Nowy budynek lub „drugorzędny”: co lepiej kupić?

2025 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2025-01-24 13:23

Jednym z głównych pytań, jakie stawia sobie wielu nabywców domów, jest wybór między nowym budynkiem a budynkiem „drugorzędnym”. Wybór jest poważnie skomplikowany, jeśli ceny obu typów mieszkań nie różnią się zbytnio. Każda opcja ma swoje wady i zalety, dlatego do zakupu domu należy podchodzić bardzo odpowiedzialnie. W końcu to mieszkanie, a niektóre z nich mogą kosztować setki tysięcy dolarów.

Nowy budynek czy "drugorzędny" - co jest lepsze?

Podstawowe mieszkanie to mieszkanie, które nie było wcześniej dla nikogo zarejestrowane. W rzeczywistości często próbują sprzedać mieszkania, które nawet nie zostały wybudowane jako podstawowe mieszkania.

Pamiętaj, że sprzedaż mieszkań w domach, które są właśnie budowane lub planowane do rozbudowy, reguluje ustawa nr 214-FZ. Ustawa ta zobowiązuje dewelopera do wybudowania domu i oddania go do użytku, przekazując uczestnikom programu (nabywcom) mieszkania (obiekty) ustalone w umowiebudowa).

Po oddaniu domu do użytku podpisywane jest świadectwo odbioru obiektu. Jednocześnie kupujący będą musieli dokonać rejestracji własności mieszkania w nowym budynku. Po otrzymaniu zaświadczenia o rejestracji państwowej status mieszkaniowy automatycznie zmieni się z podstawowego na drugorzędny.

Co to jest „druga ręka”?

Mieszkanie sprzedawcy to mieszkanie, które należy do kogoś, to znaczy jest własnością osoby fizycznej lub prawnej. W takim przypadku mieszkanie może być prywatne, komunalne lub państwowe. Ale to wciąż drugi dom. Dlatego nawet nowe mieszkania, które zostały zbudowane sześć miesięcy lub rok temu, są już uważane za mieszkania drugorzędne, chociaż w rzeczywistości są nowe. Dlatego początkowo nie można powiedzieć, który jest lepszy - nowy budynek czy "drugorzędny", ponieważ oba mieszkania mogą być nowe.

Jeśli chodzi o mieszkania komunalne, ludzie mogą tam mieszkać na podstawie społecznej umowy o pracę. Nie mają zaświadczenia o rejestracji państwowej, ale mieszkanie, w którym mieszkają, jest nadal uważane za drugorzędne, ponieważ nadal mają właściciela - gminę.

Kryteria porównania obu typów mieszkań

Nie da się dokładnie określić, co lepiej kupić – „drugorzędny” czy nowy budynek, ponieważ nie ma oczywistych przewag podstawowego mieszkania nad drugorzędnym. Wszystko będzie zależało od sytuacji i warunków. Jeśli chcesz dokonać właściwego wyboru i ostatecznie samemu zdecydować, co jest bardziej opłacalne – „drugorzędny” czy nowy budynek, torozważ następujące kryteria:

