Jak sprzedać mieszkanie bez podatków: legalne sposoby na uniknięcie płacenia podatku

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej to złożony i długotrwały proces, w wyniku którego sprzedający ma określony dochód. Za to trzeba zapłacić podatek w postaci 13% wartości sprzedaży, ale w niektórych sytuacjach obywatele mają prawo do zwolnienia z płacenia tej opłaty. Aby to zrobić, należy spełnić kilka prostych wymagań. Dlatego ludzie powinni wiedzieć, jak sprzedać mieszkanie bez podatków. Zastosowana metoda musi być legalna, ponieważ jeśli sprzedający chce oszukać urząd skarbowy wskazując w umowie błędną kwotę, wówczas podatek zostanie obliczony na podstawie katastru, a nie wartości sprzedaży przedmiotu.

Sposoby zmniejszenia podstawy opodatkowania

Często ludzie zastanawiają się, czy można sprzedać mieszkanie bez podatku. Postępowanie można co prawda przeprowadzić bez negatywnych konsekwencji podatkowych, ale tylko po spełnieniu określonych warunków. Główne sposoby zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych to:

• jeśli mieszkanie zostało kupione za gotówkę lub kredyt hipoteczny,wtedy można go sprzedać bez płacenia podatku dopiero po 5 latach;
• jeżeli mieszkanie zostało pozyskane na podstawie nieodpłatnej transakcji, to trzeba poczekać tylko trzy lata;
• można sprzedać przedmiot wcześniej, a jeśli cena sprzedaży jest niższa niż cena zakupu, to obywatel nie ma dochodów, więc nie ma potrzeby naliczania i wpłacania podatku dochodowego od osób fizycznych do budżetu;
• jeśli koszt mieszkania jest mniejszy niż 1 milion rubli, na przykład, jeśli pokój w hostelu zostanie sprzedany, możesz skorzystać z ulgi podatkowej w wysokości 1 miliona rubli, więc po prostu otrzymasz ujemną podstawę opodatkowania;
• jeżeli sprzedaż i zakup innych nieruchomości nastąpi w ciągu jednego roku, wówczas obywatel będzie mógł skorzystać z wzajemnego rozliczania potrąceń.

Każda opcja ma swoją własną charakterystykę, więc właściciel domu decyduje, jak sprzedać mieszkanie bez podatków. Nie powinieneś negocjować z kupującym w celu zapisania niedokładnych informacji w umowie, ponieważ doprowadzi to tylko do tego, że specjaliści Federalnej Służby Podatkowej obliczą podatek na podstawie wartości katastralnej mieszkania.

Okres własności zakupionego mieszkania

Najczęściej ludzi interesuje pytanie, ile możesz sprzedać mieszkanie bez podatku. Jeśli mieszkanie zostało kupione na własny koszt, będziesz musiał poczekać co najmniej pięć lat. Takie zmiany w kodzie podatkowym zostały wprowadzone w 2016 roku.

Nawet jeśli mieszkanie zostało zakupione za pomocą kapitału macierzyńskiego, kredytu hipotecznego lub pracodawcy, kupujący w umowie sprzedaży byłpodatnikiem bezpośrednim. Dlatego jeśli nie chce płacić podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży obiektu, będzie musiał poczekać pięć lat.

Do 2016 r. trzeba było czekać tylko trzy lata, niezależnie od tego, jak nieruchomość została odebrana przez sprzedającego. Jednak na podstawie ustawy federalnej nr 382 wprowadzono zmiany do kodeksu podatkowego, które zmieniły okres posiadania nieruchomości w celu uzyskania zwolnienia z podatku dochodowego. Dlatego w art. 217.1 Ordynacja podatkowa, możesz zapoznać się z zasadami obliczania tej opłaty przy sprzedaży nieruchomości.

Funkcje otrzymanego mieszkania

Mieszkanie można nie tylko kupić, ale również otrzymać na podstawie różnych nieodpłatnych transakcji. Jak długo można w takim przypadku sprzedać mieszkanie bez podatku? W takich warunkach trzeba czekać tylko trzy lata od daty rejestracji własności. Oferty te obejmują:

• mieszkanie zostało sprywatyzowane przez wszystkie osoby, które w tym czasie były zarejestrowane w mieszkaniu;
• mieszkanie zostało odziedziczone po zmarłych krewnych lub znajomych;
• obiekt został podarowany przez bliskich krewnych, w tym małżonków, rodziców, dzieci lub rodzeństwo;
• mieszkanie zostało przekazane osobie na podstawie umowy najmu, ale wcześniej zatrzymał właściciela tej nieruchomości do końca życia.

W powyższych sytuacjach musisz odczekać tylko trzy lata, po których możesz sprzedać nieruchomość bez płacenia podatku. W innych sytuacjach będziesz musiał poczekać pięć lat. Takie warunki zaczęły funkcjonować od początku 2016 roku.

Dlaczego są ograniczenia czasowe?

Każdy, kto planuje sprzedać nieruchomość, powinien wiedzieć, kiedy można sprzedać darowane mieszkanie bez podatków. Konieczność czekania wiąże się z niuansami ekonomicznymi, gdyż przez taki okres obywatel nie będzie mógł otrzymać żadnego zysku z kupna i sprzedaży nieruchomości.

Urzędnicy są pewni, że za pięć lat inflacja i amortyzacja nieruchomości znacznie obniżą jej wartość rynkową, więc jeśli dana osoba ma na celu osiągnięcie komercyjnego zysku, to będzie on minimalny.

Jeśli dana osoba nie otrzyma zysku z transakcji, może sprzedać nieruchomość po cenie zakupu. W takim przypadku obywatel nie płaci podatku dochodowego od osób fizycznych z powodu braku dochodów. Ale będzie musiał udowodnić, że naprawdę nie osiągnął żadnego zysku.

Jak obliczany jest termin?

Każdy właściciel nieruchomości powinien wiedzieć, jak sprzedać mieszkanie bez podatku. Po ilu latach można wykonać tę operację? Termin zależy od tego, w jaki sposób nieruchomość została nabyta przez podatnika.

Ten okres nie zawsze rozpoczyna się od momentu podpisania jakiejkolwiek umowy, ponieważ czasami brany jest pod uwagę moment rejestracji prawa w Rosreestr. Dlatego też kadencja jest obliczana na podstawie następujących zasad:

• w przypadku zawarcia umowy kupna-sprzedaży, bieg terminu rozpoczyna się od daty określonej w umowie, jeśli zakup został dokonany na rynku wtórnym, a data dostępna w certyfikacie faktury może być również wykorzystana, jeśli przedmiot został kupiony od dewelopera;
• jeśli dana osoba otrzyma mieszkanieprzez dziedziczenie, wówczas uwzględnia się datę otwarcia spadku, w związku z czym okres faktycznego przyjęcia majątku lub otrzymania poświadczenia dziedziczenia nie ma znaczenia;
• zaginięcie osoby nie daje spadkobiercom prawa do rozporządzania swoim majątkiem, ale gdy sąd uzna, że dana osoba została uznana za zmarłą, biegnie okres trzech lat od momentu wydania orzeczenia przez sąd jest wykonany;
• jeśli została sporządzona darowizna, odliczanie rozpoczyna się od daty określonej w umowie darowizny;
• często nieruchomość jest kupowana w częściach, na przykład obywatel może najpierw kupić pokój, a następnie resztę mieszkania, więc odliczanie rozpoczyna się od momentu zakupu pierwszej części.

Jeśli właściciel domu wie, kiedy może sprzedać mieszkanie bez podatku, będzie mógł bez problemu zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości bez obaw o przekazanie dużej kwoty środków do budżetu państwa.

Korzystanie z odliczenia majątku

Jeśli ktoś wie, kiedy sprzedać mieszkanie bez podatku, ale nie może czekać trzy lata, może skorzystać z innych sposobów na zmniejszenie obciążenia podatkowego. Jedną z takich metod jest złożenie odliczenia podatkowego. Jest oferowany wszystkim obywatelom, którzy sprzedają swoje mieszkanie.

Zgodnie z art. 220 Ordynacji podatkowej kwota takiego odliczenia wynosi 1 milion rubli. O tę kwotę obniża się podstawa opodatkowania, reprezentowana przez cenę sprzedaży obiektu. Jeśli ludzie celowo nie doceniają ceny mieszkania przy zawieraniu transakcji, to 70% wartości katastralnej wskazanej wRosreestre. Ale ten warunek dotyczy tylko obiektów, które zostały zakupione po 2016 roku.

