Ocena budynków i budowli: dokumenty, zasady i metody
Ocena budynków i budowli: dokumenty, zasady i metody

Wideo: Ocena budynków i budowli: dokumenty, zasady i metody

Wideo: Ocena budynków i budowli: dokumenty, zasady i metody
Wideo: About ERIGrid 2.0 - Connecting European Smart Grid Research Infrastructures 2024, Marsz
Anonim

Ocenę budynków i budowli można przeprowadzić z wielu powodów. Najczęściej dotyczy to zapłaty podatku od nieruchomości, którego wysokość zależy od wartości katastralnej obiektu. W celu zrewidowania tej liczby i zarobienia mniejszej kwoty jako płatności podatku właściciele zlecają niezależną wycenę nieruchomości w wyspecjalizowanej organizacji. Artykuł będzie zawierał listę dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury, a także zasady i metody, za pomocą których przeprowadzana jest ta czynność.

Dlaczego tego potrzebujesz?

Obliczenie kwoty kontraktu
Obliczenie kwoty kontraktu

Oprócz przyczyny dotyczącej rewizji wartości katastralnej obiektu, istnieje szereg innych okoliczności, które wymagają oceny stanu budynków i budowli:

  • Przygotowanie przedsprzedażowe z identyfikacją wartości rynkowej w określonym dniu. Procedura jest niezbędna w celu zrealizowania każdego rodzaju transakcji (kupno-sprzedaż, zamiana, dzierżawa, rejestracja udziałów itp.).
  • Na mocy postanowienia sądu lub w celu rozpatrzenia postępowania w sądzie.
  • Aby obliczyć szkody spowodowane uszkodzeniem mienia.
  • W celu uzyskania pożyczki lub kredytu hipotecznego.
  • Zadodanie przedmiotu do kapitału zakładowego organizacji.

Komu powierzyć niezależną ocenę

Metoda kosztowa
Metoda kosztowa

Eksperci zalecają przestrzeganie następujących zasad przy wyborze odpowiedniej firmy:

  • Zadaj pytanie w wyszukiwarce, na przykład w Yandex, wskazując swój region. Będzie to o wiele bardziej produktywne niż szukanie reklam w prasie lub przeprowadzanie wywiadów z przyjaciółmi i krewnymi.
  • Przestudiuj reklamy kilku firm. Im więcej informacji w Internecie, tym firma jest bardziej wiarygodna, ale tym droższe będą jej usługi.
  • Należy znaleźć stronę wybranej firmy i przestudiować ją pod kątem poziomu projektu, treści, obecności na stronie kontaktowej oraz informacji na Twoje pytanie.
  • Konieczne jest sprawdzenie umieszczenia na stronie zeskanowanych kopii zezwoleń, zaświadczeń potwierdzających legalność działalności firmy, a także zaświadczeń o ubezpieczeniu od odpowiedzialności zawodowej.
  • Zalecane wyszukiwanie recenzji w Internecie. Oczywiście, jeśli będzie ich tylko dwóch lub trzech, to nie będzie to miało decydującego znaczenia, ale obecność negatywnych opinii klientów powinna zaalarmować właściciela nieruchomości.
  • Po znalezieniu odpowiedniej opcji należy zadzwonić do firmy, przedstawić się i porozmawiać na interesujący Cię temat. Jasne i zwięzłe odpowiedzi pomogą Ci dokonać właściwego wyboru. Niemożność dodzwonienia się, wejście na automatyczną sekretarkę, przełączenie się z jednego pracownika na drugiego powinno zaalarmować klienta.

Dokumenty do oceny budynków i budowli

Zazwyczaj właściciel makilka dokumentów dla obiektu nieruchomości. Aby dowiedzieć się, które z nich są niezbędne do zabiegu, należy skontaktować się z wybraną firmą oceniającą. Z reguły pracownik firmy na pierwszym spotkaniu lub w rozmowie telefonicznej wyjaśni, co należy zapewnić specjaliście ds. obsługi klienta. Główne dokumenty, które pozwalają oszacować wartość rynkową budynków i budowli będących własnością osoby prawnej to:

  • Świadectwo rejestracji własności nieruchomości.
  • Dokumenty dotyczące ograniczeń w korzystaniu z obiektu.
  • Potwierdzone granice budynku lub konstrukcji, pokazujące lokalizację.
  • Karta inwentaryzacyjna wydawana zgodnie z danymi księgowymi.
  • Odniesienie do kosztu początkowego (odtworzenia) i kwoty naliczonej amortyzacji.
Certyfikat naziemny
Certyfikat naziemny

Dokumenty dotyczące prawa do lądowania pod obiektem:

  • Paszport techniczny wydany przez Biuro Inwentaryzacji Technicznej, z rysunkami obiektu.
  • Brak dokumentów z WIT oznacza dostarczenie specyfikacji technicznych zgodnie z danymi księgowymi.
  • Wykaz środków trwałych firmy znajdujących się wewnątrz budynku lub w ramach konstrukcji, a także ich wartość księgowa.
  • Dokumenty projektowe z notą wyjaśniającą.
  • Komisja dotycząca faktycznej amortyzacji majątku.

