Kupowanie mieszkania z nielegalną przebudową: ryzyko, możliwe problemy, rozwiązania i porady od pośredników w handlu nieruchomościami

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Zgodnie z obowiązującymi przepisami wszelkie prace związane z rozplanowaniem mieszkań muszą być zatwierdzone przez odpowiednie organy regulacyjne. Jednak, jak pokazuje praktyka, niektórzy nieodpowiedzialni obywatele zaniedbują to, w wyniku czego osoby kupujące mieszkania drugorzędne mają pewne problemy. Oprócz? akty normatywne są stale uzupełniane i zmieniane, dlatego to, co kiedyś było poprawne, w pewnym momencie może przestać być. Na tym tle pojawia się dość logiczne pytanie: jakie jest ryzyko zakupu mieszkania z nielegalną przebudową? Spróbujmy zrozumieć to bardziej szczegółowo i dowiedzieć się, jakie zagrożenia będą musieli napotkać nabywcy nieruchomości, a także jak się ubezpieczyć i uniknąć wielu problemów.

Informacje ogólne

Zanim powiemo tym, co grozi zakupem mieszkania z nielegalną przebudową, spójrzmy na podstawowe warunki i ramy regulacyjne. Proces wprowadzania zmian w projekcie budynków mieszkalnych reguluje Kodeks Mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej. Określa wszystkie warunki, procedurę wydawania zezwoleń, zapewnia klasyfikację przebudowy, a także określa karę za wszelkie naruszenia prawa.

Ważne jest, aby zrozumieć, że nie wszystkie prace związane ze zmianą konfiguracji mieszkania wymagają pozwolenia. W niektórych przypadkach wystarczy powiadomienie WIT o planowanej naprawie, aby pracownicy tej organizacji rządowej dokumentowali przyszłe zmiany. Należą do nich:

• przenoszenie sprzętu hydraulicznego;
• montowanie drzwi w ścianie nośnej;
• remont i przeszklenie balkonów;
• budowa wiatrołapu zwiększająca właściwości termoizolacyjne pomieszczeń mieszkalnych;
• budowa wewnętrznych przegród;
• przejścia.

Zakup mieszkania z nielegalną przebudową w żadnym z powyższych przypadków niczego nie zagraża, ponieważ nie są sprzeczne z normami Kodeksu Mieszkaniowego i nie wymagają uzyskania zezwoleń.

Kluczowe wymagania prawne

Przyjrzyjmy się im bliżej. Jeśli masz w planach zakup mieszkania, nielegalna przebudowa może spowodować wiele problemów, np.jeśli później będziesz chciał ponownie zarejestrować dokumenty lub odsprzedać przestrzeń życiową. Dlatego powinieneś wiedzieć, w jakich przypadkach zabronione jest dokonywanie jakichkolwiek zmian w konfiguracji lokali mieszkalnych. Należą do nich:

• jeśli w wyniku przebudowy pogorszą się warunki mieszkaniowe lub utrudni dostęp do komunikacji;
• miejsce staje się niebezpieczne lub nie nadaje się do zamieszkania;
• w przypadku, gdy prace dotyczą części domu, które są zastrzeżone dla działań służb obrony cywilnej lub Ministerstwa Sytuacji Nadzwyczajnych;
• wpływają na wytrzymałość i trwałość konstrukcji nośnych;
• stwarzać zagrożenie zawaleniem się budynku lub zakłócać normalne funkcjonowanie sąsiednich budynków;
• pogorszyć sprzęt wentylacyjny;
• zwiększenie obciążenia konstrukcji wsporczych.

Kupno mieszkania z nielegalną przebudową w tym przypadku jest niepożądane, ponieważ niesie ze sobą negatywne konsekwencje. Zobacz poniżej, aby uzyskać więcej informacji na temat konsekwencji, jakie możesz napotkać.

Rodzaje przebudów mieszkalnych

Więc co musisz o tym wiedzieć? Jeśli rozważyłeś wszystkie ryzyka związane z zakupem mieszkania z nielegalną przebudową i zgadzasz się na tak ryzykowny krok, musisz mieć szczegółowe pojęcie o tym, co to może być. Obecne prawodawstwo dzieli przebudowę przestrzeni życiowej na dwa typy:

• proste;
• trudne.

Różnica między nimijest to, że w pierwszym przypadku konieczne jest dostarczenie organom regulacyjnym tylko szkicu, a w drugim konieczne jest opracowanie projektu. Jeśli planujesz przenieść drzwi lub przenieść sprzęt hydrauliczny, wystarczy przesłać szkic do WIT do zatwierdzenia. Ponadto wymagane będą wszelkie zmiany w planie mieszkania.

Złożona przebudowa jest bardziej problematyczna i czasochłonna, ponieważ będziesz musiał opracować i zatwierdzić projekt w kilku organizacjach rządowych. Cały proces trwa około sześciu miesięcy, a dodatkowo będziesz musiał zapłacić średnio 60 000 rubli. Po otrzymaniu dokumentacji pozwolenia właściciel mieszkania musi powiadomić WIT, która przeprowadza przegląd techniczny i wydaje akt.