Jeśli sprzedawany jest niedrogi przedmiot, reprezentowany przez jednopokojowe mieszkanie lub nawet pokój, ale cena nie może przekroczyć 1 miliona rubli. W tych warunkach można sprzedać mieszkanie bez podatku w 2019 roku, ponieważ podstawa opodatkowania jest reprezentowana przez wartość ujemną.

Jeżeli cena nieruchomości przekracza 1 milion rubli, kwota podatku jest znacznie zmniejszona z powodu odliczenia. Na przykład obywatel chce sprzedać mieszkanie ofiarowane przez krewnego rok po zakończeniu darowizny. Mieszkanie znajduje się na obrzeżach miasta, więc kosztuje tylko 1,2 miliona rubli. Sprzedający nie będzie mógł uniknąć konieczności uiszczenia opłaty, ale może skorzystać z ulgi podatkowej. Dla niego kwota podatku wynosi: (1 200 000 - 1 000 000)13%=26 tysięcy rubli.

Dlatego możesz nawet sprzedać mieszkanie w nowym budynku bez podatku lub z minimalną opłatą, jeśli korzystasz z odliczenia. Ale w takich warunkach specjaliści ds. usług podatkowych nadal wyślą powiadomienie do podatnika. Nie da się go zignorować, więc będziesz musiał odwiedzić oddział FTS, aby powiadomić pracowników serwisu o zastosowaniu odliczenia. Dodatkowo do tej organizacji składana jest deklaracja podatku dochodowego od 3 osób i inne dokumenty dotyczące sprzedanej nieruchomości.

Wadą korzystania z tej metody w celu zmniejszenia obciążenia podatkowego jest to, że można z niej korzystać tylko raz w roku. Dlatego jeśli ktoś planuje sprzedać kilka nieruchomości w ciągu jednego roku, będzie musiał obniżyć podatek w inny sposób.

Rozliczanie ceny zakupu

Jak sprzedać mieszkanie bez płacenia podatku, jeśli nie można obniżyć opłaty w inny sposób? Inna metoda przedstawia możliwość rozliczenia ceny zakupu mieszkania. Ta opcja jest odpowiednia tylko w sytuacji, gdy mieszkanie było wcześniej kupowane kosztem środków osobistych lub kredytu hipotecznego. Sprzedaż mieszkania po darowiźnie bez podatku w ten sposób nie zadziała, ponieważ obywatel nie wydał własnych środków na takie przejęcie.

Podatek płaci się wyłącznie od zysków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli dana osoba może udowodnić, że nie uzyskała żadnych dochodów z transakcji, to jest zwolniona z płacenia podatku. Kiedy mogę sprzedać mieszkanie bez płacenia podatków? Jeśli użyjesz tej metody, możesz sprzedać przedmiot w dowolnym momencie po zakupie. Proces korzystania z tej metody zwolnienia z podatku różni się następującymi parametrami:

• obywatel musi przechowywać dokumenty, na podstawie których nabył nieruchomość;
• jeżeli mieszkanie jest sprzedawane po tej samej cenie, w której zostało zakupione, podatek nie jest wymagany;
• brak konieczności przekazywania środków do budżetu państwa w przypadku sprzedaży mieszkania po niższych kosztach;
• jeśli cena sprzedaży przekracza cenę zakupu, wówczas 13% jest wypłacane wyłącznie z istniejącej różnicy;
• podatnik musi posiadać oficjalne dokumenty zawierające informacje o tym, za ile kupił i sprzedał swoją nieruchomość;
• ta metoda jest uważana za wygodną, jeśli dana osoba musi pilnie sprzedać nieruchomość irównież jego cena przekracza 1 milion rubli;
• dozwolone jest stosowanie metody redukcji kosztów jednocześnie z odliczeniem, ale tylko w przypadku różnych obiektów nieruchomości, na przykład, jeśli obywatel musi sprzedać kilka mieszkań w ciągu jednego roku.