Świadectwo rejestracji państwowej

Ten dokument był legalny do czerwca 2016 r. i został wydany dla wszystkichobiekty nieruchomości. W przypadku zmiany właściciela, adresu, parametrów technicznych (na przykład z powodu przebudowy) lub gdy dokonano niezbędnych korekt w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw (EGRP), natychmiast wydano nowy certyfikat.

Certyfikat dla obiektu
Certyfikat dla obiektu

Od lata 2016 r. dokument nie został wystawiony i możesz potwierdzić jego własność, otrzymując wyciąg z ZSRR, który jest ważny przez jeden miesiąc.

Ograniczenia obiektów

Tutaj podawane są informacje o występowaniu obciążeń, najemców, umów, porozumień oraz wszelkich ograniczeń, które niewątpliwie wpływają na ostateczną cenę obiektu w wyniku oceny budynków i budowli. Szczególne znaczenie mają różne spory sądowe rozpatrywane w sądach na etapie postępowania o ustalenie wartości przedmiotu przez specjalistę z wynajętej firmy.

Lokalizacja

Adres nieruchomości może być potwierdzony świadectwem własności, wypisem z ZSRR, planem geodezyjnym, dokumentacją techniczną lub projektową. Należy również przekazać specjalistom świadczącym usługi wyceny numer katastralny budynku, konstrukcji i gruntu, na którym znajduje się obiekt.

Dane księgowe

Rachunkowość środków trwałych w przedsiębiorstwie jest zawsze prowadzona. Zgodnie z wymogami PBU 6/01 nieruchomość jest umieszczana w bilansie. Co więcej, koniecznie zaczyna się na nim karta ekwipunku. Można go wypełnić ręcznie, co jest typowe dla małych firm. W tym przypadku wszystkie zmiany dotyczące obiektu są równieżwprowadzone ręcznie. Ale większość przedsiębiorstw używa 1C. Tutaj dane o obiekcie są wprowadzane do programu, a konto jest prowadzone automatycznie.

W celu oszacowania kosztu odtworzenia budynku i konstrukcji, kopię karty inwentarzowej, wypełnioną ręcznie i poświadczoną podpisem osoby upoważnionej, jest przekazywana specjaliście firmy wykonującej prace.

Dokumenty dla gruntów

Konieczne jest przekazanie rzeczoznawcy majątkowemu informacji o stanie działki pod budynkiem lub budowlą. Oprócz numeru katastralnego znajduje się lista dokumentów, która obejmuje:

  • paszport lub plan katastralny;
  • świadectwo własności (jeśli zostało wydane przed 2016 r.) lub prawo do stałego użytkowania wieczystego, a od 2016 r. – wyciąg z ZSRR;
  • umowa (w przypadku najmu).

Jeżeli na budowie występują obciążenia, należy je również zgłosić przy zawieraniu umowy z firmą na wykonanie prac związanych z oceną budynków i budowli.

Arkusz danych technicznych

Certyfikat techniczny
Certyfikat techniczny

Taki dokument jest zwykle sporządzany przed procedurą rejestracji własności obiektu. Jeżeli nieruchomość należy do osoby prawnej, co potwierdza wypis z ZSRR, a od czasu rejestracji nie nastąpiły żadne zmiany w jej parametrach technicznych, to całkiem możliwe, że rzeczoznawca przedstawi dowód rejestracyjny budynku lub konstrukcja wykonana wcześniej przez WIT. Nie musisz zamawiać nowego dokumentu. Nawet w przypadku, gdy nie jest dostępny u właściciela, możesz skontaktować się ze specjalistamiinwentaryzacja techniczna w lokalizacji obiektu w celu uzyskania duplikatu. Ta procedura będzie kosztować kilka razy taniej niż wydanie nowego paszportu majątkowego.

Jeżeli przedmiot został przeniesiony na nieruchomość na podstawie umowy kupna-sprzedaży, a dokumentacja techniczna nie została przeniesiona na nowego właściciela, rzeczoznawca majątkowy powinien sporządzić krótki opis zgodnie z danymi księgowymi i podpisać osobę upoważnioną właściciela.

