewaluacji.

Jak obliczana jest wartość katastralna nieruchomości?

Rzeczoznawcy korzystają z całego zestawu przepisów technicznych, norm, zasad i aktów prawnych w celu określenia wartości obiektów. Jednak indywidualne podejście nie jest tu mile widziane, co od razu pokazuje różnicę między katastralnymkoszt z magazynu.

Wycena katastralna przewiduje podejście masowe, kiedy nie jest konieczne mierzenie każdego mieszkania lub domu. Podobno firmy w to zaangażowane mają zestaw współczynników w zależności od lokalizacji obiektu i jego kategorii. Suma wyniku WIT jest brana i mnożona przez te współczynniki. Dlatego inwentarz i wartość katastralna mieszkania czasami różnią się kilkakrotnie. Urzędnicy starają się brać pod uwagę dosłownie wszystko - nawet odległość do przystanku trolejbusowego, metra czy obecność placu zabaw dla dzieci.

Współczynniki są wyświetlane w prosty sposób. Rzeczoznawcy z władzami regionów biorą za podstawę koszt metra kwadratowego na rynku nieruchomości i obliczają, o ile to więcej niż inwentarz. Pozostaje jeszcze trochę (o 10 proc.) zmniejszyć wynik dzielenia - i współczynnik jest gotowy.

W jaki sposób podatek od nieruchomości zależy od wartości katastralnej?

Ze względu na to, że wartości katastralne i inwentarzowe są ustalane w różny sposób, różnica w cenie nieruchomości, która została przyjęta jako podstawa opodatkowania, wzrosła.

Gdyby stawki podatkowe pozostały takie same, większość właścicieli nieruchomości zbankrutowałaby z dnia na dzień. Tak więc na Uralu, jeśli cena mieszkania w dowodzie rejestracyjnym wynosi 200 tysięcy rubli, po przeszacowaniu wynosi co najmniej 500 tysięcy. Państwo, w sytuacji, gdy wartości katastralne i inwentarzowe nieruchomości są tak różne, postanowiło nieco zrekompensować straty podatników za pomocą stawek podatkowych. W rezultacie regiony otrzymały prawo do ustalania stawek podatkowych, aczkolwiek w ramach korytarza zatwierdzonego na szczeblu federalnym. W przypadku mieszkań ustala się maksymalną stawkę 0,1%, jeśli wartość nieruchomości nie przekracza 300 milionów rubli.

Czy nowy podatek jest zawsze wyższy od starego?

Jaka jest różnica między wartością katastralną a wartością zapasów? zasady opodatkowania. Przy wartości inwentarzowej podatek był niewielki i mało kto zwracał na to uwagę. Teraz to inna sprawa. W niektórych regionach, które przeszły na nowy system, podatnicy już zaczęli otrzymywać powiadomienia zawierające zniechęcające dane, które przekraczają nawet ich najgorsze obawy.

Jednak w niektórych przypadkach podatek od nieruchomości może być zapłacony nawet w mniejszych kwotach niż wcześniej. Faktem jest, że podatek ten nie podlega opodatkowaniu za mieszkanie o powierzchni 20 metrów kwadratowych, za dom - 50, za lokal mieszkalny - 10. Jeśli weźmiemy również pod uwagę świadczenia z tytułu uprawnień, staje się jasne, że ci, którzy mieszkają w dużych domy i prestiżowe tereny.

Na przykład na odległych obszarach wiejskich koszt metra kwadratowego mieszkania według katastru może wynosić od 7 do 15 tysięcy rubli, aw Moskwie od 150 tysięcy rubli i więcej.

Gdzie mogę znaleźć wartość katastralną mojej nieruchomości?

Od 1 stycznia 2015 r. Rosreestr uruchomił usługę, dzięki której każdy właściciel może porównać, jak bardzo różni się inwentarz i wartość katastralna mieszkania. Inwentarz, jak już powiedzieliśmy, znajduje się w dowodzie rejestracyjnym, a katastralny zostanie zgłoszony w odpowiedzi nażądanie.

Należy zauważyć, że niektóre terytoria nie zakończyły przenoszenia i nadal istnieje wartość inwentaryzacyjna. Obliczenie podatku w takich okolicznościach nie ulegnie zmianie. Jednak władze takich regionów pospieszyły z przeliczeniem wartości zapasów, które obywatele widzieli już w informacjach podatkowych. Intencje urzędników są proste: zanim nadejdzie wartość katastralna, poprzednia cena będzie maksymalna, a po wprowadzeniu współczynnika budżet otrzyma dodatkowy dochód.

Czy można zakwestionować wycenę katastralną?

Okazuje się, że podatek od nieruchomości w kraju składa się zarówno z wartości katastralnej, jak i inwentarzowej. Różnica między nimi polega również na tym, że nie można zakwestionować szacunku inwentarza, ponieważ odbywa się to na podstawie przepisów technicznych, SNIP i GOST, a katastralny jest całkiem wykonalny, ponieważ istnieją współczynniki.

Aby wyrazić sprzeciw wobec przedstawionej oceny, w pierwszym etapie należy skontaktować się ze specjalną komisją pod Rosreestr, której oddziały regionalne znajdują się we wszystkich działach. Będziesz musiał przedstawić pewną paczkę dokumentów potwierdzających prawo wnioskodawcy do tej nieruchomości.

Sąd lub skarga - co wybrać?

Błąd katastralny można naprawić środkami administracyjnymi lub sądowo. Jednak system kwestionowania wyceny katastralnej został początkowo zbudowany w taki sposób, aby nie można było ominąć prowizji Rosreestr. Sąd polubowny po prostu odrzuci powództwo, jeśli do wniosku nie dołączono:zakończenie tego organu. Jednak w przyszłości, jeśli właściciel będzie przekonany, że ma rację, konieczne jest pozwanie.

Jednocześnie w orzeczeniu sądu pojawia się jeden problem - konieczne jest zaangażowanie niezależnego rzeczoznawcy, aby obalił wnioski izby katastralnej. A ta usługa jest droga, aw niektórych przypadkach po prostu nieopłacalna. Koszt eksperta może znacznie przekroczyć różnicę w opodatkowaniu.

Jeżeli wyrok zostanie wydany na korzyść podatnika, to przed wprowadzeniem nowych informacji minie trochę czasu, zanim izba katastralna zaktualizuje bazę danych.