Cechą tej metody jest to, że obywatel będzie musiał złożyć do Federalnej Służby Podatkowej dokumentację potwierdzającą brak dochodów. Dodatkowo będziesz musiał sporządzić 3-osobową deklarację podatku dochodowego.

Korzystanie z siatki

Istnieje wiele sposobów na sprzedaż nowego mieszkania bez podatku. Jeśli osoba bezpośrednio po sprzedaży jednej nieruchomości planuje zakup innego obiektu, może skorzystać z kompensowania odliczeń podatkowych, chociaż kodeks podatkowy oficjalnie nie ma koncepcji tej metody. Ta metoda jest następująca:

• sprzedający może skorzystać z odliczenia 1 miliona rubli, a kupujący może liczyć na zwrot 2 milionów rubli;
• dokładnie potrącenie własności w wysokości 2 milionów rubli. może być używany do siatki;
• odliczenie może pokryć podatek, który musisz zapłacić za sprzedaż nieruchomości.

Na przykład obywatel sprzedaje swoją nieruchomość za 2,5 miliona rubli. Ma dokumenty potwierdzające, że rok temu kupił mieszkanie za 1,9 mln rubli. Kwota podatku w tym przypadku wynosi: (2 500 000 - 1 900 000)13%=78 tysięcy rubli. W tym samym roku obywatel nabywa kolejne mieszkanie, którego koszt to 2,3 miliona rubli. Potrafi wykorzystać maksimumwielkość potrącenia, więc za taki zakup otrzymuje zwrot 260 tys. rubli.

Jednocześnie obywatel może korzystać z rozliczenia wzajemnego, a więc 260 000 - 78 000=182 tysiące rubli. można dodatkowo uzyskać od państwa. W tych warunkach obywatel nie będzie musiał płacić żadnej opłaty. Jednak kupno i sprzedaż nieruchomości będą musiały zostać udowodnione za pomocą oficjalnych dokumentów.

W ten sam sposób możesz sprzedać mieszkanie po spadku bez podatku. Ale w tym przypadku podstawa opodatkowania zostanie zwiększona, a Ty również będziesz musiał poświęcić część swojego odliczenia. Proces sprzedaży i kupna różnych nieruchomości musi zostać zakończony w tym samym okresie podatkowym.

Czy mogę celowo obniżyć cenę sprzedaży?

Wiele osób, które zastanawiają się, jak sprzedać mieszkanie bez podatków, woli skorzystać z nielegalnej metody. Polega na tym, że sprzedający uzgadnia z kupującym obniżenie kosztów mieszkania w formalnej umowie. W takim przypadku, korzystając z ulgi podatkowej, obywatel będzie mógł zmniejszyć podstawę opodatkowania prawie do zera.

Ta metoda obniżania podatków była wcześniej stosowana przez wielu obywateli. W rezultacie przepisy zostały znowelizowane, aby zapobiec nielegalnemu obniżeniu podstawy opodatkowania. W tym celu inspektorzy podatkowi porównują cenę sprzedaży z 70% wartości katastralnej mieszkania. Podatek obliczany jest na podstawie najwyższej kwoty. Dlatego ludzie po prostu nie będą mogli znacząco obniżyć podstawy opodatkowania. Jeśli ktoś myśli o tym, jak sprzedać mieszkanie po prywatyzacji bezpodatku, pożądane jest skorzystanie z innych sposobów na zmniejszenie obciążenia podatkowego.

Organy podatkowe biorą pod uwagę cenę katastralną ustaloną na początku roku, kiedy dokładnie dokonano transakcji. Jeżeli z różnych powodów nie ma informacji o indeksie katastralnym, organy podatkowe będą musiały wziąć pod uwagę tylko cenę wskazaną w umowie sprzedaży. Warunek ten nie jest stosowany w przypadku obiektów nieruchomości, które zostały zakupione przez ludzi przed 2016 r.

Przygotowanie dokumentów

Każdy powinien wiedzieć, jak prawidłowo sprzedać mieszkanie bez podatku. Po ilu latach można zawrzeć transakcję? Możesz poczekać 3 lub 5 lat, aby zawrzeć transakcję bez konsekwencji podatkowych. Dodatkowo możesz skorzystać z innych metod obniżenia podatku. W niektórych sytuacjach płacenie może nie być w ogóle konieczne. Ale jednocześnie musisz wybrać konkretną metodę przed zamknięciem transakcji.

