Współczynnik kapitalizacji to Definicja, funkcje obliczeniowe i przykłady

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Inwestorzy na rynku nieruchomości wykorzystują w swoich działaniach różne wskaźniki. Dotyczy to wyceny obiektów generujących dochód. Na przykład możesz być zainteresowany lokalizacją obiektu lub nadchodzącymi zmianami w okolicy. Stopa kapitalizacji to jeden z najważniejszych wskaźników, który ma bezpośredni wpływ na podejmowanie decyzji w zakresie nieruchomości. Za jego pomocą inwestorzy porównują różne obiekty, dokonując oceny potencjalnego zysku.

Definicja

Jaka jest stopa kapitalizacji? Wskaźnik ten jest stosunkiem ceny zakupu obiektu do zysku netto. Obliczając to, inwestorzy obliczają stosunek wartości rynkowej obiektu do dochodu netto, który przynosi w ciągu roku.

W wyniku danychObliczenia, możliwe jest ustalenie procentu dochodu, który można uzyskać, nabywając określony składnik aktywów. Należy zauważyć, że stopa kapitalizacji jest dość kontrowersyjnym wskaźnikiem w rosyjskich realiach. Nie zawsze można to dokładnie obliczyć. Wynika to z braku informacji statystycznych na rynku nieruchomości.

Aplikacja

Współczynnik kapitalizacji jest miarą, która służy do sprowadzania strumieni dochodów do jednej wartości. W ekonomii wskaźnik ten dostarcza informacji o stopie zwrotu, jaką otrzyma inwestor, biorąc pod uwagę pewne ryzyka, a także możliwą zmianę wartości obiektu.

W Rosji ta metoda płatności jest rzadko używana. Wynika to z faktu, że rzetelne informacje można uzyskać tylko wtedy, gdy oceniany obiekt (np. przedsiębiorstwo) przynosi stabilny dochód.

Czego potrzebujesz?

Więc wiesz, jaka jest stopa kapitalizacji. To jednak nie wszystko, co musisz wiedzieć. Powyższy wskaźnik pozwala na szybkie porównanie możliwości inwestycyjnych. Zwykle wyraża się to jako procent zysku, który inwestor obiecał z nabycia nieruchomości. Dlatego ten wskaźnik jest idealny do porównania kilku podobnych opcji inwestycyjnych. Stosując stopę kapitalizacji możesz szybko porównać poziom potencjalnego dochodu i w ten sposób zmniejszyć liczbę rzeczywistych opcji.

Dopuszczalna stopa kapitalizacjiokreślić poziom dochodów. Jeśli znasz ten wskaźnik w jakimkolwiek obszarze, nie będzie trudno obliczyć zysk netto, który trzeba będzie uzyskać, aby uzyskać zwrot z inwestycji. Wystarczy pomnożyć koszt obiektu i stopę kapitalizacji. To ujawni przybliżony poziom czynszów, poniżej którego potencjalny właściciel nie powinien obniżać poprzeczki. Korzystając z tej metody płatności, możesz podjąć decyzję o celowości transakcji

Ważne, aby wiedzieć

Specjaliści nie zalecają uwzględniania stopy kapitalizacji jako jedynego czynnika opłacalności inwestycji. Ten wskaźnik sprawia, że porównanie jest wygodniejsze. Musisz jednak zrozumieć, że inwestowanie w nieruchomości to dość skomplikowany obszar, który wymaga bardziej szczegółowego podejścia. Nawet prostsze inwestycje podlegają rynkowi i ewentualności.

Przed zakupem musisz się upewnić, że nieruchomość inwestycyjna przyniesie dochód. Ważne jest również obliczenie ewentualnych kosztów, zmian wartości obiektu i innych czynników, które mają wpływ na sytuację.

Zagrożenia

Musisz zrozumieć, że stopa kapitalizacji nie odzwierciedla prawdopodobieństwa wystąpienia jakiegokolwiek ryzyka. Nie należy traktować tego wskaźnika jako gwarancji, że wartość dochodu lub obecny poziom dochodu pozostaną niezmienione przez cały okres. Zarówno czynsz, jak i cena nieruchomości mogą wzrosnąć lub na odwrótkurczyć. Według ekspertów stopa kapitalizacji nie zawiera informacji o takich zmianach. Dlatego obliczenia muszą być bardziej subtelne. Potencjalny inwestor powinien wziąć pod uwagę jak najwięcej informacji.