1. Koszt. Jeśli mówimy o „pierwotnym”, to istnieje wzór: koszt za metr kwadratowy mieszkania zależy od etapu budowy obiektu. Na najwcześniejszym etapie koszt za metr kwadratowy będzie niski i jest to główna zaleta mieszkań pierwotnych. Cena „drugiej ręki” jest zawsze wyższa i nie ma możliwości obniżenia tej stałej ceny.
2. Czas. Kupując drugorzędne mieszkanie, możesz się do niego wprowadzić od razu po zakończeniu transakcji. Ale z „pierwotnym” nie jest to możliwe. Jeśli kupujący zawrze umowę i kupi dom na etapie kopania dołu fundamentowego, będziesz musiał poczekać kolejne dwa lata. Jeśli zawrzesz transakcję na etapie zakończenia budowy, to cena za metr kwadratowy będzie wyższa, ale będziesz musiał poczekać tylko około trzech do czterech miesięcy.
3. Inwestycje. Kupując mieszkanie w nowym budynku, jest ono oferowane kupującemu do surowego wykończenia. Oznacza to, że będziesz musiał zainwestować dużo pieniędzy w naprawy, zakup materiałów budowlanych, zakup sprzętu i mebli. Kupując mieszkanie na wtórnym rynku mieszkaniowym, często można trafić na odnowione mieszkania. I chociaż naprawy są najczęściej tanie lub stare, takie mieszkanie jest całkiem znośne. Tak więc kwestia dalszych inwestycji jest istotna przy wyborze mieszkania.
4. Asortyment. Rynek wtórny mieszkań jest znacznie szerszy, a ofert jest tu więcej. Zazwyczaj najbardziej udane mieszkania w nowych budynkach są kupowane na etapie prac wykopaliskowych. Do końca rozwoju najbardziej niekorzystne opcje pozostają w sprzedaży.
5. Rejestracja. Nie ma możliwości zarejestrowania się w nowym budynku, ponieważ aby uzyskać zezwolenie na pobyt, trzeba albo miećzaświadczenie o rejestracji własności lub mieć krewnego, który jest już zarejestrowany w mieszkaniu komunalnym.
6. Możliwy dochód. Jak już pisaliśmy powyżej, cena za metr kwadratowy rośnie wprost proporcjonalnie do etapu budowy. Dlatego inwestując na etapie wykopalisk, właściciel przyszłego mieszkania może zarobić nawet do 30% w skali roku. Dzieje się tak w przypadku, gdy budowa przebiega bez opóźnień. Nie można zagwarantować, że koszt mieszkań wtórnych wzrośnie, ale zmienia się on ze względu na czynniki rynkowe. Możesz jednak zarobić na drugim mieszkaniu, wynajmując je. Trudno w tym przypadku obliczyć wysokość zysku. Wszystko zależy od kosztów, powierzchni i wielu innych czynników.
7. Kredyt hipoteczny. "Drugorzędny" lub nowy budynek może być objęty hipoteką. Jednak w przypadku kredytu hipotecznego na mieszkanie w nowym budynku istnieje wiele różnych trudności. Banki starają się nie udzielać kredytów na zakup mieszkań, które nie zostały jeszcze ukończone, ponieważ istnieje ryzyko, że nigdy nie zostaną one ukończone. Taki kredyt może udzielić co najwyżej jeden lub więcej banków, a warunki do tego mogą być niekorzystne. Zazwyczaj stawka za mieszkanie podstawowe jest o 2-3% wyższa w porównaniu ze stawką za mieszkanie drugorzędne.
8. Czystość prawna. Kupując nowy dom masz 100% pewności, że jest czysty z prawnego punktu widzenia. Nikt w nim wcześniej nie mieszkał, a kupującym jest tu nowy właściciel. Mieszkania na rynku wtórnym miały właścicieli, czasem kilku. I często nie wiadomo jakimi byli ludźmi i co robili w mieszkaniu.

Poza tym w nowych budynkach zawsze są nowe systemy komunikacji i inżynierii. Na rynku wtórnym komunikacja może się zużyć i wymagać wymiany, więc w tym przypadku jest to przewaga na korzyść nowego budynku. Ponadto, kupując „pierwotną” nieruchomość, istnieje bardzo małe prawdopodobieństwo, że w pobliżu będzie mieszkać osoba uzależniona od narkotyków lub alkoholik.

Zagrożenia

Przy zakupie mieszkania w nowym budynku w trakcie budowy istnieje ryzyko, że firma budowlana zbankrutuje i budowa nie zostanie ukończona. W takim przypadku nie możesz odzyskać swoich pieniędzy. Przewidywanie jest nierealne. Praktyka pokazuje, że dość często firmy budowlane opóźniają dostawę mieszkania, a kupujący nie mogą nic na to poradzić. Oczywiście rząd stara się zmniejszyć to ryzyko, rozważając ustawy o obowiązkowym ubezpieczeniu deweloperów na wypadek upadłości. Ale nadal istnieje ryzyko, a nawet kary za opóźnienie nie powstrzymują dewelopera przed przesuwaniem terminów. Wybierając między nowym budynkiem a „drugorzędnym” należy pamiętać o tych zagrożeniach. Ale jeśli deweloper jest zaufany i ma autorytet, to ryzyko nabycia od niego mieszkania jest znacznie zmniejszone.

Jednakże istnieją również zagrożenia na wtórnym rynku mieszkaniowym. Są one związane z wykonaniem umowy sprzedaży. Niniejsza umowa może zostać rozwiązana w sądzie po wpłaceniu przez kupującego wszystkich pieniędzy. Zdarzają się również przypadki, kiedy pojawiają się osoby trzecie posiadające prawną własność nieruchomości. W takim przypadku umowa sprzedaży może zostać ponownie rozwiązana, a transakcja zostanie uznana za nieważną. W takim przypadku stracisz pieniądze ipozostań bezdomny. Na szczęście wszystkie te zagrożenia można zniwelować przy pomocy kompetentnego prawnika, ale jego usługi mogą być drogie.

Zalety nowego budynku

Mieszkania w nowych budynkach mają następujące zalety:

1. Wykonane są z nowoczesnych materiałów. Pośrednio oznacza to, że są one trwalsze i bardziej niezawodne.
2. Są dobrze zaprojektowane i prawie zawsze przestronne.
3. Układ jest wygodny i wykonany zgodnie z nowoczesnymi standardami.
4. Podesty są czyste i duże. To samo dotyczy wejść.
5. Wszystkie apartamenty mają okna z podwójnymi szybami.
6. Liczniki wody i gazu są wszędzie.
7. Są działające windy, niektóre domy mają nawet windy towarowe.
8. Jest parking podziemny i na podwórku.

Cena nowego budynku jako główna zaleta

Wszystkie te zalety są niewielkie w porównaniu z najważniejszą zaletą - kosztem. Największą popularność podstawowej obudowy zapewnia cena. Jeśli kupisz takie mieszkanie na etapie wykopalisk, mieszkanie w nowym budynku może kosztować o 30% mniej niż dokładnie to samo mieszkanie na wtórnym rynku mieszkaniowym. Oznacza to, że jeśli warunkowo dobry „wtórny” kosztuje 100 tysięcy rubli (cena jest traktowana jako przykład), to ten sam „pierwotny” będzie kosztował tylko 70 tysięcy. To prawda, że będzie musiała poczekać około roku, a nawet dwóch.

Przestrzeń mieszkalna i zwiększone bezpieczeństwo

Kolejny argument na korzyść„prawybory” - duży salon. Nowoczesne projekty zapewniają mieszkańcom dużą powierzchnię. Na przykład najpopularniejsze nowe domy panelowe w Rosji (seria P-44T) zapewniają minimalną powierzchnię jednego mieszkania równą 38 "kwadratów". Ale w starym domu z paneli powierzchnia jednopokojowego mieszkania może wynosić 30-33 metry kwadratowe. Był to standard w czasie, gdy budowano ten stary dom.

Nadal nie wiesz, co jest lepsze – „z drugiej ręki” czy nowy budynek? Oto kolejny argument dla Ciebie: w nowych budynkach przestrzegane są nowe wymogi bezpieczeństwa, stosowane są nowe technologie i materiały. Gwarancja udzielana jest również na niektóre elementy: sufit, urządzenia inżynieryjne, ściany i okna. Jeżeli w ciągu pięciu lat najemca napotka problemy, które nie są związane z niewłaściwym funkcjonowaniem lokalu, może skontaktować się z deweloperem i zażądać usunięcia wady i wypłaty odszkodowania za wyrządzoną szkodę.

Czystość prawna mieszkań

Wybierając mieszkanie do kupienia - nowy budynek lub "drugorzędny", musisz również pamiętać, że drugorzędne budownictwo może mieć "mroczną przeszłość" w historii. Ale nowe budynki są legalnie zawsze czyste i nie musisz się martwić, że pojawi się jakiś krewny sprzedawcy z prawami do Twojego mieszkania. Jedyne ryzyko wiąże się z możliwą utratą pieniędzy podczas budowy mieszkania na etapie wykopalisk. Ale w przypadku problemów z deweloperem związanych z realizacją sieci inżynieryjnych lub dokumentacji, to po prostu przesunie termin ukończenia obiektu. Prawdopodobieństwo bankructwa dewelopera jest niewielkie. Najprawdopodobniej będzie ubezpieczony na wypadek bankructwa. Zdarzają się jednak generalnie smutne przypadki, kiedy deweloper z jakiegoś powodu zamraża obiekt, a wtedy osoby, które kupiły mieszkania w niedokończonym budynku, nie otrzymują ich i nie mogą zwrócić pieniędzy.