Jeśli ominiesz tę procedurę, przy zakupie mieszkania mogą pojawić się pewne konsekwencje. Nieautoryzowana przebudowa, jeśli zostanie wykryta przez odpowiednie organy regulacyjne, podlega karze zgodnie z obowiązującym prawem.

Co się stanie, jeśli kupisz nieruchomość z niezatwierdzoną rekonfiguracją?

Wiele osób jest zainteresowanych pytaniem, co grozi nielegalną przebudową przy zakupie mieszkania. I nie jest to zaskakujące, ponieważ rynek wtórny jest pełen ofert sprzedaży mieszkań z różnymi naruszeniami. W takim przypadku cała odpowiedzialność spoczywa nie na sprzedającym, ale na kupującym. Dlatego przy wyborze mieszkania należy bardzo uważnie przestudiować jego paszport techniczny i inną dokumentację. W końcu, jeślipo zakończeniu transakcji wszelkie naruszenia zostaną wykryte przez organy regulacyjne w przyszłości, wtedy będziesz musiał zapłacić grzywnę.

Kupowanie domu na kredyt

Więc co musisz o tym wiedzieć? Nielegalna przebudowa przy zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny jest możliwa tylko wtedy, gdy nie ma rozbieżności między dokumentacją techniczną a rzeczywistym planem nieruchomości. W tym przypadku wszystko nie jest takie przerażające, ponieważ cała odpowiedzialność spoczywa wyłącznie na osobie działającej jako prawny właściciel mieszkania w momencie transakcji kupna/sprzedaży. Dlatego jeśli nie masz wystarczającej ilości pieniędzy na zakup mieszkania za gotówkę i chcesz uzyskać na to kredyt, warto najpierw skonsultować się ze specjalistą, który sprawdzi całą dokumentację pod kątem zgodności z podstawowymi normami prawnymi.

Jakie zagrożenia należy wziąć pod uwagę?

Ten aspekt powinien mieć szczególne znaczenie. Jak wspomniano wcześniej, konsekwencją nielegalnej przebudowy przy zakupie mieszkania jest kara pieniężna. Jego wielkość zależy od wielu czynników iw niektórych przypadkach osiąga bardzo przyzwoite ilości. Z reguły grzywna może ujść na sucho, jeśli zmiana konfiguracji mieszkania nie pociągała za sobą żadnych konsekwencji, a mianowicie nie zaszkodziła sąsiednim lokalom lub budynkom, a także ich właścicielom. W przeciwnym razie przepisy przewidują odpowiedzialność karną, która jest już poważniejsza. Ponadto ofiarastrona może dochodzić dodatkowych kar na drodze sądowej iw większości przypadków udaje im się je uzyskać. Do takich przypadków należą:

• naruszenie funkcjonowania wentylacji;
• manifestacja wszelkich uszkodzeń mechanicznych na elewacji budynków;
• spadek właściwości izolacyjności akustycznej konstrukcji nośnych.

Jeśli planujesz przebudowę, lepiej nie oszukiwać, bo hałas narzędzi budowlanych z pewnością powie sąsiadom o naprawie, którzy mogą zgłosić się do odpowiednich organów regulacyjnych. Ponadto prace mogą być prowadzone niezgodnie z podstawowymi zasadami i przepisami oraz prowadzić do zakłóceń w działaniu komunikacji mieszkaniowej.

Nielegalną przebudowę mogą wykryć przedstawiciele zakładów użyteczności publicznej, dokonując odczytów z poszczególnych liczników energii. Ze względu na specyfikę swojej działalności będą oni zmuszeni powiadomić odpowiednie organy, których przedstawiciele przybędą z kontrolą i co najwyżej nałożyć karę pieniężną. Ponadto wprowadzone zmiany nie zostaną wprowadzone do paszportu technicznego i katastralnego, a zatem dokumenty te będą nieważne, a będziesz mieć problemy z późniejszą odsprzedażą mieszkań.

Główne zagrożenia związane z zakupem mieszkania z nielegalną przebudową są następujące:

• Jednostronne zakończenie transakcji i jej unieważnienie.
• Zajęcie mienia na rzecz państwa. Najczęściej dzieje się tak, gdy kupujący wiedział, że zmiany w lokalu zostały dokonane nielegalnie i celowo udał się dooferta.
• Aresztowanie mienia do czasu wyeliminowania wszystkich naruszeń przez obecnego właściciela.

Sprzedający nie ryzykują niczym, z wyjątkiem utraty wartości mieszkania. Jak wspomniano wcześniej, absolutnie nie ponoszą za nic odpowiedzialności. Dlatego kupujący powinni poważnie potraktować swój wybór przestrzeni życiowej, ponieważ związane z tym ryzyko jest obecnie bardzo wysokie. Zaleca się dokładne przemyślenie przed wyrażeniem zgody na jakąkolwiek ofertę.

Jak zostać kupującym?