Jeśli dana osoba posiada nieruchomość krócej niż trzy lub pięć lat, musi przygotować określony pakiet dokumentów dla Federalnej Służby Podatkowej. Te dokumenty obejmują:

• 3 deklarację podatku dochodowego od osób fizycznych, którą można łatwo wypełnić za pomocą specjalnych programów oferowanych bezpłatnie przez pracowników Federalnej Służby Podatkowej;
• dokumentacja zawierająca informacje, w jaki sposób dokładnie ten przedmiot stał się własnością osoby i może być reprezentowany przez umowę kupna-sprzedaży, akt darowizny, poświadczenie dziedziczenia lub umowę o prywatyzację przedmiotu;
• wyciąg z USRN potwierdzający przeniesienie prawwłasność mieszkania na inną osobę;
• jeżeli istnieje możliwość obniżenia podstawy opodatkowania ze względu na różnicę między ceną zakupu i sprzedaży, wówczas przekazywana jest dodatkowa dokumentacja zawierająca informacje o tym ile pieniędzy podatnik wydał na zakup tego obiektu;
• jeżeli w ciągu jednego okresu podatkowego obywatel sprzedał i kupił nieruchomość, a więc chce skorzystać z wzajemnego potrącenia, wówczas przygotowuje dokumenty dla obu mieszkań, a także sporządza wniosek o odliczenie nieruchomości.

Cała dokumentacja jest przekazywana do departamentu Federalnej Służby Podatkowej, znajdującej się w miejscu rejestracji obywatela.

Zasady deklaracji

Jeśli dana osoba sprzeda mieszkanie przed końcem okresu ustalonego przez prawo, to niezależnie od konieczności zapłaty podatku, będzie musiała złożyć deklarację w Federalnej Służbie Podatkowej. Możesz to zrobić sam lub z pomocą wynajętych specjalistów. W tym dokumencie zawarte są następujące informacje:

• data sprzedaży nieruchomości;
• okres posiadania mieszkania;
• informacja o żądanej potrąceniu w wysokości 1 miliona rubli;
• informacja o cenie zakupu obiektu, jeśli mieszkanie zostało pierwotnie zakupione za gotówkę lub z kredytem hipotecznym;
• data sprzedaży obiektu;
• obliczanie podatku i dokładnej kwoty opłaty, jeśli mimo wszystko konieczne będzie jej uiszczenie;
• informacje o innych współwłaścicielach nieruchomości, jeśli podatnik był właścicielem tylko części mieszkania.

Obliczenia mogą być wykonywane automatycznie za pomocą specjalnegoprogramy oferowane bezpłatnie przez pracowników Federalnej Służby Podatkowej. W tych warunkach podatnik musi jedynie wprowadzić do tego programu podstawowe informacje o sprzedanym mieszkaniu, wnioskowanym odliczeniu i innych czynnikach pozwalających na zmniejszenie podstawy opodatkowania. Jeśli dana osoba rozumie, jak sprzedać darowane mieszkanie bez podatku, to nawet rok po otrzymaniu tego obiektu nie ma potrzeby płacenia opłaty.

Odpowiedzialność za niepłacenie podatku i brak deklaracji

Każda osoba, pod pewnymi warunkami, może sprzedać mieszkanie bez podatku. Aby uzyskać zwolnienie z opłaty, spadek w postaci nieruchomości musi być własnością od co najmniej trzech lat. Jeśli ktoś kupi dom, będzie musiał poczekać 5 lat. Jeśli skorzystasz z innych sposobów zwolnienia z opłaty, będziesz musiał złożyć deklarację w Federalnej Służbie Podatkowej. Dodatkowo może być konieczne przekazanie niewielkiej kwoty do budżetu w postaci podatku.