Infrastruktura i architektura krajobrazu

Również kupując mieszkanie w nowym budynku jest szansa na dostanie się do części miasta o słabo rozwiniętej infrastrukturze. Zazwyczaj deweloper początkowo oddaje do użytku budynek mieszkalny, a dopiero po latach wokół niego pojawiają się sklepy, szkoły, przedszkola i inne obiekty. Dlatego kupując takie mieszkanie, musisz zrozumieć, że najpierw będziesz musiał podróżować po artykuły spożywcze. Chociaż jeśli w centrum miasta powstaje nowy budynek, to koszt mieszkania tam będzie bardzo wysoki.

Kolejną wadą jest brak udogodnień. Mieszkanie w nowym domu to betonowa skrzynka nawet bez mediów. Nie ma tu nic, więc będziesz musiał zainwestować pieniądze i wysiłek w kształtowanie krajobrazu.

Zalety "drugorzędnego"

Wybierając między nowym budynkiem a „drugorzędnym” należy również pamiętać o wadach i zaletach tego drugiego typu mieszkania. Zacznijmy od zalet:

1. Możliwość natychmiastowego wprowadzenia się do mieszkania, które właśnie kupiłeś.
2. W takim mieszkaniu będzie komunikacja inżynierska i jakiś rodzaj naprawy, która już pozwala ci tu mieszkać.
3. Duży asortyment. Wtórny rynek mieszkaniowy jest ogromny i często można wybierać między różnymi opcjami. I jest to możliweznajdź mieszkanie, które jest blisko metra i ma wspaniały widok z okna.

Wady mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym

Oczywiście wszystkie te zalety często skłaniają kupujących do rozważenia wtórnego rynku mieszkaniowego. Ale mówiąc o tym, które mieszkanie jest lepsze - nowy budynek czy "drugorzędny", zdecydowanie musisz wskazać wady:

1. Wysoka cena za metr kwadratowy.
2. Długa historia, która może ukrywać nieprzyjemne fakty. Aby w przyszłości zdecydowanie kupić dobre mieszkanie bez problemów prawnych, będziesz musiał zainwestować w profesjonalnego prawnika, który sprawdzi historię i „czystość” mieszkania.
3. Ściany oporowe mogły stać się słabe w ciągu ich życia.
4. Komunikacja inżynierska jest stara i może wkrótce wymagać wymiany lub może działać przez kolejną dekadę.

Zniszczenie domu jako możliwa wada

Jednak słabe ściany i media mogą być w domu zbudowanym 20-25 lat temu. Pomimo atrakcyjnego wyglądu domu, jego ogólny stan może być zły, dlatego przy zakupie domu warto sprawdzić systemy inżynieryjne i wytrzymałość samego domu. Aby to zrobić, będziesz musiał wydać pieniądze na ekspertyzy specjalistów. Czasami sytuacja może się okazać, że będziesz musiał wydać połowę kosztów mieszkania na wymianę komunikacji i wykonanie prac wzmacniających konstrukcję domu. Dlatego warto dokładnie zastanowić się, które mieszkanie lepiej kupić - „drugorzędne” czy nowy budynek. Tam i tam są plusy i minusy. Nie można generalizować, co jest lepsze. Konieczne jest porównanie konkretnych mieszkań w starym domu i nowym budynku.

Czy recenzje mają znaczenie?

Ostatnim kryterium, które pomoże Ci wybrać odsprzedaż lub nowy budynek, jest informacja zwrotna od mieszkańców i kupujących! Na przykład, jeśli budowniczy buduje nowy dom, koniecznie przeczytaj recenzje na jego temat. Kupujący mogą wypowiadać się o nim negatywnie, gdyż w przeszłości mocno opóźniał proces budowy. Jeśli programista jest nowy, nie należy mu szczególnie ufać, ale jeśli ma nienaganną reputację i dobre recenzje, można mu zaufać.