Inne dokumenty

Niewątpliwie, aby proces szacowania kosztów budynków i budowli przebiegał bezproblemowo, wszystkie informacje dotyczące nieruchomości należy przekazać specjalistom wynajętej firmy. Dotyczy to przypadku, gdy wymagana jest ocena budynku wraz z wypełnieniem np. sprzętem trudnym do demontażu. Możesz dodatkowo zapoznać się z dokumentacją projektową. W przypadku częściowego zniszczenia obiektu należy wystawić zaświadczenia prowizyjne potwierdzające faktyczną amortyzację majątku.

Dla osób fizycznych

Laik najczęściej musi skorzystać z usług wyceny, aby określić wartość rynkową posiadanego mieszkania, domu lub gruntu. W tym przypadku lista dokumentów jest niewielka i sprowadza się do trzech punktów:

  • dokument własności;
  • paszport katastralny (dla gruntów);
  • paszport techniczny (dla budynku lub mieszkania).

Wykorzystane metody oceny

Istnieją trzy metody, za pomocą których specjalista może określić wartość:

  • Analogowy, podczas korzystania z któregoporównaj ostatnie ceny sprzedanych nieruchomości. Ta metoda jest odpowiednia do wyceny domu. Rzeczoznawca bada sprzedaż z bieżącego roku, sumując sprzedaną nieruchomość za pomocą współczynników do aktualnie ocenianej. W ten sposób najpierw znajduje informacje o sprzedanych mieszkaniach i dostosowuje ich cenę, biorąc pod uwagę dostępne cechy dla szacowanego analogu. Następnie porównuje kilka podobnych właściwości w tym samym segmencie i podaje średnią cenę.
  • Drogie, które uwzględnia wszystkie koszty budowy budynku lub konstrukcji. Najczęściej dotyczy to nowo budowanych mieszkań o niewielkich powierzchniach. Odnosi się to do ilości środków, które będą potrzebne w obecnym czasie na odtworzenie dokładnie tego samego obiektu z identycznych materiałów o podobnej jakości instalacji, a nawet przy podobnych rozwiązaniach architektonicznych.
Koszt domu
Koszt domu

Opłacalny, w którym można dokładnie określić wartość rynkową, biorąc pod uwagę rentowność w przypadku inwestycji. Ta metoda jest dobra przy ustalaniu ceny powierzchni handlowej. Najpierw ustaw okres, dla którego będzie obliczana rentowność. Po drugie, szacowana jest kwota oczekiwanych dochodów. Po trzecie, obliczany jest zysk, który właściciel otrzyma po okresie rozliczeniowym. Po czwarte, obliczana jest suma wszystkich dochodów w przewidywalnej przyszłości

Amortyzacja majątku

Wszystkie obiekty nieruchomości podlegają starzeniu. W rachunkowości pojęcie to definiuje się jako amortyzację, której procent można oszacować na podstawie amortyzacji naliczonej. Metodyoceny stanu fizycznego pogorszenia się stanu budynków i budowli wykorzystują również firmy zajmujące się określaniem wartości rynkowej nieruchomości. Obecnie preferowane są obliczenia, w których określa się zużycie każdego elementu konstrukcyjnego, a następnie podsumowuje się wszystkie wskaźniki. Przy tej metodzie koniecznie bierze się pod uwagę koszt odtworzenia obiektu nieruchomości.

Jak pracują specjaliści

Istnieje szereg zasad, których należy przestrzegać podczas zawierania umowy o ocenę budynków i budowli:

  • Analiza przedmiotu oferowanego przez klienta w celu ustalenia kosztu.
  • Identyfikacja służebności, obciążeń, hipotek.
  • Przejrzyste określenie rodzaju nieruchomości z weryfikacją dostępności metod obliczeniowych.
  • Znajdowanie ograniczeń, które mogą przeszkadzać w pracy.
  • Analiza informacji dostarczonych przez klienta z określeniem wystarczalności informacji.
Wynik oceny
Wynik oceny

W swojej pracy rzeczoznawca kieruje się następującymi zasadami:

  • Niezależność od zaangażowanych ludzi i okoliczności.
  • Obiektywność oceny.
  • Brak konfliktu interesów między wykonawcą a klientem.
  • Obowiązkowe zawarcie umowy o pracę.
  • Ustalanie jasnych umów dotyczących terminu i przedmiotu ankiety.

W związku z tym podczas oceny nieruchomości klient musi dostarczyć wykonawcy wszystkie wymagane dokumenty do wykorzystania. Od tego będzie zależeć termin ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Również następujezapewnić przedstawicielowi firmy rzeczoznawczej dostęp do obiektu, co jest warunkiem wywiązania się z obowiązków wykonawcy wynikających z zawartej umowy o dzieło.

Zalecana: