Kto jest głównym najemcą?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Wynajem lokali jest dziś bardziej dochodowym biznesem niż produkcja, dlatego coraz więcej przedsiębiorców woli zarabiać w ten sposób. Najtrudniejszą częścią takiego przedsięwzięcia jest znalezienie odpowiedniego najemcy. Dowiedzmy się, co oznacza to wyrażenie i jakie cechy ma ten rodzaj leasingu.

Kim są najemcy

Przed zdefiniowaniem najemcy kotwiczącego warto pamiętać, kto nazywa się najemcą. Jest to osoba fizyczna lub prawna, która zawiera pisemną umowę z właścicielem budynku (lub innej nieruchomości) o prawo do korzystania z niego. W zamian najemca zobowiązuje się do wypłacenia właścicielowi nagrody pieniężnej. Jej wielkość i częstotliwość płatności określa umowa.

Oprócz lokali mieszkalnych i niemieszkalnych możesz wynajmować sprzęt, grunty, pojazdy, a nawet całe przedsiębiorstwa. Nawiasem mówiąc, wypożyczanie różnych rzeczy nazywa się wypożyczaniem.

Rodzaje najemców

Jeśli weźmiesz pod uwagęmianowicie najemców powierzchni handlowych, to z reguły są ich trzy rodzaje:

• Zwykły najemca. W większości przypadków wynajmuje niewielką powierzchnię, a więc przynosi bardzo skromny zysk.
• Podnajemca. Czasami wynajmowana powierzchnia to za dużo dla jednej firmy. Dlatego „dodatkowa” przestrzeń jest ponownie wynajmowana mniejszym organizacjom. Często zdarza się, że najemcy osiągają większe zyski z podnajmu niż ich placówka zlokalizowana na pozostałym terenie.
• Zakotwicz najemcę. Najbardziej pożądany „klient” dla właścicieli centrów handlowych. Czemu? Rzućmy okiem.

Zakotwiczony najemca: co to jest

Aby lepiej zrozumieć istotę takiego najmu, warto przypomnieć historię powstawania centrów handlowych.

Ponieważ koszt gruntów na obrzeżach miast i poza nimi był zawsze niższy, zawsze bardziej opłacało się budować tam sklepy. Był tylko jeden problem: jak przyciągnąć kupujących? W końcu, aby się tam dostać, trzeba poświęcić więcej czasu i wysiłku niż tylko pójście do sklepu w pobliżu własnego domu lub pracy.

Aby rozwiązać ten problem, przygotowując się do otwarcia kolejnego kompleksu handlowego, teren w nim zaczęto wynajmować sklepom z produktami unikalnymi lub bardzo tanimi. To oni stali się magnesem przyciągającym klientów do kompleksu handlowego. Tacy najemcy, którzy faktycznie służyli jako reklama całego kompleksu, stali się znani jako najemcy kotwicowi. Rentowność centrum handlowego zależy od ich dostępności.

Funkcje tego typu leasingu

Po cocechy szczególne można rozpoznać jako głównych najemców w centrum handlowym (centra handlowo-rozrywkowe)?

• Średnio zajmują od 5 do 15 procent całkowitej powierzchni lokalu. Maksymalna ilość wynajmowanego przez nich terytorium nie przekracza 50%.
• To właśnie te sklepy (lub placówki świadczące inne usługi) zwykle przyciągają do centrum handlowego najwięcej klientów, więc ich reklamy mogą być wszędzie w centrum handlowym.
• Często miejsce głównego najemcy w kompleksie handlowym znajduje się na drugim, trzecim piętrze (lub w innych mniej atrakcyjnych miejscach). Odbywa się to po to, aby docierając do nich potencjalny nabywca mógł zapoznać się z produktami mniej znanych sklepów. W przypadku tego rodzaju reklamy wynajmujący zwykle udziela najemcy uzgodnionego rabatu lub zapewnia mu inne korzyści.
• Z reguły taki punkt oferuje szeroką gamę produktów w atrakcyjnych dla klientów cenach. Dlatego najczęściej głównymi najemcami centrów handlowych są różne supermarkety. Ich najczęstszą specjalizacją jest żywność, chemia czy sprzęt AGD. Czasami może być ich kilka na raz: na przykład na pierwszym piętrze znajduje się supermarket spożywczy, a na trzecim jest sprzęt AGD. Drugie piętro i puste miejsca na dwóch pozostałych są rozdzielone między małe, wąskie sklepy i biura.

Korzyści z dzierżawy kotwic dla właścicieli centrów handlowych

Ostatnio właściciele budynków coraz częściej wybierają wśród swoich klientów jak najwięcej kotwic. Dlaczego tak jest?

• Przede wszystkim same przyciągają klientów, zwiększając widoczność innych sklepów w centrum handlowym.
• Właściciel budynku wydaje mniej na reklamę swojej powierzchni, ponieważ główny najemca prowadzi własną kampanię marketingową. Swoją drogą czasami płaci za dekorację elewacji budynku lub przynajmniej jego części.
• Taki najemca przynosi większe zyski niż małe punkty sprzedaży detalicznej. Nawiasem mówiąc, zdarzają się przypadki, w których wynajmujący nie otrzymuje nawet opłaty za powierzchnię użytkowanych lokali i mediów, ale procent całkowitych przychodów firmy.
• Posiadanie szczególnie udanej „kotwicy” pozwala właścicielowi budynku na podniesienie czynszów dla mniejszych sklepów detalicznych, których napływ klientów wzrasta na jego koszt.

