Wspólnik - kto to jest? Jak nie zostać oszustem

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Fala bankructw firm budowlanych mocno uderzyła w udziałowców, którzy marzyli o własnym nowym mieszkaniu. Każdy akcjonariusz jest najbardziej poszkodowaną stroną, która nie tylko straciła pieniądze, ale też na długo rozstała się z chęcią przeprowadzki do nowego mieszkania. Jak nie wpaść w pułapkę fałszywych obietnic deweloperów? Spróbujmy sformułować główne zasady współpracy z przedstawicielami firm budowlanych.

Kto jest udziałowcem

Przede wszystkim zajmijmy się terminologią. Deweloperzy to organizacje budowlane i ich przedstawiciele oferujący zakup mieszkania w niewykończonym budynku mieszkalnym. Z reguły mieszkania na tym etapie są stosunkowo niedrogie, ale nie można się do takiego mieszkania wprowadzić. Deweloperzy mają prawo oferować mieszkania do sprzedaży na każdym etapie budowy.

Akcjonariusz to osoba, która ma prawo do części (udziału) budowanego domu, zwykle ograniczonej do powierzchni mieszkalnej, w której zamierza się wprowadzić po oddaniu budynku do użytku. Obie strony – zarówno deweloper, jak i udziałowiec – są zainteresowane budową budynku mieszkalnego. Wtedy ten ostatni może przenieść się domieszkanie, a deweloper - do odbioru pieniędzy.

Główny dokument akcjonariusza

Przede wszystkim należy upewnić się, że firma budowlana działa w ramach 214-FZ. To właśnie ta ustawa federalna tworzy relację „udziałowiec-deweloper” i wyjaśnia prawidłową procedurę interakcji między tymi, którzy chcą kupić mieszkanie, a tymi, którzy muszą je zbudować.

Umowa o uczestnictwo we wspólnej budowie (DDU) to dokument, który musi podpisać zarówno deweloper, jak i udziałowiec. Ta zasada jest zapisana w prawie i należy jej przestrzegać. To właśnie DDU pozwala przyszłemu nabywcy mieszkania liczyć na zwrot pieniędzy w przypadku upadłości organizacji budowlanej. Akcjonariusz musi wyraźnie pamiętać, że tylko DDU jest poręczycielem i jest akceptowany w sądzie. Dlaczego programiści nie spieszą się ze sporządzeniem DDU, ale oferują zupełnie inne dokumenty do podpisania?

Umowa przedwstępna: oszustwo dla akcjonariusza

Prostym i niezawodnym sposobem na oszukanie przyszłego najemcy jest zaoferowanie mu nie podpisania umowy o udział we wspólnej budowie, ale „prawie tego samego” dokumentu, rzekomo gwarantującego wszystkie prawa przyszłego najemcy. Ten dokument może mieć inny tytuł. Najpopularniejsza nazwa to „umowa przedwstępna”. Istota takiego dokumentu jest następująca.

Umowę przedwstępną proponuje się zawrzeć na okres budowy, obiecując w zamian pełne partnerstwo. Przyjmuje się, że umowa sprzedaży zostanie zawarta z wspólnikiem dopiero po zakończeniu budowy nowego domu i oddaniu tej nieruchomości mieszkalnej woperacja.

Ale z reguły prawnicy nie znajdują w umowach przedwstępnych żadnego śladu ochrony współinwestora. Dokumenty te nie są nigdzie zarejestrowane i można je jednostronnie rozerwać. Umowa przedwstępna nie przewiduje w ogóle żadnych transakcji pieniężnych - wszelkie wzajemne rozliczenia reguluje umowa o udział w kapitale. W efekcie oszukany udziałowiec nie otrzymuje najważniejszej rzeczy – gwarancji, które są dostępne w ustawie o wspólnym budownictwie. Współtwórca:

• nie są ubezpieczone od podwójnej sprzedaży tej samej powierzchni mieszkalnej;
• nie ma możliwości zgłaszania roszczeń dotyczących jakości i terminu budowy;
• nie ma legalnych metod nacisku na dewelopera.

Ponadto prawnicy ostrzegają, że wstępne umowy mogą zostać uznane za fikcyjną transakcję.

Schemat weksla

W przypadku programu wekslowego inwestor-klient musi zawrzeć dwie umowy – umowę przedwstępną i weksel. Na pierwszy rzut oka to właśnie weksel jest gwarantem rzetelnych relacji, a ten dokument płatności posłuży do wzajemnego rozliczenia w ramach umowy głównej. Ale weksel również nie zostanie zaakceptowany przez sąd jako zobowiązanie gwarancyjne: deweloper ma pełne prawo odmówić podpisania umowy głównej właścicielowi osiedla, zwrócić pieniądze z weksla i sprzedać mieszkanie innej osobie.

Na co zwrócić uwagę podczas przygotowywania dokumentów?

Zanim kupisz mieszkanie w nowym budynku, upewnij się, żedeweloper otrzymał pozwolenie na budowę i posiada ważną polisę OC. Polisą taką może być gwarancja bankowa lub pełnoprawna umowa z ubezpieczycielem.

Jeżeli deweloper proponuje zawarcie DDU, powinieneś upewnić się, że media lub Internet mają szczegółową dokumentację projektową do przyszłego rozwoju. Deweloper ma obowiązek opublikować plany budowy na 14 dni przed podpisaniem pierwszej umowy DDU. Tylko prawnik może zweryfikować legalność budowy. Dlatego warto poprosić o formularz umowy, dokumenty ustawowe, pozwoleń, dokumentację projektową i sprawdzić te dokumenty u wykwalifikowanego prawnika.

Kolejnym krokiem w analizie wiarygodności dewelopera jest badanie opinii publicznej. Ocenę działalności firmy budowlanej najlepiej zrozumieć z opinii udziałowców zamieszczonych w sieci. Deweloper musi mieć dobrą reputację, odpowiednie doświadczenie w pracach budowlanych i już ukończone nowe budynki, których jakość wykonania można ocenić.

Poznaj historię budowy nowych domów od czasu wydania pozwolenia do chwili obecnej. Być może kryzys gospodarczy zmusił firmę budowlaną do wstrzymania budowy nowego budynku. A nieruchomość wystawiona na sprzedaż jest już własnością jakiegoś udziałowca, który po prostu próbuje zaoszczędzić swoje pieniądze.

Odwiedź stronę

Zdecydowanie powinieneś odwiedzić plac budowy, na którym powstaje nowy budynek. W pobliżu placu budowy na ogrodzeniu znajdują się informacje o deweloperze, kliencie, przybliżone warunkiprzekazanie obiektu na cele mieszkalne. Należy sprawdzić dane tablicy informacyjnej z informacjami przedstawionymi w DDU. Najmniejsza rozbieżność może być podstawą do wypowiedzenia umowy przez wspólnika – jest to bezpośrednia skarga do sądu o zwrot i odszkodowanie. Omów wszystkie wątpliwości ze swoim prawnikiem lub skontaktuj się z infolinią władz lokalnych.

Mamy nadzieję, że te proste wskazówki pomogą Ci uzyskać długo oczekiwane mieszkanie na czas i bez opóźnień. Powodzenia!