Funkcje obliczeniowe

Załóżmy, że stopa kapitalizacji zostanie wykorzystana do oceny atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości:

1. Przede wszystkim musisz obliczyć roczny dochód. Z reguły jest to zysk, jaki przynosi czynsz. Nie jest to jednak jedyne potencjalne źródło dochodu. Dlatego dla dokładniejszych obliczeń należy zebrać szczegółowe informacje o nieruchomości.
2. Każdy przedmiot przynosi właścicielowi nie tylko dochody, ale także wydatki. Są również ważne do rozważenia. Są to zazwyczaj koszty ubezpieczenia, płacenia podatków, utrzymania obiektu itp. Należy je odliczyć od rocznego dochodu. W ten sposób obliczany jest tzw. zysk netto. Ważnym niuansem jest to, że w tych wyliczeniach koszty obejmują koszty nabycia nieruchomości, a także spłaty odsetek od kredytu. W przeciwnym razie obliczenia będą nieprawidłowe.
3. Teraz pozostaje skorzystać ze wzoru, zgodnie z którym, aby określić stopę kapitalizacji, należy podzielić dochód netto przez wartość nieruchomości.

Przykłady

Spróbujmy obliczyć współczynnik kapitalizacji dla właściwości:

1. Jeśli kosztczynsz jest warunkowy tysiąc rubli, wtedy w ciągu roku potencjalny inwestor może w ten sposób zarobić dwanaście tysięcy rubli.
2. Następnie odejmij koszty poniesione na utrzymanie nieruchomości. Jeśli wyniosą warunkowe dwa tysiące rubli, to zysk netto wyniesie dziesięć tysięcy rubli.
3. Jeśli założymy, że potencjalny inwestor kupił obiekt za warunkowe dwieście tysięcy rubli, wówczas stopa kapitalizacji w naszym przykładzie wyniesie dwadzieścia procent.

Zgadzam się, obliczenia są dość szybkie i stosunkowo proste. Z tego powodu współczynnik ten jest wygodny w użyciu do szybkiego porównania kilku opcji.

Oprocentowanie z dużymi literami

Ten termin również wymaga wyjaśnienia. Przede wszystkim poinformujemy Cię, że ta koncepcja jest aktualna w sektorze bankowym. Na przykład podczas otwierania lokaty.

Kapitalizacja lokaty polega na doliczeniu odsetek do początkowej kwoty lokaty. Doprowadzi to do wyższych zysków w przyszłości. Nawet jeśli bank oferuje standardową stawkę dla depozytów z kapitalizacją, to w końcu klientowi udaje się uzyskać wyższy dochód. Wynika to z faktu, że od dużej kwoty będą naliczane odsetki. Obejmuje nie tylko początkową kwotę wpłaty, ale także narosłą kwotę.

Warto zauważyć, że wiele banków oferuje depozyty z oprocentowaniem kapitalizacji. Dlatego nie będzie trudno znaleźć takie oferty i zwiększyć własny kapitał w tak absolutnie prosty sposób.

Bardzo ważne do rozważeniafakt, że odsetki od lokaty muszą być naliczane codziennie. Jednak kapitalizacja naliczana jest w zależności od warunków określonych w umowie zawartej pomiędzy bankiem a klientem.

Dlatego musisz zwrócić szczególną uwagę na ten przedmiot. Im częściej występuje kapitalizacja, czyli doliczanie naliczonych odsetek do całkowitej kwoty lokaty, tym szybciej rosną Twoje dochody z lokaty. Jednak rosyjskie banki nie oferują swoim klientom dziennej kapitalizacji. Z reguły w najlepszym przypadku proces ten odbywa się co miesiąc. W warunkach niektórych instytucji kredytowych kapitalizacja jest przeprowadzana jeszcze rzadziej. Z tego powodu klienci mogą otrzymywać mniejsze dochody. Dlatego tak ważne jest, aby być dobrze poinformowanym o warunkach umowy.

Jeśli wskazana jest roczna stawka z kapitalizacją, zwykle będzie ona wyższa niż w przypadku innych ofert. Dlatego takie składki można ustalić, nawet jeśli nie zapoznasz się z warunkami. Aby obliczyć potencjalny dochód, możesz skorzystać ze specjalistycznych kalkulatorów na stronach internetowych banków lub usług stron trzecich. Lepiej liczyć kilka razy, aby uzyskać dokładne wyniki.