Każda osoba powinna bardzo odpowiedzialnie podchodzić do nabywania mieszkań. Dotyczy to zwłaszcza przypadków, w których dokonywany jest zakup mieszkania z nielegalną przebudową na hipotekę, ponieważ po podpisaniu umowy będziesz właścicielem nieruchomości i cała odpowiedzialność spadnie na Ciebie. W takim przypadku istnieją dwie możliwości rozwiązania problemu: ponowne przerobienie wszystkich dokumentów dotyczących mieszkania w terminie określonym przez prawo lub przywrócenie lokalu do pierwotnego stanu. Pierwsza metoda jest mniej kosztowna i czasochłonna, więc najlepiej się jej trzymać.

Jak zalegalizować nieuprawnioną zmianę mieszkania

Rozważmy ten aspekt bardziej szczegółowo. Więc kupiłeś mieszkanie z nielegalną przebudową. Co można zrobić, aby uniknąć problemów z prawem? Odpowiedź na to pytanie została podana powyżej: ponownej rejestracji dokumentów mieszkaniowych. Musisz jednak zrozumieć, że wszystkie związane z tym koszty są ponoszone przez Ciebie, a nie przez sprzedawcę. Będziesz musiał zebraćnastępujące dokumenty:

• aplikacja do zmiany konfiguracji lokalu;
• karta danych technicznych;
• oryginał i kopia umowy kupna/sprzedaży;
• kopia paszportu cywilnego osoby, na którą mieszkanie jest zarejestrowane;
• nowy plan;
• Pisemna zgoda wszystkich członków rodziny na przebudowę.

Będziesz miał tylko 6 miesięcy na rozwiązanie wszystkich tych problemów, więc po zakupie domu lepiej nie zwlekać, ale od razu zacząć zbierać dokumenty, ponieważ zajmuje to dużo czasu. Jednocześnie musisz być dobrze zorientowany we wszystkich aspektach prawnych. Jak mówią, nieznajomość prawa nie jest usprawiedliwieniem, a w sprawach związanych z nieruchomościami kryje się wiele pułapek. A kupno mieszkania z nielegalną przebudową to dość wątpliwe przedsięwzięcie, do którego należy podchodzić z całą ostrożnością. Dlatego warto najpierw zasięgnąć porady prawników. To nie tylko znacznie przyspieszy proces, ale także pozwoli uniknąć wielu problemów w przyszłości.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze domu?

Aby uniknąć zakupu mieszkania z nielegalną przebudową, musisz dokładnie zapoznać się z dokumentami. Jeśli są jakieś naruszenia lub nielegalne zmiany, możesz je łatwo wykryć. Możesz to zrobić za pomocą jednej z następujących metod:

1. Często podczas przebudowy następuje zmiana początkowych cech sąsiednich konstrukcji, na podstawie którychmieszkańcy sąsiednich mieszkań mogą odgadnąć bezprawność działań i powiadomić o tym organy kontrolne. Na podstawie otrzymanej reklamacji komisja wyjeżdża pod wskazany adres. Jeśli w tym samym czasie ujawnione zostaną rozbieżności między stanem mieszkania a jego planem, właściciel będzie zobowiązany do zapłaty kary pieniężnej i przywrócenia wszystkiego do pierwotnego stanu.
2. Podobny scenariusz ma miejsce, gdy podczas procesu zmian doszło do rażących naruszeń przepisów budowlanych i zasad, co doprowadziło do awarii komunikacji, w wyniku których wezwano zespoły ratunkowe w celu rozwiązania problemów. W takim przypadku wysokość grzywny będzie znacznie wyższa, a z powodu zajścia może zostać wszczęta sprawa karna.
3. Nielegalność przebudowy mogą zostać wykryte przez pracowników zakładów użyteczności publicznej w trakcie wykonywania odczytów z poszczególnych liczników zużycia energii, którzy mogą również wysłać wniosek do odpowiednich władz.

Każdy z powyższych przypadków zostanie odnotowany i odzwierciedlony w odpowiedniej dokumentacji, więc jeśli poważnie myślisz o jego studiowaniu przy zakupie mieszkania, możesz uniknąć wielu problemów.

Wniosek

Dziś wiele osób decyduje się na zakup mieszkania z nielegalną przebudową, ponieważ koszt takiego mieszkania jest znacznie niższy, w podobny sposób chcą zaoszczędzić pieniądze. Musisz jednak dobrze rozważyć zalety i wady. Nie zawsze jest możliwe legitymizowanie zmian w konfiguracji pomieszczeń lub ich eliminacja, a konsekwencje mogą:być całkiem poważnym. Lepiej nie podejmować ponownie ryzyka i nie zawierać wątpliwych transakcji. A jeśli w końcu zdecydujesz się na zakup mieszkania z nielegalną przebudową, uważnie przeczytaj dokumentację techniczną i upewnij się, że po zakupie możesz zrobić wszystko zgodnie z wymogami prawa. Tylko w ten sposób możesz mieć pewność, że sprawiedliwość Cię nie dogoni.