Obligacje (hipoteka) w Rosji: skąd banki otrzymują pieniądze na kredyty hipoteczne?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 10:38

Obligacje (hipoteka) stanowią ponad 80% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości w USA, w Rosji - mniej niż 10%. Perspektywy papierów wartościowych są oczywiste. Jednak wiele osób wie nie tylko, czym są obligacje zabezpieczone hipoteką, ale także zna podstawowe pojęcia.

Podstawy

Obligacje to papiery wartościowe dające prawo do uzyskania stałego gwarantowanego zysku.

Są dwojakiego rodzaju:

1. Na prezentacji - kupowane taniej, sprzedawane drożej.
2. Stałe oprocentowanie - zakłada dochód (kupon) dla inwestora po określonym czasie.

Obligacje to papiery dłużne. Zwrot jest gwarantowany przez rating firmy. Im stabilniejsze przedsiębiorstwo, tym większe prawdopodobieństwo uzyskania obiecanego dochodu.

Co to są obligacje (hipoteka)?

Lista zastawna to zabezpieczenie dłużne, które refinansuje inwestycje w pożyczki na nieruchomości.

Na przykład AAA Bank udziela kredytów na zakup mieszkań. Ma kapitałnaturalnie ograniczone. Za 1 miliard rubli bank może udzielić na przykład 1000 pożyczek. Naturalnie rynek nieruchomości zatrzyma się, gdy instytucji kredytowej zabraknie środków.

Kto korzysta?

Emisja listów zastawnych jest korzystna dla wszystkich uczestników rynku:

• Do banku - zwiększa kwotę udzielanych kredytów hipotecznych.
• Inwestor - inwestuje pieniądze w aktywa, które w zależności od cen mieszkań powinny rosnąć.
• Dla pożyczkobiorcy - niebotyczne oprocentowanie kredytów hipotecznych zostaje obniżone o 1,5-2%. Oczywiście liczby są niewielkie, ale biorąc pod uwagę dużą kwotę pożyczki, korzyść jest oczywista.
• Budowniczy - firmy budowlane nie „zamrażają” swoich obiektów, ale kontynuują pracę.
• Rząd - podatki od rozwoju i sprzedaży.
• Pracownicy - nie są zwalniani z powodu braku pracy.

Jak zabezpieczone są zobowiązania dłużne?

Teraz o tym, jak działa ten rynek. AAA Bank udziela kredytu na zakup nieruchomości w wysokości 5 mln rubli. Na nich emituje obligacje (hipoteczne) i sprzedaje je na giełdzie. Pieniądze od inwestorów trafiają na nowe pożyczki. Zabezpieczenia są zabezpieczone spłatami kredytów hipotecznych obywateli.

Alternatywne

Obligacje (hipoteka) nie są jedynym instrumentem dla inwestorów na tym rynku. Istnieją alternatywy:

• Pożyczka hipoteczna – udział w kwocie kredytu na zakup składnika aktywów. Inwestor ma prawo do zysków z nieruchomości.
• Kredyt hipoteczny - zabezpieczenie, które potwierdza prawo do otrzymania pieniędzy odpożyczający. Różnica w stosunku do obligacji (listy zastawnej) polega na tym, że zabezpieczeniem hipotecznym jest nabyta nieruchomość.

Cechy papierów wartościowych w Rosji

Oczywiście pomysł pochodzący ze Stanów Zjednoczonych może wnieść pozytywne rzeczy na nasz rynek. Listy zastawne w Rosji budzą jednak wiele pytań zarówno wśród inwestorów, jak i specjalistów. Termin „stabilność” nie dotyczy rozwoju gospodarki naszego kraju, zwłaszcza rynku nieruchomości. W ciągu ostatnich 1,5-2 lat nie tylko przestała rosnąć, ale także znacznie spadła. Obligacje (hipoteka) nie mogą generować dochodu z rynku nieruchomości, jeśli nie rośnie.

Drugi problem to wysoki koszt papierów wartościowych. Z tego powodu prywatne firmy handlowe i zwykli obywatele nie będą mogli zostać inwestorami. Wszystkie nadzieje pokładane są w niepaństwowych funduszach emerytalnych, bankach, które mają wolne środki, które rzekomo nie wiedzą, gdzie je zainwestować.

Trzeci problem to brak dobrze przemyślanych ram prawnych.

Możemy podsumować: wysokie koszty papierów wartościowych, niestabilność rynku kredytów hipotecznych, a także nieprzemyślane ramy prawne prawdopodobnie nie pozwolą na rozwój tego rodzaju papierów wartościowych w Rosji.

Dlaczego listy zastawne spowodowały awarię systemu w 2008 roku?

Kryzys w 2008 roku rozpoczął się właśnie od obligacji zabezpieczonych hipoteką (CDO). Faktem jest, że wielu inwestorów zaczęło kupować papiery wartościowe, wiedząc, że rynek nieruchomości stale rośnie. Wpłynęło to na strategię banków, które były obojętne na wypłacalność swoich klientów. Najważniejsze, że są. Zdarzały się przypadki, w których hipoteki na 500 000 USD zostały wydane osobom, które nie miały regularnych dochodów. Dla banku ryzyko jest minimalne – pieniądze te otrzymały na giełdach ze sprzedaży listów zastawnych.

Również banki wystawiały swapy kredytowe, czyli ubezpieczenie, jeśli dług nie został spłacony.

Ale piramida obróciła się tak bardzo, że zaczęli emitować pod nią obligacje (syntetyczne CDO). Ponieważ firmy analityczne nie wiedziały, co to jest, opierały się na danych firm inwestycyjnych, które je wydały. Niektórzy wiedzieli, ale bali się utraty dużych klientów. Stworzyli jeszcze bardziej problematyczny zasób z obligacji o ryzykownym poziomie BBB, ale jego stopień zagrożenia był już równy AAA (jak obligacje rządu USA), czyli całkowicie bezpieczny. Pozwoliło to inwestorom posiadającym miliony dolarów na inwestowanie w niezabezpieczone papiery wartościowe oraz pozyskiwanie funduszy z funduszy emerytalnych, którym zabrania się inwestowania w aktywa poniżej tego ratingu. Oczywiście taka piramida prędzej czy później musiała się zawalić, gdy ceny mieszkań zaczęły spadać. To jest to, co się stało. Upadły duże firmy inwestycyjne, inwestorzy i agenci ubezpieczeniowi.

Inwestorzy skorzystali z tego, obstawiając swapy hipoteczne, czyli ubezpieczenia nieruchomości zabezpieczone hipoteką, które zostały sprzedane po niskich cenach. Oznacza to, że zainwestując w nie milion dolarów, można było uzyskać kilkaset milionów, ponieważ nikt po prostu nie wierzył w niewypłacalność.