Jeśli dana osoba nie przestrzega wymogów prawa, będzie musiała ponosić odpowiedzialność za naruszenia. Jeżeli opłata nie zostanie uiszczona w ustalonych terminach, to zgodnie z art. 122 Ordynacji podatkowej będzie musiał zapłacić grzywnę w wysokości 20% kwoty płatności. Nawet jeśli dana osoba z różnych powodów nie wie, że jest zobowiązana do uiszczenia opłaty, nie stanowi to podstawy do zwolnienia z odpowiedzialności. Jeśli odmówi dobrowolnego zapłacenia podatków i grzywien, to komornicy będą zaangażowani w egzekucję środków po akceptacjiodpowiednią decyzję sądu.

Kiedy jest należny podatek?

Prawie każda osoba chce sprzedać mieszkanie bez podatku. Okres, w którym musisz posiadać nieruchomość, zależy od tego, w jaki sposób obywatel otrzymał ten obiekt. Ale jeśli dana osoba pilnie potrzebuje sprzedać swoje mieszkanie, może skorzystać z innych sposobów obniżenia podstawy opodatkowania. Nie zawsze można polegać na tych metodach zwolnienia z opłaty, więc czasami podatnicy nadal muszą przekazywać niewielką ilość środków do budżetu.

Na podstawie art. 220 Ordynacji podatkowej procedura ta musi zostać zakończona przed końcem kwietnia roku następującego po roku sprawozdawczym. Jeśli płatność jest zbyt wysoka, obywatel może złożyć wniosek do Federalnej Służby Podatkowej z wnioskiem o plan ratalny. Jednocześnie ważne jest, aby udowodnić, że sytuacja finansowa obywatela jest tak zła, że nie może sobie poradzić z takim obciążeniem podatkowym.

Kiedy zostaną przekazane dokumenty?

Jeżeli okres posiadania nieruchomości nie przekracza trzech lat, to nawet w sytuacji, gdy nie musisz płacić podatku, obywatel będzie musiał przekazać określoną dokumentację do Federalnej Służby Podatkowej. Zawiera również deklarację 3-NDFL, potwierdzającą, że podatnik naprawdę nie może przekazać żadnej kwoty środków do budżetu państwa.

Konieczne jest złożenie deklaracji wraz z innymi dokumentami przed 15 lipca roku następującego po sprawozdawczym.

Czy emeryci płacą podatek?

Każdy sprzedawca myśli o tym, jaksprzedać mieszkanie bez podatku. Każda osoba musi uiścić opłatę, jeśli nie są spełnione wymagania prawne dotyczące okresu własności. Nie ma znaczenia wiek i sytuacja finansowa sprzedającego. Dlatego nawet emeryci, którzy nie są pełnoprawnymi obywatelami, są zobowiązani do płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych, gdy uzyskują dochód ze sprzedaży nieruchomości.

W przypadku emerytów nie obowiązują żadne preferencyjne stawki ani inne ulgi. Muszą brać pod uwagę terminy przewidziane dla wszystkich podatników. Jeśli z różnych powodów nie będą mieli czasu na przekazanie wymaganej kwoty do budżetu, będą musieli zapłacić grzywny lub stanąć przed komornikami.

Nawet jeśli sprzedający jest osobą niepełnoletnią, rodzic lub opiekun musi nadal płacić podatki od sprzedającego. Ta sama zasada dotyczy osób niepełnosprawnych, które otrzymują jedynie świadczenia od państwa. Dlatego sprzedając nieruchomość, ludzie powinni być świadomi konsekwencji podatkowych swojej decyzji.

Wniosek

Każdy chce sprzedać mieszkanie bez podatku. Spadki w postaci nieruchomości mieszkalnej można sprzedać bez uiszczania opłaty po trzech latach posiadania. Warunek ten dotyczy wszystkich przedmiotów otrzymanych na podstawie transakcji nieodpłatnych. Zakupione mieszkanie można sprzedać bez konsekwencji podatkowych dopiero po pięciu latach.

Istnieją inne sposoby uzyskania zwolnienia z podatku lub obniżenia podstawy opodatkowania. Ale korzystając z nich, w każdym przypadku będziesz musiał złożyć zeznanie podatkowe i inne dokumenty do Federalnej Służby Podatkowej. Jeżeli podatnik z różnych powodów nie składa dokumentów do podatkuusługi lub nie przekaże wymaganej kwoty środków w formie podatku, wówczas emu będzie musiało ponieść negatywne konsekwencje swojej decyzji.