Jakie korzyści otrzymuje najemca kotwiczny

Stając się „kotwicą”, najemca również rzadko pozostaje w tyle i otrzymuje pewne korzyści.

• Wybierając lokalizację swojego outletu w centrum handlowym, ma to przewagę nad małymi sklepami.
• Otrzymuje korzystne warunki najmu dzięki specjalnemu statusowi.
• Na elewacji zazwyczaj najpierw pojawia się logo lub reklama głównego najemcy.

Niestety strategie marketingowe oparte na leasingu kotwic nie zawsze są skuteczne. Przypadki są znane, gdyreklamowane punkty handlowe zbankrutowały, a właściciel galerii ponownie musiał szukać nowej „kotwicy”. Dlatego oprócz wielu zalet (w porównaniu do innych najemców lokalu) kotwica podejmuje również spore ryzyko. Podczas gdy właściciel nadal będzie czerpał korzyści finansowe.

Rodzaje "kotew"

Warto zauważyć, że głównym najemcą nie zawsze jest sklep. Oczywiste jest, że głównym celem każdego punktu sprzedaży jest osiągnięcie zysku, ale często tacy klienci specjalizują się nie w sprzedaży bezpośredniej, ale w świadczeniu określonych usług. Wiedząc o tym, możemy wyróżnić główne rodzaje „kotew”.

• Supermarkety. W większości przypadków są oni głównymi najemcami centrów handlowych. Listę takich punktów może wymienić każdy, kto był przynajmniej w małym centrum handlowym. Choć najczęściej są to supermarkety spożywcze, czasami mogą mieć inną specjalizację. Na przykład sprzedaż ubrań, materiałów budowlanych lub urządzeń.
• Siłownie, centra fitness i podobne obiekty są często głównymi najemcami.
• Instytucje edukacyjne. Oczywiście nie są one tak powszechne i opłacalne jak dwa pierwsze typy, ale w niektórych przypadkach są „kotwicami”. Zazwyczaj są to prywatne kursy języków obcych, szkoły dla fryzjerów, kosmetologów, mistrzów manicure i pedicure itp.
• Kompleksy rozrywkowe. Jeden z najczęstszych rodzajów „kotwic” po supermarketach. Mogą to być lodowiska, kina, baseny, kręgielnie, sauny itp. Z regułysą bardzo wygodne dla właścicieli, ponieważ mogą być otoczone licznymi restauracjami lub sklepami sprzedającymi powiązany sprzęt (na przykład stroje kąpielowe w pobliżu basenów, łyżwy w pobliżu lodowisk, ręczniki oraz mydła i szampony w pobliżu saun).

Przykłady kotwic

Aby lepiej zrozumieć istotę rozważanej koncepcji, rozważ kilka centrów handlowych w Moskwie.

Weźmy na przykład znane centrum handlowe „Schełkowo”. Pomimo tego, że ma tylko dwie kondygnacje, swobodnie rozmieszczonych jest na nich ponad dwieście placówek handlowych. W tym przypadku głównymi kotwicami są „Baskin Robins” (atrakcje dla dzieci i kawiarnia), hipermarket „Real” i kino „Centrfilm”. Wszystkie te miejsca są rozmieszczone w całym centrum handlowym w taki sposób, aby przyciągnąć odwiedzających do mniej popularnych punktów.

Innym przykładem jest centrum handlowo-rozrywkowe „Gagarinsky”. Ciekawe, że oprócz standardowych „kotwiczek” w postaci hipermarketów Auchan i Sportmaster, a także markowych sklepów odzieżowych, jubilerskich i kosmetycznych, jego atutem jest bliskie położenie w pobliżu metra.

Ta krótka lista głównych najemców byłaby niepełna bez wzmianki o legendarnych GUM i TSUM, które były „kotwicami” dla wielu kupujących od początku XX wieku.

Z tego powodu Centralny Dom Towarowy istnieje nie tylko w Moskwie, ale także w Kijowiei Mińsk.

Dlaczego są dzisiaj problemy z kotwicami

We współczesnym świecie centra handlowe nie są już rzadkością. Jeśli dziesięć lat temu w małych miejscowościach było jedno lub dwa takie miejsca, dziś w osadzie liczącej około 60-80 tys. mieszkańców jest ich około pięć.

Jeżeli mówimy o dużych miastach lub aglomeracjach, to jest w nich kilkadziesiąt centrów handlowych. Wszystkie z nich są zazwyczaj dość do siebie podobne, podobnie jak ich „kotwice”. Zazwyczaj są to supermarkety lub sale fitness, restauracje. Czasami sklepy z niedrogą markową odzieżą (jak na przykład w moskiewskim GUM).

Pod tym względem istnieje poważna konkurencja między centrami handlowymi, zwłaszcza tymi zlokalizowanymi w tej samej okolicy, więc właściciele budynków zmuszeni są szukać nietypowych najemców czołowych, aby ich kompleks handlowy wyróżniał się na tle innych. Jednak trudniej jest znaleźć taką w mniejszych miejscowościach.

W końcu to samo lodowisko, kino czy basen to dość drogie przedsięwzięcie, a w małych miejscowościach po prostu się nie opłaci. W związku z tym właściciele są zmuszeni wymyślić inne sposoby na przyciągnięcie kupujących. Dlatego dzisiaj system kotwiczenia stopniowo staje się przestarzały. Niestety nie wynaleziono jeszcze godnej alternatywy.